Bail résidence secondaire : comment ça marche ?

Dans quel cas une résidence est considérée comme secondaire ?

La loi définit une résidence secondaire comme un logement qui ne fait pas office de résidence principale. Il s'agit donc d'une résidence occupée de manière temporaire et qui est habitée par le propriétaire moins de 8 mois dans l'année. Il peut s'agir d’une maison de vacances, d'un logement vacant ou encore d’un investissement immobilier locatif. Le type de logement n'a aucune incidence sur le caractère secondaire ou non du bien. Il peut ainsi tout aussi bien s'agir d'une maison que d'un appartement voire même d'un mobil-home.

Qu’est-ce qu’un bail de résidence secondaire ?

Un bail de résidence secondaire est un contrat passé entre le propriétaire et le locataire d'un bien secondaire qui définit les modalités et les conditions de la location. Celles-ci comprennent notamment le type de location (nu ou meublé), le montant du loyer, la durée de préavis ou encore le délai de location.

La loi applicable à la location de résidence secondaire (régie par les articles 1708 et suivants du Code civil) est moins contraignante que pour une location à usage principal. Cela signifie qu'en tant que propriétaire, vous avez donc plus de flexibilité quant aux termes du bail, qu'il s'agisse d'une location à court terme (location saisonnière) ou à long terme pour louer à l’année. A titre d'exemple, la loi sur l’encadrement des loyers pour les habitations principales ne s’applique pas aux baux de résidences secondaires.

Comment rédiger un bail de résidence secondaire pour une location saisonnière ?

Même si la location saisonnière implique un bail de courte durée, celui-ci ne fait pas pour autant exception à certaines règles bien précises devant être explicitement mentionnées.

Quelle est la durée d’un bail de location saisonnière ?

À l'inverse de la location classique pour une résidence principale, vous pouvez décider librement de la durée et des conditions de reconduction du contrat dans le cadre d'une location saisonnière. Ainsi, vous pouvez par exemple, pour une location saisonnière de vacances, intégrer la mention "1 mois non-reconductible tacitement" dans le contrat de bail. Dans le cas d'une maison de campagne louée à long terme, par exemple à l'année, vous pouvez utiliser la mention "1 an reconductible tacitement". Il vous faudra dans ce cas être très précis et exhaustif sur les motifs de congé mettant fin au bail.

Quels sont les critères d’un bail pour une location saisonnière ?

Pour pouvoir être classé en tant que bail de résidence secondaire, un contrat de location saisonnière doit respecter certaines règles spécifiques :

• une durée de location inférieure à 90 jours avec mention explicite des dates d'entrée et de sortie ;
• être destiné exclusivement à une clientèle de passage et ne pas constituer, à ce titre, la résidence principale du locataire ;
• ne pas être reconduit tacitement à son terme ;
• une remise en état du logement à effectuer après chaque départ de locataire ;
• un accueil physique de chaque nouveau locataire.

Que contient le bail de courte durée ?

Pour une location saisonnière d'un bien immobilier, il convient de rédiger un contrat en double exemplaire, signé respectivement par le propriétaire et le locataire. Celui-ci doit spécifier la période et la durée de la location, ainsi que l'identité de chaque partie prenant part au contrat (propriétaire et locataire), l'adresse du bien immobilier ainsi que ses principales caractéristiques. Une description détaillée du logement doit être fournie, notifiant par exemple la distance de la mer ou des transports publics, l'exposition du logement, les nuisances sonores possibles ou encore tout autre point d'intérêt potentiel.

Le contrat doit en outre préciser noir sur blanc le montant du loyer ainsi que le montant du dépôt de garantie. Il doit enfin être accompagné d'un état des lieux du logement ainsi que de son diagnostic de performance énergétique (DPE).

Comment rédiger un bail de résidence secondaire longue durée ?

Le bail de résidence secondaire longue durée implique là encore certaines règles spécifiques.

Quelle est la durée d’un bail de location longue durée ?

Si la résidence secondaire concerne cette fois une location de longue durée, le bail peut alors être réalisé pour une période indéterminée et le plus souvent sur un an, potentiellement reconductible. Le bailleur et le locataire fixent alors librement les modalités et les conditions de la location.

Que doit contenir le bail ?

Le bail relatif à une location de longue durée doit mentionner les éléments suivants :

• le type de location immobilière à savoir nu ou meublé ;
• la description complète du bien ainsi que de ses équipements ;
• la durée de la location fixée librement entre le propriétaire et le locataire ;
• les conditions de résiliation du bail et les modalités d’indemnisation potentielles ;
• la garantie locative apportée ;
• le montant du loyer et des charges s'y rapportant ;
• la date d'effet du bail ;
• les potentielles clauses spéciales comme par exemple des honoraires d'agence ou une autorisation de sous-location.

Que faut-il faire avant de louer une résidence secondaire à l’année ?

La location d'une résidence secondaire pour une longue durée implique la réalisation de certaines formalités préalables. Le dispositif est certes moins strict que pour une résidence principale, mais le locataire doit malgré tout souscrire à une assurance responsabilité civile et, idéalement, à une assurance multirisque habitation sans que celle-ci ne soit obligatoire. La location longue durée implique également la réalisation d'un état des lieux avant la signature du bail afin de se prémunir de tout litige potentiel à la fois pour le bailleur et pour le locataire. Enfin, là encore dans une optique de protection, le propriétaire peut exiger une caution permettant de couvrir le paiement du loyer en cas d'impayés.

Louer sa résidence secondaire : que dit la loi Alur ?

La loi Alur prévoit des mesures et des obligations à respecter par les propriétaires souhaitant louer une résidence secondaire, qui se rapportent à deux éléments principaux.

D’abord, le bailleur doit effectuer une déclaration de location saisonnière auprès de la mairie avant de mettre le logement en location. Le formulaire en question peut être obtenu sur le site internet du Service public.

Ensuite, les propriétaires qui souhaitent louer une résidence secondaire doivent solliciter une autorisation attestant du changement d'usage de leur bien. Pour cela, ils doivent adresser une demande à la municipalité ou à l'EPCI (Établissement public de coopération intercommunale). Cette obligation concerne les zones densément peuplées.

La résiliation d’un bail d’une location secondaire

Les conditions de résiliation du bail de location secondaire sont contenues dans le contrat. Les modalités de résiliation diffèrent selon que l’initiative provient du locataire ou du bailleur.

Á l’initiative du locataire

Le locataire peut décider de quitter le logement et de rompre le bail à tout moment et sans explication. Il doit pour cela faire parvenir au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception. La durée de préavis habituelle est de trois mois mais elle peut être limitée à un mois si le locataire est muté ou perd son emploi.

Á l’initiative du propriétaire

Le propriétaire souhaitant résilier le bail doit attendre la date d'échéance mentionnée dans le contrat. Il est également tenu de prévenir le locataire de la non-reconduction du bail par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de trois mois. Il n'est en revanche pas obligé de motiver sa décision dans le courrier sauf s'il s'agit d'une location meublée.

Modèle de bail à télécharger

Voici des modèles de bail que vous pouvez télécharger et remplir pour votre location saisonnière ou de longue durée.

Pour une location saisonnière

Modèle de bail pour une location saisonnière

Pour une location longue durée

Modèle de bail pour une location longue durée