À quoi faut-il penser avant d'acheter une deuxième maison et louer la première ?

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : est-ce une bonne idée ?

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre offre plusieurs avantages par rapport à la vente :

• disposer d'un revenu mensuel complémentaire : les loyers complètent votre pension de retraite ou couvrent le paiement de vos prochaines mensualités de crédit ;
• profiter d’une solution de réserve : pour une future vente du bien en question, la location meublée permet de signer un bail locatif d'un an seulement pour disposer du bien en temps voulu ;
• se constituer un patrimoine : l’immobilier reste un bon investissement, surtout si votre maison ou appartement actuel est situé dans une zone à rendement locatif élevé.

Les critères à prendre en compte pour acheter une deuxième maison

Avant d’acheter votre deuxième maison, vous devez vous assurer que vous pouvez mettre en location la première. Acheter une maison en étant déjà propriétaire et louer le premier bien est un montage parfaitement jouable, à condition de bien préparer son projet. Voici les questions que vous devez vous poser en amont.

Votre résidence principale peut-elle être louée ?

Il faut tout d’abord que votre bien actuel ait un potentiel locatif ! Dans la mesure où vous avez vous-même vécu dans ce logement, vous savez probablement si des biens se louent dans le secteur et si l’environnement est attractif pour des locataires (commerces, services, transports, dynamisme, etc.).

Sachez également qu’une mise en location implique de réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires, notamment le DPE (Diagnostic de performance énergétique), voire de faire des travaux d’amélioration pour que le logement trouve preneur.

Le loyer rembourse-t-il le crédit actuel ?

Autre contrainte pour acheter une deuxième maison et louer la première : vous devrez probablement rembourser deux crédits immobiliers en même temps. Pour ne pas vous mettre dans une situation financière difficile, il est préférable que le montant du loyer de votre première propriété couvre les mensualités du crédit attenant.

Ainsi, vous devez uniquement supporter le coût de votre deuxième prêt immobilier au quotidien. Si votre mensualité de prêt immobilier est supérieure au loyer hors charges perçu, vous devez avoir la capacité financière de supporter la différence tous les mois.

Vous avez déjà remboursé le prêt de votre résidence principale ? Dans ce cas, vous n’aurez probablement pas de difficulté à acheter une deuxième maison et louer la première ! Vous pourrez mettre en hypothèque votre premier bien pour garantir le nouveau prêt.

À combien s'élève votre taux d’endettement ?

Louer sa maison avec un crédit en cours signifie que, lorsque vous ferez votre demande de crédit pour la nouvelle maison ou appartement, votre taux d’endettement sera plus élevé. La banque va alors prendre le temps de rapporter vos crédits en cours à l’ensemble de vos revenus. Les revenus locatifs que vous percevez de votre premier bien seront comptabilisés à hauteur de 70 % environ. Ainsi, avant d’octroyer votre second crédit, la banque veille à ce que vous ne dépassiez pas les 35 % d’endettement assurance comprise.

Quel est le budget pour votre nouvel achat ?

Enfin, pour acheter une maison en étant déjà propriétaire, vous devez tenir compte de votre capacité d’emprunt : c’est la somme que vous pouvez emprunter selon votre situation financière ainsi que les conditions de prêt. Pensez bien à comparer les offres et à déterminer votre capacité d’emprunt maximale auprès de plusieurs établissements pour définir le budget que vous pouvez allouer à votre deuxième acquisition immobilière.

Un courtier peut vous aider à évaluer votre enveloppe budgétaire. Expert en financement et fort de son réseau, ce professionnel saura établir un plan de financement au plus près des exigences des établissements bancaire et vous orienter vers l’organisme qui propose la meilleure solution.

Comment sont comptabilisés les revenus locatifs dans mon taux d’endettement ?

Vos revenus professionnels et 70 % des revenus locatifs envisagés sont pris en compte (loyers hors charges). Attention cependant : certaines banques ne prennent plus en compte les revenus locatifs potentiels pour le calcul du taux d’endettement, ce qui impacte le montant total que vous pouvez emprunter. C’est un détail majeur puisque cela impacte votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.

Comment financer l’achat d’un deuxième logement ?

Si votre projet d’acheter une deuxième maison et louer la première tient la route, alors sachez qu’il existe des solutions bancaires pour augmenter votre capacité d’emprunt, et donc votre budget pour votre second achat immobilier.

Le regroupement de crédit

La première solution pour acheter une deuxième maison et louer la première, c’est d’envisager un regroupement de crédit pour maximiser votre capacité d’emprunt. Vous regroupez plusieurs emprunts sous une seule mensualité, souvent en modifiant la durée, pour réduire l’impact du remboursement des mensualités sur votre taux d’endettement. De plus, vous remboursez votre ancien et votre nouveau crédit sous une seule mensualité, ce qui simplifie la gestion de vos finances.

Le rachat de crédit immobilier

Autre solution pour louer son appartement et faire un deuxième crédit : faire racheter votre ancien prêt immobilier pour allonger sa durée de remboursement. Par exemple, votre emprunt est sur 20 ans et il vous reste 10 ans à rembourser ? Vous pouvez étaler cette période de nouveau sur 20 ans pour diviser environ par deux le montant de vos mensualités, diminuer votre taux d’endettement et donc augmenter votre capacité d’emprunt.

Comment louer la première maison ?

Vous avez décidé de louer votre première maison ? Voici comment procéder :

• mettre en valeur son bien pour attirer des locataires fiables et solvables ;
• prendre des photos de qualité ;
• écrire et publier une annonce descriptive sur les plateformes immobilières ;
• faire des visites et récolter les dossiers locataires ;
• sélectionner le locataire ;
• rédiger et signer le bail locatif ainsi que l’état des lieux d’entrée.