Comprendre le lissage de prêt immobilier avec un prêt à taux zéro (PTZ)

Qu’est-ce qu’un lissage de prêt ?

Le lissage de prêt est une technique qui consiste à lisser les mensualités de plusieurs prêts afin d’obtenir une mensualité constante. Car en effet, il arrive que la banque vous propose non pas un, mais plusieurs prêts afin de baisser le coût total de votre crédit.

Le plus souvent, les banques effectuent le lissage de deux crédits immobiliers. L’un d’eux est souscrit sur une durée plus courte pour obtenir un taux d’intérêt plus bas.

Au lieu de contracter un deuxième crédit immobilier classique, vous pouvez, sous réserve d’éligibilité, souscrire un prêt aidé comme le prêt à taux zéro. La banque applique alors, là aussi, un lissage de prêt afin que vos mensualités soient constantes durant toute la durée de remboursement.

Comment s’articule le lissage du PTZ avec un prêt immobilier ?

Vous êtes éligible au PTZ, votre banque vous propose alors un crédit immobilier classique pour compléter le financement de votre opération immobilière. Vous vous retrouvez ainsi avec deux crédits qu’il faut lisser pour ne pas vous retrouver avec deux mensualités à rembourser durant la période où les deux prêts se chevauchent.

Incluant une période de différé, le remboursement du PTZ ne débute qu’à la 5^ème, 10^ème ou 15^ème année de vie du crédit. Durant la première phase vous ne remboursez que le crédit immobilier et c’est ce crédit qui est lissé de telle sorte que lorsque le remboursement du PTZ intervient, la mensualité commune des 2 emprunts reste la même.

Pour vous aider à y voir plus clair voici un schéma qui représente un prêt principal : le crédit immobilier classique et un prêt secondaire : le prêt aidé (PTZ).

Etude de cas :

Dans notre exemple, Madame Martin souhaite emprunter 200 000€ sur 20 ans pour faire l’acquisition d’un bien neuf en zone B1. Sa banque l’informe qu’elle est éligible au PTZ. Ce prêt aidé peut financer jusqu’à 75 000€. Madame Martin devra respecter un différé de 5 ans : elle rembourse alors 0€ par mois pendant 5 ans, puis 416€ par mois pendant 15 ans. Madame Martin se retrouve ainsi avec :

• Un prêt principal de 125 000€ sur 20 ans à 1,10% (hors assurance) ;
• Un prêt à taux zéro de 75 000€ sur 15 ans avec un différé de 5 ans.

Option 1 sans lissage de prêt :

• Madame Martin rembourse 580€ par mois pendant 20 ans ;
• Elle commence le remboursement du PTZ de 416€ par mois au bout de 5 ans.

Madame Martin se retrouve alors avec une mensualité de 580€ par mois pendant 5 ans et une mensualité de 996€ pendant 15 ans. Le coût total du crédit s’établit à 14 310€.

Option 2 avec lissage de prêt :

• Crédit immobilier et PTZ sont lissés sur l’ensemble de la durée de prêt pour obtenir une mensualité constante.

Madame Martin rembourse ainsi une mensualité unique de 884€ tous les mois pendant 20 ans. Le coût total de son crédit s’élève à 12 213€, ce qui représente une économie de 2 097€ à la clé entre l’option avec et sans lissage de prêt.

Dans l’exemple ci-dessus, le prêt principal est lissé pour absorber le PTZ. Les deux crédits s’articulent de telle manière à ce que la mensualité soit constante. Vous pourrez, avec l’aide de votre banque, mettre au point le montant qu’il vous est possible de rembourser tout en veillant à respecter votre taux d’endettement.

Le prêt à taux zéro étant sans intérêts à rembourser, il ne peut être davantage optimisé. C’est la durée du prêt principal qui doit être réduite dans la limite, toujours, de votre capacité de remboursement. Car en effet, les intérêts sont appliqués aux mensualités. Moins votre crédit est long, moins vous remboursez d’intérêts et inversement.