Quelles sont les autres solutions que le prêt relais pour acheter avant de vendre ?

Le prêt relais est-il risqué ?

Le prêt relais est l’une des principales solutions lorsqu’il s’agit d’acheter avant de vendre un bien. Proposé par les banques, il permet d’acquérir un nouveau logement sans risque de le voir passer sous son nez.

Le fonctionnement du prêt relais

Le prêt relais est un financement immobilier à court terme qui offre l’opportunité d’acheter un bien avant de vendre le sien. C’est un financement à court terme, car il ne peut pas excéder deux ans. Il doit forcément être remboursé totalement au bout de 24 mois.. 

En général, il est mis en place pour une année d’abord, renouvelable une année supplémentaire. Cela permet de réduire légèrement son taux d’intérêt. 

Le prêt relais fait partie de la gamme des crédits immobiliers. À ce titre, il présente plusieurs caractéristiques :

• un taux d’intérêt ;
• une assurance emprunteur exigée par les banques ;
• une possible prise de garantie pour que la banque puisse se prémunir d’un défaut de paiement de la part de l’emprunteur (organisme de caution, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, nantissement, etc.) ;
• des frais de dossier éventuels.

Comment fonctionne-t-il concrètement ? La banque prend en compte une partie de la valeur du bien à vendre. Cette part possible de financement se situe entre 60 % et 80 % selon l’avancement du projet :

• une seule estimation ;
• plusieurs estimations ;
• mise en vente du bien ;
• compromis déjà signé ;
• délai de rétractation du compromis passé + conditions suspensives levées.

Le prêt relais est alors destiné à être remboursé rapidement. Il facilite un achat immobilier avant la vente du bien déjà détenu. Pendant sa durée, vous ne remboursez que des intérêts et l’assurance emprunteur. Le capital est remboursé au moment de la vente du bien.

Les précautions qui entourent le prêt relais

Le prêt relais est pratique, mais il peut vite faire monter la note d’un investissement immobilier. En effet, si vous venez à vendre votre bien dans un délai plutôt conséquent, c’est une mensualité supplémentaire qui comporte des intérêts à payer. 

Qui plus est, il peut être source de stress à l’approche des deux ans maximum. Il ne peut en effet pas durer plus longtemps légalement. Il faut alors parvenir à vendre son bien dans les deux ans expressément. Néanmoins, le prêt relais reste entouré d’un certain nombre de précautions afin que l’opération se déroule au mieux, c’est par exemple la raison pour laquelle le financement n’excède pas 60% à 80 % de la valeur du bien. 

Mais il existe d’autres solutions que le prêt relais pour acheter avant de vendre.

Acheter avant de vendre : quelles sont les autres solutions que le prêt relais ?

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente est un autre financement proposé par la banque pour acheter avant de vendre sans prêt relais. Il consiste à ne faire qu’un seul et même financement incluant le capital restant dû du prêt immobilier de l’ancien bien et le montant nécessaire à l’acquisition du nouveau logement. Avec le prêt relais, on pouvait avoir jusqu'à trois prêts :

• le prêt immobilier classique ;
• le prêt relais de 60 % à 80 % du bien à vendre ;
• le reliquat nécessaire via un troisième prêt immobilier.

Le prêt achat-revente regroupe tous ces besoins en un seul. Il se rembourse ainsi en deux phases :

• première phase : mensualités déterminées selon les capacités de remboursement pendant deux ans maximum (peut aller jusqu’à 36 mois avec dérogation) dans lesquelles se retrouvent du capital, des intérêts et l’assurance emprunteur ;
• deuxième phase : remboursement d’une partie du prêt achat-revente à la vente de l’ancien bien puis lissage du capital restant dû sur la période restante (+ intérêts et assurance emprunteur).

Le prêt achat-revente présente l’avantage de n’avoir qu’un seul prêt et de lisser  ainsi le coût total de celui-ci.

La solution du ibuyer

Le ibuyer est une entreprise spécialisée en achat de biens immobiliers. Elle se propose d’acheter votre bien sans avoir à le mettre en vente sur le marché. C’est donc un bon moyen d’acheter sans prendre de prêt relais.

Néanmoins, le prix d’achat est inférieur à son prix réel, pour que l’ibuyer engrange ensuite une plus-value lors de la véritable mise en vente sur le marché immobilier. 

Il est alors opportun d’étudier cette autre solution, bien qu’elle puisse être complexe à mettre en place de par son montant à la vente, inférieure au prix du marché. 

L’autofinancement

Peut-être que vous avez tout simplement la somme nécessaire en votre possession pour faire le lien entre la vente de votre bien actuel et l’achat de votre nouveau logement. Dans ce cas, vous pouvez acheter avant de vendre sans prêt relais. 

Pour cela, il est essentiel de posséder une épargne suffisante afin de réaliser l’opération.

Dernière solution sans prêt relais : réaliser l’achat et la vente au même moment

Enfin, si votre bien est en cours de vente, vous pouvez faire en sorte de finaliser la transaction le même jour que votre nouvel achat. Dans ce cas, pas besoin de faire un prêt relais. Votre notaire fait en sorte de signer la vente de votre bien le matin par exemple, et votre nouvel achat l’après-midi. C’est lui qui se chargera ensuite des transactions financières pour que l’opération soit finalisée en bonne et due forme.

4 conseils pour vendre rapidement sans prêt relais

Pour éviter tout stress, il est important de faire tout ce qui est en votre possible pour vendre le plus rapidement possible. Quelques petites astuces peuvent vous y aider.

1.Faites tous les petits travaux restés en suspens

On ne voit généralement plus les petits défauts de son logement lorsque l’on y vit sur le long terme. Mais les détails peuvent sauter aux yeux d’un visiteur. Essayez d’avoir un œil objectif et de déceler les améliorations faciles à réaliser pour qu’un acquéreur n’ait pas la sensation de devoir entreprendre des travaux à son arrivée. Qu’il veuille réaliser une rénovation ou des modifications importantes, c'est son choix. Mais faites en sorte qu’il puisse également s’installer sans prévoir de bricolage.

2.”Dépersonnalisez” votre logement pour les visites

Des photos partout, une décoration un peu trop présente, cela peut freiner un visiteur dans sa projection. Si vous lui proposez un bien sobre, dans lequel il peut envisager de mettre sa “patte”, vous avez plus de chance pour qu’il achète votre maison ou votre appartement.

3.Estimez correctement le prix de votre bien

L’estimation de votre bien est un critère essentiel. Vous devez analyser le marché immobilier et déterminer les forces et les faiblesses de votre bien pour fixer le prix le plus juste. Un prix trop élevé n’attire pas de visiteurs. Les potentiels acquéreurs suivent le marché et verront que votre bien ne se vend pas et que vous en baissez le prix plusieurs fois. Notre conseil : mettez sans attendre votre bien à vendre au prix du marché. 

4.Faites appel à une agence immobilière

Faire appel à une agence immobilière présente de nombreux avantages :

• être certain de fixer le bon prix de vente ;
• prendre le temps de proposer une visite qui saura mettre en avant les atouts de votre bien ;
• cibler les acheteurs intéressés et en capacité financière d’acheter votre bien.