Acheter ou louer en 2024 : les avantages et les inconvénients

Acheter ou louer son logement en 2024 ?

En France, 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Cette proportion se stabilise depuis 2010 après avoir connu une forte croissance dans les années 90 et 2000.

Lorsqu’on cherche son logement, on hésite souvent entre acheter et louer. L’achat immobilier est un investissement important qui ne se fait pas à la légère. Pour savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer une maison, il faut tenir compte de plusieurs paramètres :

• la zone géographique visée est un premier critère, car certaines régions ont un marché plus tendu que d’autres (Île-de-France et grandes métropoles par exemple). Avec la crise sanitaire, les villes moyennes ont aussi beaucoup d’attrait, surtout si elles sont situées à moins de deux heures de Paris. Le prix au mètre carré est en hausse presque partout. Il faut tenir compte aussi des taux d’imposition pratiqués (taxe foncière notamment).

• le contexte économique est aussi important, notamment les taux d’intérêts immobiliers. Ils sont toujours historiquement bas, mais ils augmentent depuis début 2022, ce qui incite à réaliser sans tarder l’achat immobilier.

• le budget du ménage est un paramètre incontournable. Si vous avez un apport suffisant et des ressources régulières, l’achat immobilier est toujours intéressant. Avec un loyer, cet apport peut au contraire être placé et offrir un rendement plus important selon les cas.

• le mode de vie des habitants est enfin une donnée capitale. En effet, les professionnels de l’immobilier estiment qu’il faut en moyenne six ans pour rentabiliser un achat immobilier. Si votre métier ou vos habitudes vous amènent à déménager tous les trois ou quatre ans, une location sera sans doute plus rentable.

Quels sont les avantages d’être propriétaire ?

L’achat immobilier est souvent inscrit comme un objectif pour de nombreuses personnes. Devenir propriétaire offre plusieurs avantages :

• le premier est d’avoir un sentiment de sécurité en constituant un patrimoine à transmettre à sa famille. La maison ou l’appartement est définitivement acquis à l’issue du remboursement du prêt immobilier, souvent à l’aube de la retraite. Cela permet de ne pas avoir de problème de loyer à payer par la suite ;
• l’acquisition donne aussi plus de liberté sur son bien : vous n’avez pas besoin de demander d’autorisation pour faire des travaux ou modifier votre logement (en dehors des formalités administratives obligatoires) ;
• la souscription d’un prêt permet également d’avoir une assurance emprunteur qui peut prendre en charge les mensualités du crédit en cas d’aléas de santé ou professionnel. Avec un loyer, vous n’avez pas cette sécurité ;
• l’accession à la propriété permet aussi d’envisager une plus-value à la revente, si vous décidez de vous séparer du bien au bout de quelques années.

Quels avantages en restant locataire ?

Occuper son logement en location pendant toute sa vie ou une partie peut aussi être une opération intéressante, selon ses choix personnels ou son mode de vie. Même si, au premier abord, la location donne l’impression de “jeter son loyer par les fenêtres”, elle offre aussi des avantages non négligeables :

• plus de souplesse sur votre lieu d’habitation, notamment si votre métier exige une mobilité professionnelle importante ;
• les gros travaux restent à la charge du propriétaire et vous n’avez donc que des dépenses d’entretien courant à supporter lors de votre occupation du logement ;
• l’absence de prêt à rembourser vous permet de conserver votre apport personnel et de le faire fructifier d’une autre manière (par exemple en le plaçant) ;
• la location peut permettre d’occuper un logement que vous ne pourriez pas acheter (par exemple à Paris).

Les avantages de l'achat immobilier et de la location immobilière

Avantages de l’achat immobilier	Avantages de la location immobilière
Sécurité financière : l’investissement est amorti à la fin du prêt et la propriété définitivement acquise. Liberté de personnaliser son cadre de vie et de faire les travaux que l’on souhaite. Protection liée à l’assurance emprunteur pour le règlement des échéances. Possibilité de plus-value en cas de revente du bien.	Mobilité plus importante et souplesse pour changer de logement selon les besoins et envies. Pas de gros travaux à financer (rénovation, aménagement). Possibilité de faire fructifier son apport personnel dans un placement. Possibilité d’occuper un logement que vous ne pourriez pas acheter.

Le choix entre louer ou acheter n’est donc pas si simple et nécessite d’être mûrement réfléchi, en fonction de vos souhaits et de votre capacité financière.

Que compare un simulateur immobilier louer et acheter ?

Pour vous aider à faire votre choix entre acheter ou louer, vous pouvez recourir à un simulateur spécialisé. En effet, il ne suffit pas de comparer le seul loyer avec la mensualité du prêt à rembourser. Il y a d’autres paramètres à prendre en compte pour évaluer le coût final de chaque solution. Le simulateur permet de faire cette comparaison et d’aider à la décision.

L’outil de simulation met en regard les sommes dues par un locataire sur un temps donné :

• le montant du loyer mensuel, comprenant les charges ;
• la taxe d’habitation s’il y est soumis ;
• l’impact de l’inflation ;
• l’augmentation des loyers, indexée sur un indice annuel ;
• le rendement de votre épargne net d’impôt (car ce que vous n’investissez pas dans un achat immobilier continue de vous rapporter).

