Comment acheter un local commercial et où le trouver ?

Est-ce qu’un particulier peut acheter un local commercial ?

Un local commercial peut être acquis aussi bien par une personne physique que par une personne morale (sous la forme d’une société civile immobilière notamment) que ce soit pour y exercer une activité commerciale ou non. Un entrepreneur a la possibilité de l'acheter en son nom propre ou au nom de l'entreprise qu'il dirige.

Ainsi, en matière d'investissement locatif, même si la location d’une résidence à usage d'habitation reste le type de placement le plus fréquent, les investisseurs ont également la possibilité d'acquérir des locaux commerciaux afin de les louer à des entreprises à la recherche d'espace de travail ou de fonds de commerce. Ils peuvent alors généralement bénéficier de biens plus accessibles à l'achat ainsi que de rendements locatifs supérieurs.

Faut-il privilégier un local avec les murs libres ou les murs occupés ?

L'acheteur d'un local commercial a le choix entre deux méthodes d'acquisition.

La première consiste à acheter un bâtiment sans locataire afin soit d'y domicilier son entreprise soit de trouver un autre locataire dans une perspective d'investissement locatif avec recherche de rendement. On parle alors d'achat d'un local avec les murs libres.

La seconde option est l'acquisition d'un local commercial déjà occupé par un locataire utilisant le fonds de commerce pour son activité commerciale. Dans ce cas, le propriétaire encaisse les loyers du locataire existant conformément aux conditions prévues dans le bail commercial. On parle cette fois d'achat avec les murs occupés.

L’achat avec murs libres

Acheter un local commercial nu implique de prendre en compte le coût des travaux d’aménagement nécessaires pour s’y installer ou le louer à un autre commerçant. Ainsi, bien qu'il soit moins cher que l'achat d'un local déjà aménagé, l’acquisition de ce type de bien nu n'offre pas les mêmes garanties de rentabilité immédiate.

L’achat avec les murs occupés

Si votre objectif est de louer un local commercial, acheter un bâtiment occupé peut être une meilleure option. Cette solution garantit en effet de bénéficier d'une rentabilité immédiate venant couvrir tout ou partie de vos mensualités de remboursement d'emprunt. Elle permet également d’éviter une recherche de locataire potentiellement fastidieuse. Les établissements bancaires sont en outre moins réticents à accorder un emprunt pour un local commercial déjà occupé.

Quel statut choisir pour acheter un local commercial ?

L’achat d’un local commercial peut être réalisé de quatre façons différentes : en son nom propre, par l’intermédiaire d’une SCI, en direct par l’entreprise ou via un crédit-bail immobilier.

En nom propre

L’achat en nom propre est réalisé à titre privé. C’est alors le dirigeant d’entreprise ou dans de plus rares cas un salarié qui fait l’acquisition du local commercial pour le louer à la société. Cette démarche s’inscrit généralement dans une perspective sur le long terme où l’entreprise compte s’installer durablement. Un contrat de bail doit malgré tout être signé même lorsque le propriétaire et le locataire sont identiques.

Cette technique offre l’avantage majeur de pouvoir bénéficier d’une certaine flexibilité sur la trésorerie pour l’entreprise en réglant le montant des loyers à échéance variable selon les rentrées d’argent de la société. Cela contraint en revanche le dirigeant à confondre son patrimoine personnel et son activité professionnelle avec par exemple l’intégration des revenus locatifs du local aux revenus du foyer ou encore des possibilités de saisie en cas de mauvaise santé financière de l’entreprise.

En SCI

L'acquisition d'un local commercial peut également être réalisée par l'intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), l'un des moyens d'acquisition immobilière les plus courants qui nécessite alors au moins deux personnes physiques ou morales qui deviennent associées. L'entreprise est alors dans ce cas actionnaire de la SCI à travers la détention de parts sociales. Il s'agit d'une option intéressante pour un dirigeant qui envisage de partager son patrimoine ou de le distribuer (notamment dans le cadre d'un héritage).

La SCI permet également de dissocier l'activité commerciale du patrimoine immobilier professionnel notamment dans l'éventualité future d'une cession ou d'un transfert d'activité. Les revenus fonciers de la location restent alors perçus même après l'arrêt de l'activité professionnelle. Cette méthode facilite la vente éventuelle de l'entreprise ainsi que l’héritage en cas de décès du propriétaire. Il est également possible d’éviter les impôts sur la plus-value à la revente en choisissant l’imposition sur les sociétés (IS) plutôt que l’imposition sur le revenu.

En direct

La société acquiert le local commercial et devient ainsi son propriétaire. En conséquence, le bien immobilier intègre le patrimoine de l'entreprise et devient le ou l’un de ses fonds de commerce. L’entreprise acquiert alors une plus grande liberté dans l’aménagement des locaux, n’a plus de loyer à payer et n’est plus engagée par un contrat de bail. Sa valeur est également augmentée. Il s’agit néanmoins d’un investissement important qui peut impacter durablement les finances de l’entreprise.

Via un crédit-bail immobilier

Dans cette formule, l’entreprise possède un contrat de location avec une option d’achat qui lui permet de devenir potentiellement propriétaire des murs à une certaine échéance.

Que faut-il vérifier avant d’acheter un local commercial ?

Comme pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel, l’acquisition d’un local commercial implique d’être attentif à certains critères déterminants pour la rentabilité de l’investissement.

