Passoire thermique : vivez-vous dans un logement énergivore ?

Qu’entend-on par passoire thermique ?

La généralisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) a permis de mettre en lumière le nombre important de logements énergivores en France, qualifiés de passoires thermiques.

Définition d’une passoire thermique

Le terme "passoire thermique", également appelé passoire énergétique, fait référence aux logements très consommateurs en énergie et notamment en chauffage du fait, en bonne partie, d'une isolation défaillante. Ces habitations énergivores et/ou polluantes présentent de très mauvais indicateurs sur le DPE avec une étiquette énergétique F ou G, soit les plus mauvais classements possibles (à noter qu’un nouveau DPE a vu le jour en 2021, fonctionnant pour l’instant de concert avec l’ancien) :

• pour la classe F : entre 331 et 450 kWh/m²/an d’énergie consommée (ou 420 kWh/m²/an avec le nouveau DPE) et entre 56 et 80 kgeqCO2/m²/an de gaz à effet de serre émis (ou entre 71 et 100 kgeqCO2/m²/an pour le nouveau DPE) ;
• pour la classe G : plus de 450 kWh/m²/an d’énergie consommée (ou plus de 420 kWh/m²/an avec le nouveau DPE) et plus de 80 kgeqCO²/m²/an de gaz à effet de serre émis (ou plus de 100 kgeqCO2/m²/an avec le nouveau DPE).

Les passoires thermiques présentent un confort de vie rudimentaire au quotidien (notamment pendant les saisons extrêmes) et nécessitent une surconsommation d'énergie pour assurer une température ambiante optimale. La construction de ce type de résidences remonte généralement à avant 1975 lorsque les techniques d'isolation étaient encore peu performantes et très peu réglementées. Pour en sortir, il convient de réaliser des travaux permettant d’améliorer l'efficacité énergétique du logement.

Y-a-t-il beaucoup de passoires thermiques en France ?

Selon le dernier rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique de novembre 2023, la France compterait 4,8 millions de résidences principales considérées comme des passoires thermiques (étiquette énergie F ou G). Sur les 30 millions de résidences principales qui composent le pays, cela représente donc 15,7 % du parc. Des chiffres en baisse de 1,4 point par rapport à l’année précédente, puisque 380 000 résidences principales supplémentaires étaient comptabilisées comme passoires thermiques au 1er janvier 2022.

Les 4,8 millions de passoires thermiques se décomposent de la façon suivante avec :

• 2,9 millions de propriétaires occupants (soit 16,5 %) ;
• 1,5 million dans le parc locatif privé (soit 18,5 %) ;
• 0,4 million dans le parc locatif social (soit 8,1 %).

À l’échelle plus globale, tous logements compris (résidences secondaires et logements vacants notamment), ce sont 6,6 millions de passoires énergétiques qui sont identifiées dans ce même rapport, soit 17,8 % du parc immobilier. Des chiffres là encore en baisse par rapport au dernier recensement 2022 qui en dénombrait 7,1 millions en 2022, pour 19,5 % du parc.

À noter toutefois que les résidences secondaires et les logements vacants affichent une proportion de passoires thermiques bien supérieures aux résidences principales avec respectivement environ 30 % et 24 % de logements énergivores classés F ou G.

L’Île-de-France affiche un taux de passoires thermiques bien supérieur à la moyenne nationale avec 21,7 % de résidences principales classées F ou G (31,3 % pour les logements de moins de 30 m²) et même 47,5 % de logements classés de E à G (même si les logements G ne sont pas considérés comme des passoires thermiques).

Comment déterminer si mon logement est une passoire thermique ?

Différentes caractéristiques permettent de suspecter la qualification d’un logement en tant que passoire thermique. Le DPE peut venir, en dernière instance, confirmer ces éléments.

Les principaux critères pour un appartement

D’une manière générale, un logement a de fortes chances d’être considéré comme une passoire thermique s’il réunit 2 éléments principaux à savoir :

• un confort réduit au quotidien avec notamment un important ressenti du froid ;
• un taux d’effort énergétique annuel important c’est-à-dire la part de vos dépenses consacrée au chauffage par rapport au reste de vos charges (factures d’énergie très élevées).

Au-delà de ces constatations, d’autres éléments peuvent vous permettre de faire ce diagnostic pour votre appartement dont notamment :

• la présence de menuiseries en simple vitrage ;
• la taille du logement, la majorité des passoires thermiques concernant des appartements de moins de 30 m² (34 % des logements de moins de 30 m² toujours selon l’étude de l’ONRE) ;
• la date de construction : les logements construits avant 1975 et à plus forte raison avant 1948 sont majoritairement concernés ;
• la présence d’un chauffage utilisant des combustibles fossiles (fioul, gaz) ;
• un mauvais renouvellement de l’air du fait d’une ventilation ancienne ;
• un logement situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage ;
• un ressenti d’humidité avec notamment de la condensation au niveau des parois.

