Acheter neuf ou ancien en 2024 : avantages et inconvénients

Pourquoi les prix sont plus élevés dans le neuf au m² ?

Pour quiconque souhaite accéder à la propriété, la décision entre acheter neuf ou ancien peut rapidement faire office de casse-tête. Il convient alors de se baser sur des critères déterminants, et le prix s’impose naturellement comme l’élément le plus important. Lorsque l’on se penche sur les prix au m², on constate très rapidement qu’il existe une différence substantielle entre le neuf et l’immobilier ancien.

Pour expliquer cet écart, il faut principalement se référer à la qualité des infrastructures. Bâtir un logement implique le suivi d’une réglementation stricte en matière de critères de performance énergétique par exemple. Qui plus est , à la manière de n’importe quel bien, celui-ci voit sa valeur déprécier, à de rares exceptions près, avec le temps.

En d’autres termes, acheter neuf est synonyme d’esprit tranquille, car, par essence, tout y est (a priori) parfaitement aux normes et fonctionnel. C’est donc le confort propre à un logement neuf qui explique en grande partie l’écart des prix au m² entre une maison neuve ou ancienne.

Pour vous donner une idée de cette différence, vous pouvez retrouver ci-dessous un comparatif qui souligne l’écart de tarif entre acheter neuf ou ancien en région parisienne :

Comparatif des prix entre l’immobilier neuf et ancien

Département	Prix moyen d’un appartement ancien (€/m²)	Prix moyen d’un appartement neuf (€/m²)	Écart
Paris	10 600 €	13 462 €	27 %
Hauts-de-Seine	6 610 €	7 683 €	16 %
Seine-Saint-Denis	4 080 €	5 141 €	26 %
Val-de-Marne	5 200 €	6 498 €	25 %

Prix moyens constatés au 4e trimestre 2021 – Sources : ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris, Observatoire du logement de l’ADIL de Paris.

Des travaux à faire en achetant dans l’ancien

Contrairement au neuf, l’immobilier ancien implique généralement la réalisation de travaux, plus ou moins importants, afin de pouvoir pleinement profiter du bien. En effet, selon la date de construction ainsi que le soin qui a été apporté à la bonne tenue du logement, il n’est pas rare que des travaux d'envergure soient à réaliser. Ils peuvent par exemple concerner la refonte de la toiture, une meilleure isolation thermique ou encore la réparation d’un sol abîmé.

Si acheter neuf est incontestablement plus cher au m², d’autres critères comme la nécessité d’entreprendre des travaux doivent être pris en considération dans votre réflexion.  En effet, l’écart de prix au m² entre acheter dans le neuf ou l’ancien peut rapidement être réduit selon l’ampleur du chantier qui vous attend.

En bref, il est impératif d'identifier avec le plus de précision la charge de travail ainsi que le budget à allouer. Si vous pouvez limiter les frais en vous chargeant d’une partie des ouvrages, certaines tâches nécessitent l’intervention de professionnels, ce qui peut rapidement faire grimper la facture. Bien que le coût des travaux ait pour vocation de s’amortir sur le long terme, il représente souvent une avance de frais conséquente.

Pourquoi les frais de notaire sont plus élevés lorsqu’on achète dans l’ancien ?

Les frais de notaire ne sont pas les mêmes selon que vous allez acheter neuf ou ancien. Cependant, avant de rentrer dans les détails, il convient de revenir d'émettre certaines précisions. Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire ne sont pas limités à la seule et unique rémunération du professionnel du droit. 

En effet, de nombreuses taxes annexes entrent en considération. C’est notamment le cas des droits de mutation. Ils correspondent aux taxes imposées par l’État et les collectivités territoriales lors d’une transaction immobilière. Bien qu’elle soit perçue par le notaire, la taxe est ensuite redistribuée au Trésor public. 

Ces droits de mutation nous intéressent particulièrement lorsqu’il est question d’acheter neuf ou ancien. En tant que propriétaire d’un nouveau logement, vous n’avez pas à vous acquitter de cette taxe.
À l’inverse, elle est estimée à 5,80% du prix du bien lors d’une transaction immobilière pour un logement ancien.

En résumé, le coût des frais de notaire diffère fortement selon que vous décidez d’acheter dans le neuf (2 à 3% du prix du bien) ou l’ancien (7 à 8% du prix du bien).

Au sein de l’exemple ci-dessous, vous pouvez observer les principales différences dans la répartition des frais de notaire entre un bien neuf ou ancien :

Comparatif des frais de notaire entre le neuf et l’ancien

Type de bien	Ancien	Neuf
Prix d’acquisition	250 000 €	250 000 €
Département du bien	Hauts-de-Seine	Hauts-de-Seine
Émoluments du notaire (TTC)	2 928 €	2 928 €
Droits et taxes	14 516 €	1 787 €
Émoluments de formalités et débours	1 360 €	1 360 €
Contribution de sécurité immobilière	250 €	250 €
Total des frais de notaire	19 055 €	6 325 €

Simulation réalisée le 01/03/2022. Source : Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : quel impact sur le coût du prêt ?

