Quels sont les impôts pour une résidence secondaire ?

1. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : qui est concerné ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, aussi connue sous le nom de taxe sur les logements vacants (TLV), est une mesure fiscale introduite en août 2023. Cette taxe concerne uniquement les résidences secondaires et ne s'applique pas aux investissements locatifs. 

La TLV s'adresse aux propriétaires de résidences secondaires, c'est-à-dire des logements qui ne sont ni la résidence principale du propriétaire ni loués à l'année. Cette taxe vise à encourager la mise sur le marché de logements qui sont peu utilisés, dans un contexte où la pénurie de logements disponibles à la location est de plus en plus importante dans certaines zones. 

Cette taxe est calculée en fonction de la valeur locative du bien, qui est également la base de calcul de la taxe foncière. Le montant de la TLV peut varier selon les municipalités en fonction des besoins locaux de logement et des décisions prises par les autorités locales. 

Il existe plusieurs cas d'exonération de la TLV. Les propriétaires qui peuvent prouver que leur logement est vacant pour des raisons indépendantes de leur volonté peuvent être exemptés de cette taxe, par exemple à cause :

• des travaux de rénovation majeurs ;
• une mise en vente active du logement ;
• des raisons de santé empêchant l'utilisation du logement ;
• certaines situations juridiques ou administratives, comme les successions en cours de règlement.

2. Taxe foncière sur la résidence secondaire

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local qui doit être payé chaque année par les propriétaires de biens immobiliers, y compris ceux qui possèdent une résidence secondaire. La taxe foncière sur une résidence secondaire est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien, elle-même estimée à partir du potentiel locatif théorique du logement. Cette valeur cadastrale est ensuite ajustée par des coefficients de revalorisation annuels définis par l'État. 

Le montant de la taxe foncière est déterminé en multipliant la valeur locative nette par les taux d'imposition fixés par les différentes collectivités territoriales (communes, départements, etc.). Ces taux varient d'une collectivité à l'autre, ce qui peut entraîner de grandes disparités d'une région à l'autre.

Est-ce que la taxe foncière est plus chère pour une résidence secondaire ?

La taxe foncière elle-même n'est généralement pas plus chère pour une résidence secondaire que pour une résidence principale, car elle est calculée de la même manière pour les deux types de propriétés. Cependant, les propriétaires de résidences secondaires ne bénéficient pas des mêmes abattements et réductions que ceux qui occupent leur résidence principale. 

Par exemple, il n'y a pas d'exonération de taxe foncière pour les personnes âgées ou handicapées sur une résidence secondaire comme cela peut être le cas pour une résidence principale. En outre, certaines municipalités appliquent une majoration de la part communale de la taxe foncière sur les résidences secondaires, ce qui peut effectivement rendre l'impôt plus élevé pour ces biens.

3. Les impôts locaux pour une résidence secondaire

Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, vous devez prendre en compte plusieurs types d'impôts locaux, en plus de la taxe foncière. Parmi ces impôts, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local perçu pour financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est due par tous les propriétaires de biens immobiliers qu'ils occupent ou non. 

Le montant de cette taxe est calculé en fonction de la valeur locative du bien immobilier, qui sert également de base pour la taxe foncière. Ainsi, même si la résidence secondaire n'est utilisée que de temps en temps, le propriétaire doit payer la TEOM puisque les services de collecte des déchets sont considérés comme disponibles toute l'année. 

En plus de la TEOM, d'autres contributions peuvent s'appliquer selon la localité :

• La taxe de séjour : dans certaines communes, surtout celles à caractère touristique, une taxe de séjour peut être exigée pour les résidences secondaires. Elle est généralement payée par les locataires si la maison est louée à des visiteurs, mais la responsabilité du paiement peut revenir au propriétaire s'il n'y a pas de location.
• Majoration de la taxe d’habitation : bien que la taxe d'habitation sur les résidences principales soit en phase de suppression pour la majorité des foyers, les résidences secondaires restent sujettes à cette taxe. Certaines collectivités locales ont choisi de majorer la taxe d'habitation pour ces biens afin de décourager la vacance prolongée et la spéculation immobilière.

4. IFI et résidence secondaire : comment calculer l’impôt ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les résidences secondaires ainsi que d'autres biens immobiliers, en remplacement de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Les propriétaires de résidences secondaires doivent donc inclure la valeur de ces biens dans le calcul de leur IFI. 