Les principaux critères pour une maison

Le nombre de passoires thermiques est encore plus important en France pour les maisons que pour les appartements en logements collectifs (60 % des passoires thermiques sont des maisons). Outre les signes déjà énumérés pour les appartements qui peuvent également s’appliquer aux maisons (inconfort, factures élevées, humidité, ancienneté, chauffage obsolète, etc.), on peut également mentionner :

• l’absence d’isolation des combles ;
• la présence d’une cave ;
• des températures très hétérogènes entre les pièces.

Faire un DPE

Le meilleur moyen pour confirmer ces indices reste la réalisation d’un DPE. Celui-ci est désormais obligatoire pour toute transaction immobilière ou mise en location. Il met en évidence les caractéristiques réelles d'un logement et de ses équipements telles que l'état de l'isolation, la qualité de ses menuiseries ou encore l'efficacité de son système de chauffage. Il met également en lumière les niveaux de consommation énergétique liés à l'éclairage ou à la ventilation.

A partir de ces éléments, le DPE détermine un niveau de consommation d’énergie ainsi qu’un indicateur de pollution (étiquette climat avec le niveau d’émissions de gaz à effet de serre). Ces 2 éléments sont ensuite confrontés à un barème se rapportant à des seuils permettant de classer les logements selon 7 classes différentes représentées par des lettres allant de A à G, des moins énergivores et polluants (A) aux plus énergivores et polluants (G).

Quels sont les signes qui indiquent que vous êtes dans une passoire thermique ?

Plusieurs signes peuvent vous alerter quant à la performance énergétique de votre logement et à sa probable classification en tant que passoire thermique.

Un inconfort permanent

Lorsque l’isolation est absente, insuffisante ou trop ancienne, vous ne parvenez pas à obtenir une température confortable malgré l’utilisation du chauffage. Il en est de même en été lorsque les températures deviennent étouffantes. L’absence d’homogénéité de température entre les pièces est également un indicateur d’une mauvaise performance thermique.

Des factures d’énergie élevées

Pour maintenir une température adaptée aux besoins de votre logement, les déperditions thermiques dues à une mauvaise isolation vous obligent à recourir de façon excessive au chômage ou à la climatisation avec les factures d’énergie qui en découlent. C’est tout particulièrement le cas si vous utilisez des convecteurs électriques de type « grille-pain », particulièrement énergivores et qui ne permettent d’accumuler la chaleur dans les pièces.

Une humidité permanente

L’absence d’isolation efficace entraîne mécaniquement la présence d’humidité au sein du logement. Celle-ci peut se manifester de plusieurs façons, notamment par la présence de gouttelettes d’eau sur les parois, de buée sur les vitres, de moisissures sur les murs ou au plafond, de peinture écaillée ou encore de papier peint qui se décolle.

Quels travaux effectuer pour améliorer la performance énergétique d’une passoire thermique ?

La liste des travaux à conduire pour améliorer la performance énergétique d’un logement doit s’appuyer sur les résultats du DPE.

Les seuils de consommation énergétique à atteindre

Pour ne plus être qualifié de passoire énergétique, un logement doit quitter l’étiquette énergétique F ou G pour atteindre au minimum l’étiquette E. Le logement doit ainsi consommer au maximum 330 kWh/m²/an et émettre au maximum 55 kgeqCO2/m²/an ou au maximum 70 kgeqCO2/m²/an pour le nouveau DPE.

Liste des travaux à effectuer

Afin d’améliorer la performance thermique du logement et qu’il ne soit plus considéré comme une passoire énergétique, il convient d’entreprendre les travaux suivants :

• l’isolation (en priorité des murs et des plafonds) qui est la condition sine qua non pour augmenter l’efficacité thermique du bien ;
• le remplacement des menuiseries (fenêtres, portes-fenêtres) par des ouvertures en double vitrage ;
• l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) à double flux ;
• le remplacement d’un ancien système de chauffage (au fioul ou au gaz) par des dispositifs utilisant les énergies renouvelables (pompe à chaleur, poêle à granulés, chauffage solaire) ou à défaut l’électricité.

Quelles sont les aides pour financer les travaux de rénovation ?