Quand on évoque la question du coût du prêt immobilier, on pense tout d’abord au PTZ. Le prêt à taux zéro est un dispositif dont le but est de favoriser l’accès à la propriété aux primo-accédants. Pour rappel, un primo-accédant est une personne qui s’apprête à être propriétaire pour la première fois, ou n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années.

Ce PTZ concerne presque exclusivement la construction ou l’achat dans le neuf, et il est impératif de ne pas dépasser un plafond de revenus pour y être éligible. Ce dernier est fixé selon différents critères, dont le lieu de résidence et la taille du foyer. La particularité du prêt à taux zéro réside, comme son nom l’indique, dans l’absence d’intérêt à rembourser. Ceux-ci sont en effet pris en charge par l’État, ce qui représente un avantage non négligeable au sein d’un projet immobilier.

Il est à noter que ce PTZ peut, à de très rares occasions, être sollicité pour un achat dans l’immobilier ancien. Cela concerne un achat avec travaux dont le montant des ouvrages représente au moins 25 % du coût de la transaction immobilière. Par ailleurs, ces travaux doivent être effectués dans un délai de trois ans suivant l’acquisition dudit bien.

Si vous effectuez un achat dans le neuf, vous pouvez également faire face à ce que l’on appelle des intérêts intercalaires. Pour faire simple, cela concerne les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en cours de construction ou nécessitant de très gros travaux. En décalant le début du remboursement de votre prêt immobilier à la date d’emménagement, vous vous exposez à ces fameux intérêts intercalaires. Ces derniers sont calculés sur le taux de votre prêt immobilier ainsi que sur les fonds débloqués et s’ajoutent au coût de base de votre crédit. Plus l’intervalle entre l’achat du bien et l’emménagement est élevé, plus les intérêts intercalaires le sont également.

Enfin, on peut mentionner que différents dispositifs sont mis à la disposition des acquéreurs qui souhaitent  obtenir des avantages fiscaux, à l’image de la loi Pinel pour un investissement locatif dans le neuf ou de son pendant pour l’ancien, la loi Denormandie.

Taxe foncière : les biens immobiliers neufs exonérés

Avant toute chose, il est important de préciser que l'exonération de taxe foncière n’est pas applicable dans 100 % des cas, même suite à l’achat d’un logement neuf. Afin de pouvoir en bénéficier, vous devez tout d’abord déclarer votre bien immobilier dans un délai de 90 jours à compter de sa réalisation au service des impôts. Par la suite, vous êtes en mesure d’obtenir une exonération (totale ou partielle) pour une durée limitée, généralement fixée entre deux et trois ans.

On peut également mentionner que dans certains cas de figure, cette exonération est possible pour de l’immobilier ancien. Cela peut par exemple concerner les anciens logements achevés avant la date du 1er janvier 1989 et qui ont besoin de travaux conséquents dans l’optique de procéder à des travaux de rénovation pour des économies d’énergie.

Achat immobilier neuf : avantages et inconvénients 

Même après une longue période de réflexion, il peut s’avérer difficile de choisir entre acheter neuf ou ancien. Si le côté coup de cœur pour un bien penche forcément dans la balance, il faut toutefois s’assurer d’avoir bien pesé le pour et le contre. Ici, intéressons-nous aux avantages et inconvénients d’un achat dans le neuf.

Les avantages d’un bien dans le neuf

Sans surprise, les avantages d’un bien dans le neuf sont nombreux. D’un point de vue financier, on peut notamment citer :

• une réduction d’impôts pouvant aller jusqu'à 21 % dans le cadre de la loi Pinel (les critères d’éligibilité dépendent entre autres de la localisation du bien et du montant de l’investissement réalisé) ;
• l’absence des droits de mutation, et par extension des frais de notaire plus attractifs ;
• la possibilité de bénéficier d’une exonération de taxe foncière ;
• l’opportunité de bénéficier d’un prêt à taux zéro ;
• les économies réalisées au quotidien grâce à la qualité des infrastructures (normes énergétiques, etc.).

Outre l’aspect économique, la qualité et le très bon état des infrastructures est un véritable plus au niveau de la qualité de vie. On peut par exemple citer le cas des résidences les plus récentes qui respectent des normes plus strictes et présentent des avantages certains (parking sécurisé, isolation phonique, etc.).

Enfin, il bon de savoir qu’il existe deux garanties majeures qui couvrent d’éventuelles dégradations et vices de construction suite à un achat dans le neuf :

• la garantie décennale qui couvre les risques de sinistres propres à la structure de l’immeuble durant 10 ans (toiture défaillante, fondations instables, etc.) ;
• la garantie biennale qui couvre durant deux ans les dysfonctionnements des équipements annexes (fenêtres, portes, volets, etc.).