De l’autre côté, le simulateur recense les sommes dues par un accédant à la propriété :

• le coût d’achat du bien ;
• le montant des travaux si nécessaire ;
• les frais annexes (notaire, agence, garantie hypothécaire, dossier, etc.) ;
• l’apport personnel (qui sort de votre épargne) ;
• le coût de l’assurance emprunteur ;
• la taxe foncière et les diverses taxes locales.

La comparaison doit s’effectuer sur la même durée, par exemple 20 ans ou 25 ans. Ce simulateur permet, en quelques minutes, de savoir ce qui est le plus rentable entre un achat et une location.
Cependant, il faut retenir qu’il s’agit d’un outil purement financier, qui ne tient pas compte des autres paramètres évoqués plus haut.

Devenir propriétaire : les conseils d’Empruntis

Entre acheter ou louer, vous avez opté pour l’acquisition ? Voici nos conseils pour que votre projet immobilier se déroule pour le mieux.

Réalisez votre premier investissement tôt ou constituez-vous un apport

L’âge moyen du premier achat immobilier est de 32 ans, selon les Notaires de France. Les niveaux historiquement bas des taux d’intérêts permettent d’envisager un achat au prix d’un loyer dans de nombreuses villes.

Cet investissement précoce permet surtout de se constituer un apport personnel lorsque vous voudrez investir dans un bien plus important. Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas acheter tôt, pensez dès le début de votre vie active à placer de l’argent pour avoir un apport financier d’au moins 10 % du montant de l’achat envisagé.

Choisissez soigneusement la localisation du bien

Les prix au mètre carré ont énormément augmenté ces dernières années, surtout à Paris et dans la région parisienne, ainsi que dans les grandes villes. N’hésitez pas à comparer les prix et à élargir votre zone de recherche. Parfois, les communes limitrophes sont plus intéressantes et n’ajoutent pas forcément beaucoup de temps de trajet vers le travail ou les services.

Bien estimer son budget et sa capacité d’emprunt

Avant de partir en quête du bien à acheter, il est essentiel d’estimer finement votre capacité d’achat et d’emprunt, en prenant en compte votre apport personnel et vos revenus. Vous vous concentrez ainsi sur des biens qui sont dans vos moyens et ne risquez pas de vous faire refuser un prêt. Le recours à un courtier est une bonne solution pour évaluer le montant que vous pouvez accorder à votre projet immobilier.

Mobilisez toutes les sources de financement

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez prétendre à divers dispositifs destinés à favoriser l’accession à la propriété. Il s’agit par exemple du prêt à taux zéro, mais aussi des prêts aidés comme les prêts conventionnés ou les prêts à l’accession sociale.
Ces crédits vous permettent d’alléger vos mensualités et le coût total du prêt, puisque les intérêts sont pris en charge par l’État, en totalité ou en partie.

Prenez en compte tous les frais de votre achat immobilier

L’erreur courante des acquéreurs d’un bien immobilier est de s’arrêter au prix d’achat affiché sur l’annonce. Or, l’accession à la propriété entraîne de nombreux frais annexes qu’il faut prendre en compte. Il s’agit par exemple :

• des travaux nécessaires pour améliorer l’isolation ou changer une chaudière ;
• des frais de copropriété le cas échéant ;
• de la taxe foncière.

Vous devez être particulièrement vigilant si vous optez pour une construction neuve. Vous aurez en effet, en plus de l’achat du terrain et des travaux, des dépenses supplémentaires qui, mises bout à bout, peuvent représenter 10 à 15 000 €. Il s’agit notamment :

• de la taxe d’aménagement (plusieurs milliers d’euros) et redevance archéologique ;
• de la taxe de raccordement au réseau d’eaux usées et d’eaux pluviales (même si votre terrain est viabilisé) ;
• des dépenses éventuelles de viabilisation du terrain (raccordement aux réseaux publics d’énergie, d’évacuation des eaux et de téléphone) s’il n’est pas déjà viabilisé ;
• des frais de diagnostic pour la conformité du logement à la réglementation thermique, la conformité électrique…

Quelles sont les villes avec un plus grand retour sur investissement en 2024 ?

Si vous avez envie d’investir dans l’immobilier locatif, certaines villes sont plus indiquées que d’autres. Il faut tenir compte de différents paramètres :

• le dynamisme du bassin d’emploi et de la vie étudiante ;
• le montant des loyers et de la taxe foncière ;
• les taux des prêts immobiliers.

Les villes les plus intéressantes pour investir en locatif en 2024 sont :

• Rennes, avec une forte augmentation de la population, notamment étudiante, et des prix immobiliers avantageux, est située à 1h30 de Paris ;
• Montpellier jouit d’un climat apprécié et d’un bassin d’emploi dynamique ;
• Nantes, première ville étudiante après Paris, bénéficie d’un marché immobilier stable depuis quelques années ;
• Lyon et Bordeaux restent des valeurs sûres pour investir dans l’immobilier locatif, même si la rentabilité brute y est plus faible ;
• les agglomérations comme Lille, Tours ou Toulouse et les villes moyennes comme Le Mans, Rouen, Le Havre, Amiens ou Angers sont aussi des localisations recherchées.