Comment louer votre résidence secondaire ?

Est-ce rentable de louer une résidence secondaire ?

Si vous possédez plusieurs logements, le coût d’une résidence secondaire (lié à son entretien) peut rapidement peser sur votre budget. Opter pour la location de sa résidence secondaire est une solution qui peut permettre de rentabiliser votre investissement. Grâce aux revenus locatifs, vous pouvez parfois :

• rembourser vos charges (travaux de réparation, entretien, charges de copropriété, etc.) ;
• alléger votre fiscalité ;
• générer des bénéfices.

Location d’une résidence secondaire : quelles sont les possibilités ?

Si vous mettez votre résidence secondaire meublée en location, vous avez le choix entre :

• une location à l’année de longue durée ;
• une location saisonnière.

La location longue durée

La location d’une résidence secondaire longue durée vous permet de percevoir des loyers tout au long de l’année. Cette source de revenus réguliers est intéressante fiscalement, car :

• le locataire peut prendre à sa charge le paiement du chauffage, de l’électricité ou encore de l’eau ;
• la taxe d’habitation est payée par le locataire ou propriétaire d’une résidence secondaire s’il occupe le bien au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• les frais d’entretien et travaux de réparation sont déductibles des revenus locatifs ;
• les loyers encaissés servent à couvrir tout ou une partie des charges, voire à générer des bénéfices.

La location saisonnière

En revanche, si vous optez pour la location saisonnière de votre résidence secondaire, vous pourrez alors profiter de votre logement dans l’année comme pied-à-terre. À la différence d’une location de longue durée, la location meublée saisonnière :

• se conclut sur une courte durée, de date à date et sans reconduction tacite ;
• s’adresse à des locataires de passage (touristes, vacanciers, etc.) ;
• ne peut être considérée comme la résidence principale du locataire. 

Bien entendu, pour optimiser vos revenus locatifs, il faudra privilégier la location de courte durée de votre bien durant les périodes d’affluence (week-ends, jours fériés, vacances scolaires). Lorsque la période est creuse, vous pourrez alors profiter de votre résidence secondaire.

Choisir de louer sa résidence secondaire pour une courte durée est notamment valable pour les biens à la montagne ou à la mer, mais aussi les maisons de campagne. Les logements avec de belles prestations (grande superficie, nature, extérieur, piscine, etc.) suscitent tout autant l’intérêt des vacanciers, surtout s’ils sont proches d’une zone touristique.  

Quel statut choisir pour la location d’une résidence secondaire ?

Si vous louez votre résidence secondaire avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs perçus sont alors soumis à l’imposition. Il faut savoir que deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :

• le régime du réel
• le régime au titre des bénéfices industriels et commerciaux (ou micro-BIC).

Louer sous statut LMNP

Louer sa résidence meublée sous statut LMNP est ouvert à tous les propriétaires contribuables français. Les revenus tirés de votre activité de loueur doivent représenter moins de 50 % de vos revenus annuels pour être considérés comme non professionnels.

Par ailleurs, pour profiter du statut LMNP, il est également nécessaire que le bien mis en location respecte certains critères de décence pour permettre au locataire d’y vivre, manger et dormir. Ces critères sont définis par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové). Cette loi établit ainsi une liste d’équipements obligatoires à prévoir pour la location meublée d’un logement à titre principal, notamment :

• une literie avec couette et couverture ;
• un réfrigérateur et congélateur (ou à défaut un compartiment réfrigéré) ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• des plaques de cuisson ;
• de la vaisselle et du matériel nécessaire à la préparation des repas ;
• une table avec des chaises ;
• des luminaires ;
• des équipements d’entretien ménager ;
• des étagères ;
• des rideaux occultants ou volets dans les pièces de nuit (servant de chambre) ; 

Le régime du réel

Vous pouvez choisir de déclarer les revenus acquis avec la location de votre résidence secondaire au titre du régime réel. Celui-ci vous permet de déduire :

• le montant exact de vos charges liées à votre activité de loueur (taxes foncières, travaux et dépenses d’entretien, etc.) ;
• et amortissements (intérêts d’emprunts, mobiliers, etc.).

