Comment acheter un logement social et à qui cela s'adresse ?

Peut-on acheter un logement social ?

Oui, il est tout à fait possible d’acquérir un logement social, que vous soyez locataire dudit logement ou non, sous conditions de revenus et en fonction de votre situation.

Qui peut acheter un logement social ?

Il est possible d’acheter un logement social de deux manières.

Acheter un logement social en tant que locataire d’un HLM

Si vous êtes locataire d'un logement social et que vous souhaitez en devenir propriétaire :

• le logement doit avoir été construit ou acheté depuis plus de dix ans par un bailleur social et respecter des normes d’habitabilité ;
• le logement doit répondre à des normes de performance énergétique ;
• vous devez être locataire de ce logement depuis deux ans minimum.

Les autres cas de figure pour acheter un logement social

Rien ne vous oblige à être locataire d’un logement social pour en acheter un. Néanmoins, vous ne serez pas prioritaire. En effet, en premier lieu, les logements sociaux sont proposés aux actuels locataires du parc HLM de votre département, puis, dans un deuxième temps, aux foyers disposant de revenus modestes. En dernier recours, le logement social sera proposé à tout intéressé.

Quel type de logement social est-il possible d’acheter ?

Acheter un logement social neuf

En devenant propriétaire d’un logement social neuf par le biais de la location-accession, vous bénéficierez non seulement d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 %, mais aussi d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Acheter un HLM sur plan

Si vous décidez d’acheter votre logement social en l’état futur d’achèvement (Vefa), vous pourrez l’aménager comme vous le souhaitez. En fonction de votre situation et de vos revenus, en achetant en « zone ANRU » (Agence nationale pour la rénovation urbaine), vous profiterez d’une TVA à 5,5 %. Une zone ANRU correspond à un quartier concerné par un plan de rénovation urbaine dont les logements neufs sont commercialisés à un prix avantageux.

Acheter une maison sociale à faire construire

L’achat d’une maison sociale vous apporte les mêmes garanties que celles octroyées dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Le terrain sur lequel est bâtie la maison HLM peut déjà vous appartenir. Dans le cas contraire, l’organisme HLM peut vous aider à l'acquérir. 

Acheter un HLM déjà construit

En achetant son logement social déjà construit, ce dernier doit dater de plus de dix ans, avoir été construit ou acquis par un organisme HLM, et répondre à des normes de performance énergétique et d'habitabilité. Tout acheteur potentiel peut acheter un logement social, à la condition qu’aucun locataire social dans le département ne se soit manifesté dans un délai de deux mois. 

Combien coûte l’achat d’un logement social ?

La vente d’un logement social est effective sous deux formes :

• à l’initiative du bailleur social ;
• à l’initiative du locataire souhaitant acheter l’appartement social qu’il occupe depuis deux ans minimum.

Comment est fixé le prix d’un HLM ?

En tant que futur investisseur concernant l’achat d’un logement social, sachez que le prix est déterminé librement par le bailleur social.

Comment financer l’achat d’un logement social ?

À l'instar d’une acquisition dans le parc privé, l’achat d’un logement social nécessite au préalable de définir votre budget, notamment le montant de votre apport personnel, votre capacité d’emprunt ainsi que l’incidence des frais de notaire.

Ensuite, vous pouvez bénéficier d'aides pour l’accession à la propriété selon votre situation et vos revenus, notamment par le biais de prêts :

• le prêt social location-accession (PSLA) ;
• le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le prêt accession sociale (PAS) ;
• le prêt action logement.

Le prêt social location-accession (PSLA) 

Octroyé sous conditions de revenus, le prêt social location-accession (PSLA) vous aide à financer l'acquisition de votre résidence principale. Ce prêt conventionné est réservé aux ménages les plus modestes. En pratique, le PSLA est accordé par un établissement de crédit au bailleur puis transféré à l’acquéreur lors de la levée de l’option d'achat après une période de location minimale.