Pour inciter à la rénovation énergétique, les pouvoirs publics prennent en charge une partie des travaux réalisés par les propriétaires à travers différents dispositifs :

• MaPrimeRénov : ouvert à tous les propriétaires entreprenant des travaux de rénovation énergétique. Le montant de l’aide dépend des ressources du foyer et du type de travaux. Le dispositif a évolué en 2024 et est désormais composé de 3 volets :
  • MaPrimeRénov’ Parcours par geste pour un ou plusieurs travaux d’isolation ou d’installation de système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné ;
  • MaPrimeRénov’ Parcours accompagné pour les rénovations d’ampleur (gain de 2 classes énergie au minimum). Il remplace le dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité ;
  • MaPrimeRénov’ Copropriété pour les travaux des parties communes ou d’intérêt collectif en copropriété ;

• l’éco-prêt à taux zéro pour obtenir un financement sans intérêts (pris en charge par l’État) et sans conditions de revenus jusqu’à 30 000 € pour une rénovation ponctuelle (de 3 travaux) et 50 000 € pour une rénovation globale ;

• le prêt avance rénovation à taux zéro (PAR +) qui prend la forme d’un prêt hypothécaire in fine (jusqu’à 50 000 €) sans intérêt pendant 10 ans et remboursé en une fois à la revente du bien ;

• la TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) sur les équipements et la main-d’oeuvre à condition de faire appel à un artisan reconnu garant de l’environnement (RGE) ;

• la prime énergie versée par les fournisseurs d’énergie à travers le mécanisme pollueur-payeur ou celles-ci acquièrent des certificats d’économies d’énergie CEE ;

• les aides des collectivités locales (commune, département, région) dont les modalités dépendent des politiques locales

Peut-on louer une passoire thermique en 2024 ?

Il est toujours possible actuellement de louer une passoire thermique, à condition que celle-ci ne soit pas considérée comme G+, c’est-à-dire avec une consommation énergétique dépassant les 450 kWh/m²/an qui en fait un logement dit indécent. Les départements et territoires d’outre-mer sont également concernés par cette mesure depuis le 1er juillet 2024.

Le gel des loyers depuis 2022

Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat du 22 août 2021, les propriétaires de passoire thermique ne peuvent plus augmenter le loyer d’un logement mis en location lorsque celui-ci est considéré comme passoire thermique (classé F ou G). Cela concerne pour le moment uniquement les nouveaux contrats (à compter du 25 août 2022) ainsi que les baux renouvelés par tacite reconduction..

Le calendrier pour l’interdiction de louer

La loi Climat et résilience a également prévu une interdiction progressive de location pour les passoires énergétiques. Le calendrier d’interdiction de location annoncé est le suivant :

• dès 2025 pour les logements classés G ;
• dès 2028 pour les logements classés F ;
• dès 2034 pour les logements classés E (qui ne sont cependant pas considérés comme des passoires énergétiques).

Peut-on vendre une passoire énergétique ?

La vente de passoire énergétique est désormais soumise à un certain nombre de contraintes.

L’audit énergétique obligatoire depuis avril 2023

Depuis avril 2023, les propriétaires souhaitant revendre leur logement classé F ou G ont l’obligation de faire réaliser un audit énergétique par un diagnostiqueur professionnel. Les résultats de celui-ci doivent ensuite être transmis aux potentiels acquéreurs pour qu’ils disposent de toutes les informations sur le niveau d’efficacité thermique du logement, sur les travaux à entreprendre pour l’améliorer et sur le montant total des rénovations à réaliser pour quitter le statut de passoire énergétique.

Un réel impact sur le prix de vente

D’une manière générale, l’achat d’une passoire thermique permet une négociation sur le prix de vente qui peut être plus ou moins importante selon les zones géographiques et le type de bien. Il est ainsi possible d’obtenir une décote pouvant aller de 2 à 18 % par rapport à un logement classé D selon une étude de 2019 du conseil supérieur du notariat. Celle-ci reste néanmoins très modérée dans certaines grandes agglomérations et zones tendues avec pénurie de biens et notamment en région parisienne.

Faut-il faire des travaux de rénovation avant de vendre ?

La pertinence du choix de réaliser des travaux de rénovation énergétique avant de revendre une passoire thermique dépend de plusieurs éléments parmi lesquels :

• la localisation du bien (zone tendue ou non) ;
• l’étiquette F ou G : un logement classé F nécessitera probablement moins de travaux pour sortir du statut de passoire énergétique qu’un logement classé G ;
• votre aptitude à réaliser une partie des travaux par vous-même ou à vous faire aider ;
• le montant des aides pouvant être obtenues si vous entreprenez les travaux.

Pour faire votre choix, l’essentiel est de mettre en rapport le montant de la décote que vous allez concéder par rapport au montant des travaux estimé dans l’audit énergétique ou sur les devis d’artisans sollicités.

Passoire thermique : ce qu’il faut retenir

• Une passoire thermique est un logement très consommateur en énergie, principalement du fait d’une isolation défaillante ;
• Elle est matérialisée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G ;
• Les passoires thermiques concernent principalement les vieux logements mal isolés utilisant des chauffages énergie fossile ;
• Des obligations de travaux de rénovation énergétique seront obligatoires à partir de 2025 puis 2028 et 2034 pour continuer à pouvoir louer une passoire thermique ;
• La vente de passoire thermique est toujours possible mais devient de plus en plus complexe (obligation d’audit énergétique, diminution de la valeur du logement).