Comment obtenir un prêt immobilier avec un crédit en cours ?

Peut-on emprunter avec un crédit immobilier en cours ?

Il est possible de souscrire un second crédit immobilier lorsque l’on a déjà un crédit. Pour cela, plusieurs critères qui pourraient avoir un impact sur votre demande de prêt immobilier seront attentivement étudiés.

Les points de vigilance :

• état des lieux du patrimoine ;
• attention particulière sur la capacité d’emprunt ;
• étude de faisabilité du projet ;
• choix du montage financier personnalisé au profil de l’emprunteur.

Je souhaite changer de résidence principale

Il n’est pas obligatoire de vendre votre résidence principale pour en acquérir une nouvelle. Il est possible d’acheter un nouveau bien et de revendre ensuite votre première acquisition. Dans ce cas de figure, le prêt relais peut être intéressant.

Un prêt relais vous permet d’emprunter un montant égal à une partie du bien que vous voulez vendre, entre 70 et 80%, dans le but de financer la nouvelle acquisition. Son remboursement s’effectue grâce à la vente du bien.

Un prêt relais a une durée de limitée de 2 ans, pendant laquelle votre banque facturera des intérêts intercalaires. C’est une solution à court terme qui se révèle toutefois plus coûteuse qu’un crédit classique.

Je souhaite investir dans l'immobilier

Si vous souhaitez contracter un nouvel emprunt immobilier pour générer des revenus locatifs, une étude complète de la faisabilité de votre projet sera menée par votre établissement bancaire. En effet, votre budget et taux d’endettement déterminent votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement est la part des revenus nets mensuels que l’emprunteur peut allouer au remboursement de son prêt. Autrement dit, pour calculer votre taux d’endettement il faut soustraire à vos revenus mensuels la somme de toutes vos charges fixes mensuelles. Ce « restant » caractérise votre capacité d’emprunt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un calcul du taux d’endettement différentiel qui considère le projet immobilier dans sa globalité. Les futurs revenus locatifs peuvent être intégrés dans le calcul du taux, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.

Je souhaite acheter une résidence secondaire

À l’inverse d’un achat destiné à la location, l’acquisition d’une résidence secondaire n’est pas un projet fructueux pour vous ou votre banque. Sans dégager de revenus locatifs susceptibles de financer une partie de votre emprunt, vous devrez être en mesure de supporter votre premier emprunt en plus des dépenses associées à cette résidence : charges fixes, taxes, entretien, etc.

Privilégiez les investissements immobiliers dans des régions qui présentent un réel potentiel pour de la location occasionnelle et où l’attractivité immobilière est forte, gage de revente rapide. Le choix de l’emplacement est à considérer, les conditions de prêt accordées pourraient être plus avantageuses si votre résidence secondaire est située dans un lieu touristique.

Propriétaire : Comment procéder pour la demande de mon deuxième prêt immobilier ?

Le meilleur moyen pour faire une demande pour un second emprunt immobilier est soit de vous rapprocher de votre banque soit de faire appel à un courtier.

Calculer votre capacité d'emprunt

La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’une personne peut emprunter en fonction de ses revenus et de ses charges, sur une période donnée, mais pas uniquement.

Elle est également conditionnée par :

• le montant de l’apport ;
• la durée du prêt ;
• le taux du crédit ;
• le type de bien à acheter ;
• le montant des frais de notaire ;
• le profil d’emprunteur ;
• le taux d’endettement.

Pour la calculer, il faut appliquer la formule suivant :

Taux d’endettement = montant du prêt et des charges fixes x 100/revenus nets.

Les banques n’accordent pas d’emprunt si le taux d’endettement dépasse 33% ou si le reste à vivre est insuffisant. Le reste à vivre correspond à la somme qui subsiste une fois que la mensualité d’emprunt et les charges fixes sont payées. Le reste à vivre est le minimum nécessaire pour supporter les dépenses du quotidien telles que : la nourriture, l’habillement, les transports, les loisirs, etc.

Faire appel à un courtier pour la faisabilité de votre projet

Vous faire accompagner et conseiller par un courtier, c’est mettre toutes les chances de votre côté. Son expertise est alors à votre service pour :

• trouver les meilleurs taux d’emprunt ;
• réaliser l’épineux montage administratif ;
• négocier pour vous auprès des banques ;
• mettre en valeur votre profil et projet.

La garantie hypothécaire : Une aide au financement de votre nouveau projet

Il est possible d’utiliser la résidence principale comme garantie hypothécaire pour l’obtention d’un second emprunt immobilier. La valeur du bien est alors estimée par un expert immobilier. Cette estimation permettra de déterminer la quotité hypothécaire concédée pour le prochain emprunt. Certaines banques peuvent accorder 80% de la valeur du bien immobilier.

Par exemple : une quotité hypothécaire de 60% pour un bien immobilier déjà acquis d’une valeur de 300 000 € signifie que l’emprunteur pourra obtenir la somme de 180 000 € afin de réaliser une nouvelle acquisition.

Que faire si mon dossier ne passe pas auprès des banques ?

Plusieurs options s’offrent à vous si votre demande d’emprunt n’est pas acceptée par votre établissement bancaire.

Vendre son premier bien

Vous pouvez vendre votre premier bien afin de solder votre emprunt et en fonction du restant dû, réinjecter la plus-value (quand il y en a une) dans votre apport. Une fois délesté des remboursements de votre premier crédit, vous pourrez repartir sur une nouvelle acquisition.

Revoir son nouveau projet à la baisse

Si votre demande de crédit n’est pas retenue, cela veut dire que la banque estime que votre taux d’endettement est trop important et/ou que le reste à vivre est insuffisant au regard de la typologie de votre foyer. N’hésitez pas à demander à votre conseiller bancaire quel montant vous seriez susceptible d’espérer. Avec cette somme, vous saurez quels biens sont à votre portée et vous pourrez vous lancer dans l’acquisition d’une deuxième résidence.

Le regroupement de crédits : une alternative pour baisser son taux d’endettement

Regrouper les crédits en un seul grâce au rachat de crédits permet de faire diminuer le montant global des mensualités de tous les emprunts. Un regroupement de crédits peut permettre de :

• faire diminuer le taux d’endettement ;
• conserver un reste à vivre suffisant ;
• envisager de nouveaux projets ;

Les banques étudient avec beaucoup d’attention toutes les demandes de regroupement de prêts, il est préférable d’entamer cette démarche avec l’accompagnement d’un courtier.

Envisagez l’investissement locatif si vos revenus vous le permettent

Se lancer dans l’investissement locatif peut s’effectuer dès votre premier achat immobilier ou bien alors que vous êtes déjà propriétaire. Cela peut se révéler être une opération fructueuse si votre situation financière vous le permet et si votre projet est scrupuleusement réfléchi.

Voici les différentes étapes pour monter un dossier en vue de réaliser un investissement locatif:

1. Soignez vos comptes avant votre demande : une bonne gestion de vos comptes en banque, le respect de vos échéances, l’absence de découvert et de retard de paiement rassurent les banques.
2. Préparez votre dossier avec attention : un dossier complet et ordonné montrera votre organisation et votre sérieux.
3. Réalisez votre plan de financement : l’étude de vos ressources et des coûts liés à votre projet vous permettra de définir avec votre conseiller bancaire les modalités de remboursement du crédit.
4. Faites appel à un spécialiste : un courtier professionnel vous conseillera tout au long de votre projet. Un courtier vérifie la complétude de votre demande et négocie pour vous le meilleur taux.