Que faire en cas de refus d'assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur a-t-elle le droit de refuser un emprunteur ?

Un organisme d’assurance est une société privée. À ce titre, cette dernière peut tout à fait refuser de vous distribuer l’un de ses produits, en l’occurrence, une assurance de prêt. En effet, dès lors qu’établir un contrat avec vous présente, à ses yeux, un risque supérieur aux éventuels bénéfices, l’assurance ne vous accordera pas de protection pour votre prêt immobilier. Seules obligations pour elle :

• vous communiquer les raisons de ce refus ;
• vous détailler les raisons du refus si vous en faites la demande.

Quelles sont les causes d’un refus d’une assurance de prêt immobilier ?

Dans la très grande majorité des cas, le motif d’un refus d’assurance de prêt immobilier est :

• un état de santé jugé à risque ;
• une activité professionnelle jugée à risque ;
• une pratique sportive jugée à risque ;
• un âge avancé ;
• un lieu de résidence situé à l’étranger ;
• un co-emprunteur présentant un risque.

L’assureur peut évidemment invoquer plusieurs de ces motifs pour justifier son refus d’assurance de prêt immobilier.

La convention AERAS

Pour trouver une assurance de prêt en cas de refus d'un organisme, vous pouvez faire jouer la convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif, spécialement adapté aux personnes souffrant de risques aggravés de santé, est mis en place par les acteurs de la banque et de l'assurance. Il s'impose donc à tous les organismes d'assurance de prêt immobilier. Trois niveaux d’examen sont retenus dans le cadre d’une convention AERAS :

• le niveau 1, qui correspond à l’analyse des risques standards, avec un simple questionnaire de santé ;
• le niveau 2, qui implique un questionnaire et des examens médicaux plus poussés ;
• le niveau 3, où des experts en assurance examinent à nouveau votre cas et tentent de trouver une éventuelle solution pour votre dossier.

Environ 20 % des dossiers aboutissent dans le cadre d'une demande de couverture par le biais de l'AERAS de niveau 3. À noter qu’une demande sera uniquement valable pour les prêts de moins de 320 000 € et ouverts aux emprunteurs âgés de moins de 71 ans en fin de prêt.

Comment s’applique le droit à l’oubli ?

Il est à noter que tout emprunteur bénéficie du droit à l'oubli, qui permet de ne pas déclarer certains cancers. Ainsi, il est possible de ne pas déclarer un cancer ancien (sauf en cas de traitement toujours en cours), dans la mesure où :

• il a été diagnostiqué avant les 21 ans de l'emprunteur et le protocole thérapeutique est terminé depuis 5 ans, sans aucune rechute constatée ;
• il a été diagnostiqué après les 21 ans de l'emprunteur et le protocole thérapeutique est terminé depuis 10 ans, sans aucune rechute constatée.

Quelles sont les solutions face à un refus ?

En cas de refus d'assurance de prêt immobilier, par exemple pour un motif touchant à la santé de l'emprunteur, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les organismes d’assurance à travers la délégation d'assurance prêt immobilier. Pour optimiser vos chances de décrocher un contrat et pour vous aider à trouver la solution adaptée à votre profil et votre projet, il est vivement conseillé de faire appel à un courtier spécialisé en assurance-crédit comme Empruntis.

En résumé, voici un tableau précisant la solution à privilégier et vers laquelle un courtier vous accompagnera pour chacun des motifs de refus :

Quelle solution privilégier ?

Motif du refus	Solution à privilégier
État de santé	Solliciter la convention AERAS
Activité professionnelle ou sportive	Souscrire auprès d’un assureur spécialisé dans la couverture des métiers et des sports à risque
Âge	Souscrire une assurance emprunteur senior
Lieu de résidence	Souscrire une assurance emprunteur expatriés
Co-emprunteur	Faire une délégation d’assurance pour le co-emprunteur

En revanche, si les solutions ci-dessus ne portent pas leurs fruits, sachez que certaines alternatives vous restent accessibles, comme par exemple :

• recourir à une caution : par ce mécanisme, un tiers se porte caution, c'est-à-dire qu'il s'engage à rembourser à l'établissement prêteur les sommes dues par l'emprunteur en cas de défaillance de ce dernier ;
• inscrire une hypothèque : le bien hypothéqué sera alors susceptible d'être saisi par l'organisme prêteur en cas de défaillance ;
• remettre une garantie financière en nantissement (assurance vie, actions, etc.) : l'établissement prêteur puisera dans ce capital en cas de manquement de l'emprunteur.

Qu’est-ce qu’un refus partiel d’assurance emprunteur ?

Une demande jugée risquée par un assureur n’est pas systématiquement refusée. En effet, l’assureur peut décider de compenser un risque au moyen d’une surprime ou d’une exclusion de garantie. Dans ce cas, on parlera d’exclusion contractuelle, pouvant être :

• partielle : l’assuré sera couvert, mais à certaines conditions. Une pathologie chronique entraînant une incapacité de travail récurrente pourra, par exemple, être exclue de votre garantie incapacité temporaire de travail (ITT) ;
• totale : dans ce cas, il s’agit d’un refus pur et simple de la part de l’assureur de contracter avec vous une garantie spécifique.

Que faire un cas de garanties refusées pour l’assurance-crédit ?

Face à une ou plusieurs garanties refusées par un assureur, des solutions s’offrent à vous. D’une part, il est parfois possible de racheter votre exclusion, c’est-à-dire, d’être couvert en contrepartie du paiement d’une surprime, le plus souvent pour compenser un risque lié à une pratique sportive ou à un métier dangereux.

Pour ce qui est des pathologies récurrentes, vous pouvez vous tourner vers une garantie complémentaire, la garantie maladies non objectivables (MNO). Celle-ci va couvrir toutes les pathologies « non objectivables », c’est-à-dire non mesurable ou quantifiable par un médecin, mais nécessitant tout de même un arrêt de travail et pouvant impacter le quotidien. Autrement, pour les autres maladies susceptibles d’entraver votre accès à l’assurance, il faudra solliciter l’aide de la convention AERAS.

Que faire en cas de refus lié à un métier ou sport à risque ?

Si vous avez des difficultés à obtenir une assurance pour votre prêt immobilier du fait de l’exercice d’un métier ou de la pratique d’un sport à risque, l’idéal est de s’orienter vers un assureur spécialisé et de faire jouer la concurrence. Ce type d’acteurs pourra vous proposer un contrat adapté à votre profil.

Que faire en cas de refus d’assurance emprunteur lié au lieu de résidence ?

Pour ce qui est d’un lieu de résidence à l’étranger, il peut être difficile de dénicher un contrat auprès d’un assureur classique, surtout si le pays en question est classé comme dangereux par le ministère de l’Europe et des Affaires étrangères. Pour y remédier, il suffit de souscrire son assurance auprès d’un assureur spécialisé dans la protection des expatriés.

Que faire en cas de refus d’assurance de prêt lié au co-emprunteur ?

Si votre co-emprunteur n’est pas en mesure de bénéficier du même contrat d’assurance que vous, vous pouvez souscrire un contrat auprès d’un autre acteur grâce à la délégation d’assurance. Il n’est, en effet, pas obligatoire de souscrire une assurance auprès du même organisme que votre co-emprunteur, qu’il s’agisse d’une assurance groupe commercialisée par votre banque ou d’une assurance individuelle issue d’une délégation.