Quelles sont les démarches pour acheter un terrain constructible ?

Un terrain constructible : définition 

Avant de vous lancer dans l'achat d'un terrain constructible, il est essentiel de bien comprendre ce qu'implique cette notion. Un terrain constructible répond à des critères bien précis qui doivent être respectés pour que la construction soit possible et conforme aux lois en vigueur. 

Par définition, un terrain constructible est un terrain qui remplit toutes les conditions légales et techniques permettant d'y construire un bâtiment. Ces conditions incluent :

• la résistance du sol ;
• l'absence de risques naturels majeurs (comme les inondations) ;
• la viabilité, c'est-à-dire la possibilité de raccorder le terrain aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement.

Comment identifier un terrain constructible ?

Acheter le bon terrain constructible ne se fait pas au hasard. Plusieurs critères doivent être pris en considération pour s'assurer que le terrain choisi est adapté à votre projet et qu'il répond à toutes les exigences techniques et administratives.

Emplacement 

L'emplacement constitue évidemment un critère primordial. La proximité des commodités (écoles, commerces, transports), la qualité de l'environnement (bruit, pollution) et le potentiel de valorisation future représentent des aspects fondamentaux.

Taille et caractéristiques 

La taille du terrain doit correspondre à votre projet. Un terrain trop petit peut limiter votre projet, tandis qu'un terrain trop grand peut représenter un entretien et des coûts supplémentaires. Les caractéristiques du terrain (pente, forme, orientation) influencent également la faisabilité et le coût de la construction.

Vérifications administratives 

L’étape incontournable implique de se référer au plan local d'urbanisme (PLU), un outil essentiel établissant les règles pour la délivrance d’un permis de construire. Le PLU impose l'accès à une voie publique ou privée, le raccordement aux réseaux (eau, électricité, etc.), et la surface minimale au sol pour la construction. Le PLU détermine également des critères esthétiques, tels que la hauteur des bâtiments, l'apparence des façades et des clôtures et les matériaux à utiliser, assurant ainsi une cohérence architecturale dans un quartier et une commune. 

Les règles à connaître pour l’achat d’un terrain constructible 

Avant d’acheter un terrain constructible, il est essentiel de bien comprendre les règles et les démarches administratives à suivre. Ces étapes garantissent que votre projet de construction sera conforme aux exigences légales et techniques.

Consultations obligatoires 

Avant d'acheter un terrain constructible, il est fondamental de vérifier en mairie les documents d’urbanisme suivants :

• le PLU (détaillé précédemment) ;
• la carte communale en l’absence de PLU dans les petites communes ;
• le relevé cadastral précisant les limites exactes du terrain ;
• le certificat d’urbanisme qui vous informera des droits et obligations liés à la parcelle.

Ces documents vous informeront sur les possibilités de construction, les éventuelles servitudes de passage, de vue ou de non-construction, ou encore sur les taxes locales.

Études techniques 

Il est également recommandé de réaliser une étude de sol afin d’évaluer la nature du sous-sol et d’anticiper d'éventuels travaux de fondation. Dans certains cas, une étude géotechnique approfondie peut être nécessaire pour connaître les caractéristiques mécaniques du terrain et évaluer les risques naturels recensés afin d’éviter les mauvaises surprises.

Les différences entre un terrain isolé et un lotissement 

Avant d’acheter un terrain constructible, le choix entre un terrain isolé et un terrain en lotissement dépend de vos préférences personnelles et de la nature de votre projet. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu'il est important de bien comprendre avant de prendre votre décision.

Terrain isolé 

Un terrain isolé, ou hors lotissement, est souvent vendu non viabilisé. Cela signifie que vous devrez entreprendre des démarches supplémentaires pour raccorder le terrain aux réseaux publics.

Lotissement 

Un terrain en lotissement est déjà viabilisé et borné. L'acquéreur bénéficie de la sécurité d'un terrain prêt à construire, mais doit souvent se conformer à des règles de construction spécifiques imposées par le lotisseur.

La fiscalité de l'achat d'un terrain 

Acheter un terrain constructible entraîne des obligations fiscales. Ces aspects fiscaux peuvent influencer le coût total de votre projet et doivent être pris en compte lors de la planification de votre achat.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) 

La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est due chaque année par le propriétaire ou l’usufruitier du terrain. Cette dernière est exigible même si les terrains imposables ne génèrent aucun revenu ou s'ils sont laissés en friche.

Plus-value 

En cas de revente, la plus-value réalisée sur le terrain est imposable. Cette imposition varie selon la durée de détention du terrain, avec la prise en compte d’abattements progressifs réduisant la base imposable⁾. Ces derniers diffèrent entre la détermination de la plus-value imposable au titre de :

• l'impôt sur le revenu (IR) à 19 % : 6 % d'abattement par année de détention après la cinquième année et jusqu'à la 21ème, 4 % d'abattement pour la 22ème année, exonération totale après 22 ans de détention ;
• des prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17,2 % : 1,65 % d'abattement par année de détention après la cinquième année et jusqu'à la 21ème, 1,60 % d'abattement pour la 22ème année, 9 % d'abattement par année au-delà de la 22ème, exonération totale après 30 ans de détention.

Quels sont les frais sur l’achat d’un terrain ?

Outre le prix d'achat du terrain, d’autres frais doivent être pris en compte dans votre budget. Ces coûts supplémentaires peuvent représenter une part significative de votre investissement total.

Frais de notaire

Les frais de notaire pour l'achat d'un terrain constructible représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. Ils incluent notamment les émoluments du notaire et les droits de mutation.

Taxe d’aménagement

La taxe d'aménagement est un impôt destiné à financer les équipements publics nécessaires aux constructions futures. Elle est due pour des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, aménagements et changements de destination de locaux. Elle s'applique suite à une autorisation d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable de travaux) ou en cas de travaux sans autorisation.

Pour un projet de construction, son montant prend en compte :

• le nombre de m² des surfaces de plancher de chaque niveau ;
• la valeur au m² fixée pour l'année (en 2024, elle est de 1 036 € en Île-de-France et de 914 € ailleurs) ;
• le taux communal de la taxe ;
• le taux départemental ;
• le taux régional.

Frais de raccordement

Le raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement peut coûter entre 5 000 et 15 000 €, selon la localisation et la configuration du terrain.

Est-il possible d’acheter un terrain constructible et construire plus tard ?

Vous vous demandez s'il est possible d'acheter un terrain constructible sans pour autant commencer immédiatement la construction. La réponse est oui. Cependant, il faut savoir que certaines communes appliquent une taxe sur les terrains constructibles non bâtis. 

Les délais pour construire après l’achat d’un terrain constructible

Combien de temps peut-on garder un terrain sans construire ? Un permis de construire est valable trois ans, avec une possibilité de prolongation de deux ans, après quoi il devient caduc si les travaux n'ont pas commencé.