Les inconvénients d’un bien dans le neuf

Si l’achat d’un bien dans le neuf semble très avantageux, il existe forcément un revers de la médaille. Sur le plan financier d’abord, on peut mentionner :

• le prix au m² est beaucoup plus élevé que dans l’ancien ;
• l’achat d’un bien neuf implique une TVA de 20% (pouvant être réduite dans certains cas particuliers) ;
• des intérêts intercalaires peuvent s’ajouter au coût total de votre crédit immobilier ;
• à partir du moment où vous emménagez dans votre logement neuf, sa cote chute et la valeur du bien déprécie avec le temps.

Parmi les inconvénients majeurs que l’on peut identifier, il faut noter que les délais de livraison du bien immobilier peuvent varier fortement et s’étendre dans la durée. Ainsi, vous devez payer pour un logement que vous ne pouvez pas encore occuper, ce qui engendre des frais supplémentaires.

De manière générale, les nouveaux logements sont construits en périphérie des centres-villes, ce qui peut s’avérer contraignant selon votre situation. Par ailleurs, quand on achète sur plan ou après visite d’un logement entièrement vide, il peut être très difficile de se projeter au sein de son futur appartement ou de sa future maison, et le résultat final peut s’avérer en deçà de vos attentes. 

Achat immobilier dans l'ancien : avantages et inconvénients 

Vous ne savez toujours pas s’il vaut mieux acheter neuf ou ancien ? Pour vous aider à y voir plus clair, concentrons-nous sur les caractéristiques de l’immobilier ancien.

Quels sont les avantages d’un achat dans l’ancien ?

Parmi les avantages sur le plan économique, réaliser un achat dans l’ancien se distingue notamment par :

• un prix au m² plus faible que dans le neuf ;
• la possibilité de mieux négocier le prix de vente ;
• suite à des travaux de rénovation réussis, une plus-value intéressante à la revente peut être effectuée ;
• l’opportunité de bénéficier d’aides financières pour des travaux énergétiques ou pour un projet d’investissement locatif dans l’ancien grâce à la loi Denormandie.

Du côté de l’acquéreur, acheter dans l’ancien présente également d’autres avantages. Ces derniers sont souvent situés au cœur des villes qui leur confère un plus fort attrait (proche des transports en commun, des commerces, des écoles, etc.). Le fait de pouvoir emménager directement et de ne pas avoir à attendre la fin de la construction du logement est également un avantage certain. Enfin, il convient également de souligner que les biens anciens représentent la plupart des offres sur le marché immobilier.

Quels sont les inconvénients d’un achat dans l’ancien ?

Si l’on s’intéresse à présent aux inconvénients d’un achat dans l’immobilier ancien, on peut relever différents points de vigilance. Financièrement parlant, l’opération peut s’avérer délicate pour plusieurs raisons :

• les frais de notaires, notamment via les droits de mutation, sont généralement deux à trois plus élevés ;
• il faut compter une somme importante pour des travaux liés à l’usure du bien ;
• beaucoup de biens ne sont pas encore aux normes énergétiques et consomment énormément ;
• certaines aides comme le PTZ peuvent être difficiles à obtenir.

En bref, c’est surtout la question de la quantité de travaux à réaliser au sein du logement qui fait figure de complications lorsqu’il est question d’acheter dans l’ancien. La note peut grimper très rapidement et certains défauts ou dysfonctionnements peuvent parfois être constatés plusieurs mois après la transaction. C’est la raison pour laquelle il est impératif de prendre le temps d’examiner en profondeur le bien que vous convoitez afin d’éviter les mauvaises surprises.

Quels sont les critères à prendre sur le long terme selon votre projet ?

Que ce soit pour acheter neuf ou ancien, il faut penser son investissement sur le long terme. Ainsi, si l’on prend d’abord le cas d’un logement dans l’ancien, le coût des travaux à court terme peut s’avérer être un frein conséquent et venir alourdir votre budget de base. Toutefois, dégager une plus-value de votre bien ancien est parfaitement envisageable. En alliant le charme d’un logement au confort et à la qualité des équipements modernes que vous avez installés, le bien peut rapidement retrouver un prix de vente très attractif.

À l’inverse, la valeur d’un bien neuf déprécie dès que vous prenez possession du logement. Généralement, on estime cette décote à environ 20% du prix de vente. Il s’agit donc d’un critère à prendre en compte si vous avez pour objectif de réaliser une plus-value à la revente suite à un achat dans le neuf, bien que cela reste tout à fait possible selon différents critères (tendances du marché, zone géographique qui gagne en popularité, etc.).

De la même manière, il faut souligner que l’investissement locatif avec les dispositifs Pinel et Denormandie, bien que très attractifs sur le papier en raison de la défiscalisation qui les accompagne, ne sont pas forcément très rentables à long terme. En effet, des loyers plafonnés impliquent des délais prolongés pour obtenir les résultats de votre investissement.