Calcul de la taxe foncière : guide pratique et conseils d'expert

Qu’est-ce que la taxe foncière et qui est concerné ?

Définition

La taxe foncière est un impôt local applicable à toute personne propriétaire ou usufruitière d’un bien immobilier en France. On distingue :

• la taxe foncière pour les propriétés bâties (TFPB) comme les habitations, parkings, garages ou locaux d’activité par exemple ;
• et la taxe foncière pour les propriétés non bâties (TFPNB) comme les étangs, les terres d’exploitation agricole, voies privées, etc.

Qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une personne morale, cet impôt local est redevable une fois par an, au 1^er janvier de l’année d’imposition. À noter que son calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement. Autrement dit, le montant du loyer annuel théorique que la propriété pourrait générer si elle était louée. Cette valeur est susceptible d’évoluer tous les ans.

À cette valeur locative s’applique un taux d’imposition, voté par la commune de la propriété concernée.

Le paiement de la taxe foncière

Le propriétaire du bien est redevable de la taxe foncière à l’automne de chaque année, sauf si celui-ci est mensualisé. Généralement, l’avis de taxe foncière est disponible à la fin du mois d’août. 

À noter que si le montant de la taxe foncière dépasse 300 €, il faut alors opter pour l’une des solutions de paiement suivantes :

• adhérer sur le site des impôts au prélèvement à l’échéance ;
• payer en ligne sur le site des impôts, même si le bien est vendu durant l’année.

Attention, les délais de paiement varient selon le mode de règlement. Pour un paiement en ligne, l’échéance est souvent fixée autour du 20 octobre. En cas de retard, des pénalités peuvent être appliquées.

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée en fonction des éléments suivants :

• la base d’imposition qui s’appuie sur la valeur cadastrale du bien ;
• le taux d’imposition voté par les collectivités territoriales où se trouve le bien.

La valeur cadastrale ainsi que le taux d’imposition sont susceptibles d’évoluer tous les ans.

Par ailleurs, il convient de souligner que si vous apportez des modifications à votre propriété, celles-ci ne seront prises en compte qu’au 1^er janvier de l’année suivante. Date à laquelle est calculée la taxe foncière.

Quelle surface est comptabilisée dans le calcul ?

Le calcul de la taxe foncière est directement effectué par l’administration fiscale. Son montant est indexé principalement sur la valeur locative cadastrale de la propriété. Cette dernière dépend de la surface du bien qui tient compte de :

• la surface au sol des pièces ;
• et de ses éléments annexes, reliés ou non à la construction principale comme le sous-sol, le garage, etc.

A noter que la surface brute de ces éléments est ajustée selon leur utilité notamment. Par la suite, un correctif d’ensemble est appliqué qui tient compte :

• de l’état extérieur avec un coefficient d’entretien qui se situe entre 0,80 à 1,20 ;
• de l’environnement avec un coefficient de situation de - 0,10 à + 0,10
• et la présence d’ascenseur avec un correctif qui s’élève entre - 0,15 et + 0,05.

Enfin, la présence de certains éléments de confort va également jouer dans le calcul de la surface pondérée comme l’électricité (+ 2m²) ou le gaz (+ 2m²).

Ainsi l’on peut déterminer la surface pondérée nette sur laquelle repose le calcul de la taxe foncière.

Les composantes du calcul de la taxe foncière

Le montant de la taxe foncière se calcule en utilisant la formule suivante :

Le taux d’imposition (voté par la collectivité territoriale) X la base d’imposition = taxe foncière

Pour les propriétés bâties, la base d’imposition équivaut à 50 % de la valeur locative du bien immobilier. En ce qui concerne les propriétés non-bâties, cette base d’imposition s’élève à 80 % de la valeur locative du bien immobilier (soit un abattement de 20 %).

Exemple concret de calcul de la taxe foncière

Delphine et Arnaud sont propriétaires d’une maison à Lyon. Sachant que la surface pondérée nette est de 150 m² et le tarif de référence de 12 €/m², la valeur locative de la maison s’élève alors à 1 800 € par mois.

Soit 21 600 € par an. Par la suite, on applique un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui donne un revenu cadastral de 10 800 €.

À noter que le taux voté par les collectivités locales est de 32 % à Lyon.

10 800 € X 32 % = 3 456 € de taxe foncière pour le couple.

Dans quels cas peut-on être exonéré de la taxe foncière ?

Certains cas permettent d’être exonérés de taxe foncière. Il s’agit notamment :

• des titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) et de l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa), sans condition de ressources ;
• des titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) sous condition de revenus ;
• des propriétaires de constructions nouvelles, reconstructions ou addition de constructions qui peuvent profiter de deux années d’exonération de taxe foncière ;
• des propriétaires ayant effectué des travaux d’économies d'énergie qui peuvent demander une exonération temporaire de taxe foncière de cinq ans ;
• des personnes âgées entre 65 ans et 75 ans au 1^er janvier de l’imposition et dont le revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas les plafonds peuvent bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière ;
• les logements vides destinés à la location ainsi que les locaux inexploités, sous réserve d’être inoccupés depuis au moins 3 mois.

Peut-on contester et réduire sa taxe foncière ?

Il est possible de demander un plafonnement du montant de sa taxe foncière. Pour y être éligible, les revenus ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le Code général des impôts, article 1417-II.

Dans le cas où vous souhaitez procéder à une contestation, rendez-vous alors sur l’espace particulier directement sur le site des impôts. Vous serez alors averti du traitement de votre demande par mail. Attention, votre demande doit être envoyée avant le 31 décembre de l’année d’imposition et ne vous dispense pas de son paiement.

L'importance d'une bonne estimation de la taxe foncière dans un projet immobilier

L’estimation de la taxe foncière est indispensable à la réussite d’un projet immobilier. En effet, cet impôt local représente une charge annuelle non négligeable qui peut être conséquente, selon le type et la situation géographique du bien. Pour éviter des erreurs de calcul de taxe foncière, il existe des simulateurs en ligne. Il est également possible de se renseigner auprès du centre des impôts fonciers qui vous indiquera la valeur locative cadastrale de la propriété.