Le calcul de l'IFI se base sur la valeur vénale nette des biens immobiliers détenus par le contribuable au 1er janvier de l'année d'imposition. Il faut alors soustraire les dettes liées à ce bien (comme un emprunt hypothécaire) de sa valeur vénale totale. À savoir que la valeur vénale est généralement estimée par un expert immobilier ou peut être basée sur le montant déclaré dans l'acte d'achat. 

Une fois la valeur nette de la résidence secondaire déterminée, celle-ci est ajoutée à la valeur nette des autres biens immobiliers et soumise au barème progressif de l'IFI. Le barème de l'IFI comporte plusieurs tranches d'imposition avec des taux d'imposition croissants en fonction de la valeur nette totale du patrimoine immobilier du contribuable. 

Certaines exonérations et réductions d'IFI peuvent s'appliquer, notamment pour les biens affectés à une activité professionnelle, les biens ruraux donnés à bail, ou encore les biens inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

5. Plus-value immobilière pour la revente de sa résidence secondaire

La plus-value immobilière est un impôt sur les bénéfices réalisés lors de la vente d'un bien immobilier. La plus-value immobilière pour une résidence secondaire correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'achat, augmenté des frais liés à la transaction et des éventuels travaux de rénovation ou d'amélioration effectués sur le bien. Elle représente donc le bénéfice réalisé par le vendeur lors de la cession de son bien. 

Pour calculer la plus-value immobilière, il convient de suivre cette formule : Plus-value immobilière = Prix de vente - Prix d'achat - Frais de transaction - Coût des travaux 

Une fois la plus-value immobilière calculée, elle est soumise à l'impôt sur le revenu au taux progressif, ou au taux fixe de 19 % (hors prélèvements sociaux) si le bien est détenu depuis plus de 22 ans. 

Certains cas permettent de bénéficier d'une exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière lors de la vente d'une résidence secondaire :

• Exonération de la résidence principale : si la résidence secondaire a été utilisée comme résidence principale pendant au moins deux ans, elle peut bénéficier de l'exonération de la plus-value immobilière, dans la limite d'un certain montant.
• Cas exceptionnels : des situations particulières (comme des raisons de santé graves, un changement de lieu de travail, ou encore le fait de bénéficier de l'allocation adulte handicapé) peuvent donner droit à une exonération de la plus-value immobilière, sous réserve de remplir certaines conditions.

Transmettre sa résidence secondaire : comment limiter les frais de succession ?

Il est possible de bénéficier d'abattements fiscaux sur les droits de succession lors de la transmission d'une résidence secondaire à ses enfants. En France, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans payer de droits de succession. Cela signifie que si un couple a deux enfants, ils peuvent transmettre jusqu'à 200 000 € sans frais. Ces abattements permettent de réduire considérablement les frais de succession. 

Une autre stratégie pour limiter les frais de succession est le démembrement de propriété. Cette technique consiste à diviser la propriété entre l'usufruitier, qui a le droit d'utiliser le bien, et le nu-propriétaire, qui détient la propriété nue du bien. Lorsque le démembrement prend fin (généralement au décès de l'usufruitier), la pleine propriété du bien revient automatiquement au nu-propriétaire, sans frais de succession supplémentaires.

Comment ne pas payer d’impôts sur ma résidence secondaire ?

Il existe plusieurs stratégies pour réduire (voire éviter) de payer des impôts sur une résidence secondaire.

• Opter pour la location saisonnière : si vous décidez de louer votre résidence secondaire de manière occasionnelle ou saisonnière, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux. En effet, les revenus locatifs provenant de la location saisonnière peuvent être soumis au régime micro-BIC (pour les meublés) ou micro-foncier (pour les biens non-meublés), ce qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs. Vous pouvez également opter pour le régime réel d'imposition, qui permet de déduire les charges et les amortissements liés à la location.
• Recourir aux dispositifs d'exonération existants : certains dispositifs d'exonération peuvent s'appliquer aux résidences secondaires dans des cas spécifiques, comme l'exonération de la taxe foncière pour les propriétaires âgés de plus de 75 ans ou bénéficiant de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA).
• Opter pour le démembrement de propriété : le démembrement de propriété peut également être une stratégie efficace pour réduire son imposition sur une résidence secondaire. En transférant l'usufruit à un tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d'une réduction des droits de succession lors du décès de l'usufruitier.
• Se renseigner sur les dispositifs locaux : certains territoires offrent des dispositifs spécifiques pour encourager l'occupation et la rénovation des résidences secondaires. Il est conseillé de se renseigner auprès des autorités locales pour connaître les avantages fiscaux potentiels dans votre région.