Ce dispositif plafonne les loyers et le prix de vente du bien. Pour prétendre au prêt social location-accession, l’acquéreur doit respecter un plafond de ressources élaboré d’après le nombre de personnes du foyer fiscal et la localisation du bien immobilier.

Les biens acquis au travers d’une location-accession avec un PSLA concernent exclusivement l’achat de logements sociaux neufs ou en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement).

Le prêt social location-accession vous permet de bénéficier de deux avantages majeurs :

• un taux de TVA réduit de 5 % lors de la vente définitive du logement ;
• une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Le PSLA est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ).

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Ce prêt aidé est certainement le plus connu du grand public. Destiné aux ménages disposant de revenus modestes et intermédiaires, le PTZ permet de financer l’acquisition de votre résidence principale sous conditions de ressources. Le PTZ vient en complément d'autres prêts immobiliers (prêt à l’accession sociale, prêt action logement, prêt social location-accession, etc.).

Vous ne remboursez que le capital emprunté, car le taux d'intérêt est à 0 % comme son nom l’indique. La durée de ce crédit s’étale entre 20 et 25 ans, et vous permet de bénéficier d’un différé de 5, 10 ou 15 ans en fonction de vos revenus.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Destiné aux foyers à revenus modestes, le PAS sert à acquérir et/ou à financer des travaux dans votre résidence principale. L’octroi d’un PAS dépend de trois critères :

• un plafond de ressources ;
• la localisation (zone A, A bis, B1, B2 ou C) ;
• le nombre de personnes vivant dans le logement.

Les avantages d’un PAS reposent sur un plafonnement des frais de dossier du crédit immobilier, ainsi qu’une diminution des frais de rémunération du notaire. Le prêt d'accession sociale peut être complété par d’autres prêts aidés (prêt à taux zéro, le prêt action logement, etc.).

Prêt Action Logement

Le prêt Action Logement (ex-1 % logement) sert à financer l’achat ou la construction d’une résidence principale. Ce prêt à taux réduit est notamment réservé aux salariés d’entreprises reversant un pourcentage de leur masse salariale à Action Logement pour ainsi contribuer au financement de la construction de logements.

Voici les caractéristiques du prêt Action Logement :

• son montant maximum ne peut excéder 40 000 € ;
• sa durée de remboursement maximum est de 25 ans ;
• son taux d'intérêt est fixé à 1,5 % depuis le 1er mars 2023.

Comment devenir propriétaire d’un HLM ?

Les démarches pour acquérir un logement social dépendent du statut de l’acheteur, à savoir s’il est déjà locataire HLM ou non.  

Achat d’un logement social en tant que locataire

Pour acheter le logement social que vous louez actuellement, il suffit d’adresser une demande d’achat à votre bailleur social. Pour ce faire, votre courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. Votre bailleur doit vous répondre sous un délai de deux mois, et motiver son éventuel refus.

Achat d’un logement social sans être locataire

Il est possible d’acheter un appartement ou une maison HLM sans en être locataire. En consultant les annonces du site spécialisé bienveo.fr, vous trouverez les logements sociaux à vendre. Ensuite, il vous suffit de contacter l'organisme HLM dudit bien immobilier via un formulaire de contact.

Quelles informations doit vous fournir le vendeur ?

Avant d'acheter un logement social, le bailleur doit vous transmettre diverses informations par écrit :

• le montant des charges locatives et le cas échéant, des charges de copropriété, des deux dernières années ;
• les travaux réalisés durant les cinq dernières années, et ceux à venir dans les parties communes avec le détail de la quote-part à la charge de l’acquéreur ;
• un document précisant à l’acheteur qu’il devra s’acquitter de la taxe foncière annuellement l’année suivante de l'acquisition ;
• en présence d’une copropriété, l’acheteur du logement social doit recevoir l’état descriptif de division de l’immeuble accompagné du règlement intérieur.

Enfin, avant l’achat d’un logement social, le bailleur doit informer l’acheteur d’un recours gratuit possible auprès du médiateur de la consommation en cas de litige pendant la vente.