L’emplacement du local

La localisation est un critère déterminant pour l’investissement dans un local commercial. Celui-ci doit être particulièrement attractif pour attirer de potentielles entreprises locataires. La proximité des transports est notamment essentielle, à la fois pour les futurs salariés en cas de location de bureaux ou pour les futurs clients s’il s’agit d’un magasin. L’emplacement doit ainsi être visible aux yeux du grand public.

La zone concernée doit également disposer d’activités complémentaires et variées à proximité (restauration, banques, commerces, écoles, services, etc.). Vous devez également veiller à ce qu’un nombre suffisant de places de stationnement soient disponibles à proximité. L’image du quartier ainsi que la fréquentation, la zone de chalandise ou encore le profil de clientèle sont également à considérer, notamment pour des locaux commerciaux destinés à l’ouverture de boutiques ou de magasins.

Les projets du quartier

Aussi bien pour la clientèle que pour les salariés mais aussi dans une perspective de revente ultérieure, la dynamique du quartier est également à étudier. Penchez-vous ainsi sur les projets à venir en termes d’infrastructures, de transports (nouvel arrêt de métro ou de train en prévision par exemple) ou encore sur les commerces amenés à s’implanter dans la zone. Le futur développement du quartier est ainsi capital non seulement pour l’activité commerciale en elle-même mais également dans une optique de rentabilisation de votre investissement et potentiellement de plus-value à terme.

Le règlement de copropriété

Si le règlement de copropriété est particulièrement important avant d’acheter un bien résidentiel, il l’est tout autant pour l’acquisition d’un local commercial. Il est en effet impératif de le consulter pour vous assurer que la destination ou l’affectation prévue pour le bâtiment acheté soit autorisée (par exemple “local tout commerce” ou “local à usage de bureau exclusivement”). Il convient également de vérifier ce que prévoit le règlement en termes de nuisances acceptées ou non (nuisances sonores, nuisances olfactives ou présence d’encombrants notamment).

Les diagnostics

Là encore, comme pour la vente d’un bien résidentiel, la vente d’un local commercial implique de transmettre à l’acheteur le dossier de diagnostic technique (DDT). Pour un bien à destination commerciale, il est composé de cinq types de diagnostic (amiante, état des risques et pollution, termites, loi Carrez et diagnostic de performance énergétique). Il vous permet alors de vous prémunir contre les vices cachés et de vérifier que le bien est en bon état sur ces différents aspects essentiels. 

Comment financer l’achat d’un local commercial ?

Dans la grande majorité des cas, l’achat d’un local commercial est financé par un emprunt bancaire, au moins partiellement.

Par l’emprunt

Les loyers futurs viennent alors couvrir les mensualités de remboursement à honorer. Deux possibilités principales s’offrent pour l’acquisition d’un local commercial :

• le crédit professionnel permettant d’obtenir une surface plus importante que ce que la capacité d’autofinancement de l’entreprise ne le permet ;
• le crédit-bail immobilier lorsque l’entreprise n’a pas la possibilité de mobiliser un apport important. Cette option favorise l'accélération de l'amortissement du bien et procure des avantages fiscaux non négligeables. Elle offre également des avantages fiscaux non négligeables avec par exemple la déduction des loyers versés pour réduire l’impôt sur les sociétés.

Le recours à un courtier est par ailleurs souvent conseillé pour bénéficier de conditions d’emprunt flexibles et préférentielles.

Sur les fonds propres de l’entreprise

Une autre possibilité intéressante lors de l'achat d'un local commercial est de le financer par les fonds propres de l'entreprise. L'état des finances et les grandes orientations de développement futures de l'entreprise décideront alors bien souvent du mode de financement optimal.

Faut-il acheter le local commercial pour sa propre entreprise ou le louer ?

Cette question dépend en grande partie de l’état de maturité de l’entreprise. Une jeune entreprise ne disposera généralement pas des finances nécessaires pour s’endetter sur une longue période et préfèrera utiliser ses fonds avant tout pour le développement de son activité. La location permet en outre de s’adapter facilement à l’évolution de l’entreprise et notamment de ses effectifs alors que l’achat peut ancrer une entreprise géographiquement de façon trop définitive.

Si l'entreprise dispose à l’inverse des moyens financiers nécessaires pour pouvoir acquérir un local à usage commercial sans compromettre ses finances, acheter le local commercial peut s'avérer très intéressant. Les entreprises qui sont financièrement stables et maîtrisent bien leurs charges peuvent alors s’inscrire dans le long terme et se tourner vers l'achat pour plus de liberté et de sécurité. Le financement de l'entreprise doit toutefois rester une priorité.

Comment trouver un local commercial ?

Diverses possibilités sont offertes pour trouver un local commercial à vendre. C'est par exemple le cas des sites d'annonces en ligne qui permettent de filtrer les types de biens disponibles. Le bouche-à-oreille reste par ailleurs évidemment de mise en informant vos connaissances de votre recherche. Vous pouvez également arpenter les principales rues commerçantes de la zone de recherche afin de repérer les affiches avec une mention "Local professionnel à vendre".

Vous pouvez également consulter les chambres de commerce et d’industrie (CCI) qui répertorient les offres de locaux commerciaux à vendre ou adresser une demande aux mairies et autres collectivités locales qui disposent en règle générale d'une liste de biens à la vente.