Comment louer sa résidence secondaire en location saisonnière ?

Location saisonnière de votre résidence secondaire : quels avantages ?

Les propriétaires qui louent leurs résidences secondaires cherchent la plupart du temps à générer des revenus supplémentaires pour couvrir les coûts de fonctionnement (eau, électricité, chauffage) mais aussi d'entretien (jardin, petite réparation), d'amortissement (remboursement d'emprunt), de fiscalité (impôts, taxe d'habitation et taxe foncière) ainsi que les travaux. Quelques semaines de location peuvent ainsi suffire à amortir tous ces frais tout en continuant à profiter de sa résidence secondaire tout le reste de l'année.

Certains profitent également de la location saisonnière pour financer leurs vacances dans un autre lieu plus exotique et dépaysant.

Enfin, la location de résidence secondaire permet de maintenir le logement en bon état. Une maison inhabitée pendant un certain temps peut en effet se dégrader plus rapidement. Les locataires peuvent alors contribuer à l'entretien du bien en activant le chauffage, en utilisant les sanitaires ou en aérant les pièces.

Quelles sont les conditions pour louer votre résidence secondaire de courte durée ?

Bien qu’étant de courte durée, la location saisonnière implique le respect de certaines règles d’usage.

Quelle est la durée maximale de location ?

Si vous envisagez de louer votre résidence secondaire, la durée de location ne peut excéder 90 jours consécutifs. Le bien doit être exclusivement réservé à l'usage du locataire pendant cette période sans pour autant qu'il ne puisse y élire domicile. Il est en effet exclusivement destiné à une clientèle de passage.

Quels sont les équipements obligatoires du logement ?

Les propriétaires de meublés de tourisme doivent satisfaire aux mêmes exigences en matière d'aménagement et d'équipement que toute autre location meublée, en vertu du décret de 2005 contenu dans la loi ALUR. Celui-ci répertorie les équipements obligatoires indispensables pour le logement :

• des meubles (table, sièges, étagères de rangement) ;
• des ustensiles de cuisine (poêles, casseroles, vaisselle, etc.) ;
• un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur avec compartiment congélation d’une température inférieure ou égale à -6 °) ;
• des plaques de cuisson ou gazinière ;
• de la literie (lit ou canapé-lit, couette ou couverture) ;
• des luminaires ;
• le nécessaire de nettoyage pour le logement (balai, balai brosse, produits d’entretien) ;
• des dispositifs d'occultation de la lumière (volets, stores, etc.).

Faut-il faire une demande de classement pour la location saisonnière d’une résidence secondaire ?

Les propriétaires exerçant une activité de location saisonnière ont la possibilité d’effectuer une demande de classement pour transformer leur logement en meublé de tourisme.

Quel est l’avantage pour le propriétaire ?

Les avantages du classement d'un meublé de tourisme sont multiples. Le statut de meublé de tourisme permet tout d’abord à l'exploitant relevant du régime des micro-entreprises de disposer d'un plafond de chiffre d'affaires plus élevé (188 700 € contre 77 700 €) ainsi que d'un abattement forfaitaire plus important (71 % contre 50 %) ou encore de cotisations sociales beaucoup moins élevées (6 % contre 21,1 %).

La collecte de la taxe de séjour est par ailleurs simplifiée avec un taux fixe dépendant du nombre d'étoiles au lieu d'une taxe proportionnelle entre 1 et 5 % pour les non classés.

Enfin, seuls les logements classés peuvent être rattachés à l'ANCV (Association nationale des chèques vacances). Leurs propriétaires peuvent alors se faire payer en chèques-vacances et être référencés par les offices du tourisme locaux ainsi que sur le guide national de l'ANCV. Le classement constitue ainsi un enjeu d'image important pour ce type d'activité.

Comment faire la demande de classement ?

Pour effectuer une demande de classement pour votre résidence secondaire, vous devez choisir un organisme figurant dans la liste d'Atout France détenue par les offices de tourisme de chaque commune et validée par le Comité Français d’accréditation (COFRAC). L'organisme évaluateur mandaté va alors visiter le logement et délivrer un certificat de visite contenant un rapport d'inspection et une proposition pour le classement.

Les critères utilisés pour l'évaluation comprennent le niveau de confort des équipements présents, les services proposés dans le logement et le respect des bonnes pratiques en matière de respect de l'environnement et d'accueil des personnes à mobilité réduite (PMR

). Le recours à la téléprocédure n'est pas disponible pour les meublés de tourisme.

Combien coûte le classement de votre résidence secondaire ?

Le coût du classement d'un bâtiment en meublé de tourisme varie selon le type de logement et la surface habitable. Il s'élève en moyenne à 180 €. Le statut de meublé de tourisme est valable pour une période de 5 ans.

La fiscalité pour la location saisonnière d’une résidence secondaire

La location saisonnière d’une résidence secondaire implique certaines obligations fiscales pour le propriétaire.

Comment déclarer le début de l’activité ?