Si ce régime est contraignant (car il impose de tenir une comptabilité exacte avec bilan annuel), il est surtout intéressant fiscalement, notamment lorsque les charges déductibles sont supérieures à la moitié de vos revenus locatifs.

Le régime forfaitaire du micro-BIC

Opter pour un régime d’imposition micro-BIC évite de tenir une comptabilité. Vous êtes alors imposé sur la moitié de vos revenus puisque vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. Attention, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 72 600 €.

À défaut, vous passez automatiquement à l’imposition au régime réel. Si votre location de chambres d’hôtes ou meublé de tourisme est classée par un organisme agréé, l’abattement forfaitaire passe alors à 71 %. Vous n’êtes donc imposé que sur 29 % des loyers encaissés. Dans ce cas, il ne faut pas dépasser le seuil de 176 200 € de revenus locatifs annuels.

L’abattement forfaitaire correspond à la totalité de vos charges supportées. Il n’est donc pas possible de déduire des charges au titre du régime micro-BIC. 

Quelles démarches effectuer pour louer une résidence secondaire ?

Ça y est, vous êtes décidé à louer votre résidence secondaire. Sachez que cette opération doit respecter un certain formalisme. Si vous êtes en copropriété, veillez à vérifier que le règlement ne vous l’interdit pas. Si aucun cadre ne vous empêche de mettre en location votre résidence secondaire, il conviendra alors de :

• déclarer son bien en meublé de tourisme directement auprès de la mairie ;
• vous inscrire au répertoire Sirène sur le guichet des formalités d’entreprise accessible en ligne pour obtenir votre numéro SIRET ;
• ou d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement notamment si votre bien se situe dans une zone tendue ou dans une ville de plus de 200 000 habitants.

À noter que les procédures requises peuvent être différentes selon les communes. Pour en savoir plus sur les démarches à entreprendre, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre commune. Le défaut de respect de la législation peut vous coûter 450 € d’amende.

Fiscalité d’une résidence secondaire en location : comment ça marche ?

Si vous louez votre résidence secondaire en tant que loueur non professionnel, vous avez effectivement le choix entre deux régimes d’imposition : le régime réel ou le régime micro-BIC. 

Comment déclarer une résidence secondaire en location ?

Pour votre bien acquis en résidence secondaire, il est nécessaire de vous inscrire auprès de l’Insee sur le guichet unique des formalités des entreprises. Comme nous vous l’avons indiqué précédemment, cette démarche va vous permettre d’obtenir un SIRET pour déclarer aux impôts les revenus tirés de la location de votre résidence secondaire.

Comment sont imposés les loyers perçus ?

Pour l’imposition des loyers perçus, il existe deux cas de figure :

• si les revenus de la location de votre résidence secondaire excèdent 72 600 euros par an : vous êtes automatiquement imposé au régime du réel et pouvez amortir votre achat et déduire le montant exact de vos charges locatives ;
• si les revenus de la location de votre résidence secondaire sont inférieurs à 72 600 euros par an : vous pouvez choisir l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % dans le cas d’une location d’un meublé de tourisme) ou le régime réel.

Les questions courantes sur la location d’une résidence secondaire

Dois-je payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires si je la loue ?            

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation est supprimée sur les résidences principales. Toutefois, elle reste maintenue pour les résidences secondaires. Si au 1er janvier, vous avez pris en location ou possédez une résidence secondaire, vous êtes alors redevable de la taxe d’habitation.

Y a-t-il un nombre de jours à ne pas dépasser pour la location ?

Dans le cadre d’une location saisonnière, il n’est pas possible de louer plus de 90 jours consécutifs. Par ailleurs, le propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale au-delà de 120 jours par an.

Faut-il faire payer une taxe de séjour si je loue ma résidence secondaire ?

Pour la location de la résidence secondaire à titre saisonnier, le propriétaire doit facturer une taxe de séjour au locataire qu’il s’agisse d’une activité de LMP ou LMNP.