Il vous suffit d'obtenir le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) et de déclarer votre activité auprès du Tribunal de Commerce. Pour ce faire, vous devez simplement remplir le formulaire POi disponible sur https://www.service-public.fr/ (formulaire Cerf n° 11921*05) et le transmettre aux services fiscaux et à l'INSEE. Vous vous verrez alors attribuer un numéro de SIRET vous permettant de débuter votre activité.

Quelle est la fiscalité d’un meublé de tourisme ?

Tout comme une location meublée normale, la location de courte durée est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire des biens meublés sera donc imposé, en plus des cotisations sociales, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR) sauf dans le cas d'un achat en SCI permettant une imposition à l'IS (impôt sur les sociétés). Le propriétaire doit alors faire un choix entre le régime micro-BIC (si les revenus sont inférieurs à 72 600 € par an) pour bénéficier d'un abattement fiscal et le régime réel (obligatoire si les revenus sont supérieurs à 72 600 € par an) offrant la possibilité de déduire certaines charges.

Dois-je payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Concernant les impôts locaux, en plus de la taxe foncière, le propriétaire est également redevable de la taxe d’habitation ou de la contribution économique territoriale (CET) sauf exemption décidée par la collectivité locale.

Y a-t-il une taxe de séjour à payer ?

Le propriétaire a l’obligation de collecter la taxe de séjour pour chaque vacancier d’au-moins 13 ans. Le montant de la taxe dépend du standing du logement.

Quelles sont les démarches administratives pour faire une location de courte durée ?

Voici les principales démarches administratives à accomplir pour mettre sa résidence secondaire en location de courte durée.

Vérifier si votre logement est en copropriété

Même si votre règlement de copropriété est susceptible d'empêcher les locations à court terme, la plupart des clauses interdisant ce type de location sont considérées comme non valables car elles limitent le droit des propriétaires. Toutefois, soyez particulièrement attentif à la présence de la clause “d'habitation exclusivement bourgeoise" qui empêche elle effectivement la mise en location de courte durée.

Déclarer votre logement en meublé de tourisme à la mairie

La mairie de rattachement du logement doit accorder son autorisation pour la transformation de votre logement en meublé de tourisme. Il vous faudra par la suite modifier la destination du bien afin qu'il soit accepté comme hébergement hôtelier.

Souscrire une assurance habitation

L'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les résidences secondaires mises en location saisonnière (à l'exception des copropriétés). Il est cependant grandement recommandé de souscrire une police d'assurance pour vous protéger de certains sinistres relativement probables avec la multiplication des locations.

5 conseils pour la mise en location de votre résidence secondaire

Voici quelques conseils pratiques pour bien réussir votre mise en location.

1.Bien préparer l’annonce

Pour mettre en avant votre annonce de location saisonnière, veillez à mentionner les caractéristiques principales ainsi que les petits plus du logement proposé à savoir le nombre de couchages disponibles, toutes les commodités existantes (Wi-Fi, etc.), la proximité des transports en commun mais aussi la proximité de la mer ou encore la vue. Attirez encore plus l’attention avec des photographies soignées quitte à recourir à un professionnel. Comparez les prix pratiqués sur le marché local pour établir un tarif adapté. Enfin, encouragez ceux qui ont passé un agréable séjour chez vous à laisser un avis sur les sites de location pour rassurer de potentiels voyageurs.

2.Établir un bail de résidence secondaire

Pour louer un logement, vous et votre locataire devez signer un accord contractuel intitulé bail de location. Celui-ci inclut des informations administratives simples telles que les coordonnées des parties concernées, des détails sur le logement, les dates précises du séjour ou encore le tarif de l'hébergement. Il doit être rempli, signé et conservé par les deux parties en double exemplaire. Un état des lieux à l'entrée et à la sortie doit également être réalisé.

3.Demander un dépôt de garantie

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire mais il est tout à fait possible pour un propriétaire de demander une caution à son locataire (généralement de 20 % du tarif de location). Celui-ci est alors versé lors de la remise des clés et peut être utilisé pour effectuer des réparations en cas de dégradations du logement par le locataire.

4.Penser à faire remplir la fiche individuelle de police

Les locataires étrangers doivent remplir une fiche de police individuelle qui inclut des informations administratives simples. Celle-ci peut être pré-remplie (les locataires n'ont plus qu'à la signer) et doit être conservée jusqu'à six mois après la fin de la location.

La checklist du bailleur saisonnier

Voici les points-clés à retenir pour mettre votre résidence secondaire en location :

• mettre son logement aux normes en termes d’équipements pour obtenir le statut de louer meublé ;
• faire une demande de classement du logement en location meublée de tourisme ;
• effectuer une déclaration d’activité de loueur meublé de tourisme ;
• souscrire une assurance habitation ;
• rédiger une annonce attractive ;
• préparer le bail de location ;
• déclarer ses revenus locatifs et s’acquitter des obligations fiscales.