Réussir son premier achat immobilier

Quand faire son premier achat immobilier ? Les questions à se poser

Réaliser un premier achat immobilier ne s’improvise pas du jour au lendemain. Il existe une multitude de facteurs à prendre en considération tels que :

• votre situation professionnelle ;
• l’état de vos finances ;
• votre âge ;
• l’objectif de l’achat (mise en location ou occupant) ;
• votre situation personnelle (achat seul ou projet de couple, etc.).

À partir de quel âge peut-on faire son premier achat immobilier ?

L’obtention d’un prêt immobilier pour un particulier qui cherche à acheter son premier logement est soumise à plusieurs conditions. Parmi elles, son âge peut être un facteur important. Si dans la théorie, rien ne vous empêche d’effectuer un premier achat immobilier à 18 ou 20 ans, dans les faits, la réalité est souvent tout autre.

En effet, pour obtenir un prêt immobilier en tant que jeune actif, mieux vaut justifier d’une situation financière et professionnelle stable. En cela, l’âge d’un primo-accédant se situe davantage entre 25 et 35 ans. En France, il est estimé que l’âge moyen du premier achat immobilier se situe aux alentours de 32 ans.

Ai-je les moyens d’acheter ?

Vouloir acheter son premier logement est une chose. Le pouvoir en est une autre ! Plusieurs études indiquent qu’en France, le coût moyen d’un logement oscille autour de 250 000 euros. Bien évidemment, ce prix varie en fonction de plusieurs facteurs :

• zone géographique ;
• type de logement (maison ou appartement, neuf ou ancien) ;
• état du logement (travaux conséquents à refaire ou non) ;
• les taux en vigueur ;
• etc.

Afin de savoir si vous avez les moyens d’acheter, le plus simple reste encore de faire un point précis sur votre situation. Pour cela, vous devez notamment penser à :

• l’apport que vous pouvez mettre sur la table ;
• la somme que vous parvenez à épargner chaque mois ;
• votre capacité d’endettement ;
• etc.

En bref, vous devez vous assurer que l’achat d’un premier bien immobilier ne constitue pas un poids trop lourd au quotidien. Vous devez veiller à avoir un matelas suffisamment confortable pour subvenir à vos besoins prioritaires (alimentation, loyer, frais médicaux, etc.) tout en remboursant votre emprunt.

Ma situation est-elle suffisamment stable ?

Avant de vous accorder un emprunt, la banque s’assure de votre solvabilité et de la stabilité de vos finances, de votre carrière professionnelle ou plus largement de votre situation personnelle. Ainsi, vous devez notamment vous demander :

• ai-je d’autres projets coûteux à financer en parallèle ? (achat d’une voiture, financement d’un mariage, etc.) ;
• quels sont mes plans de carrière ? (volonté de m’inscrire durablement dans mon entreprise actuelle, etc.) ;
• l’arrivée d’un enfant est-elle prévue prochainement ? ;
• puis-je m’appuyer sur le soutien de ma famille proche en cas de pépin financier ?
• etc.

Combien de temps je pense garder mon logement ?

Globalement, on peut faire état de trois projets immobiliers suite à l’acquisition d’un bien :

• y vivre ;
• le mettre en location ;
• le revendre rapidement avec pour objectif de réaliser une plus-value (ex : achat d’un logement vétuste à rénover entièrement).

En fonction du projet que vous avez en tête, la période au cours de laquelle vous restez propriétaire fluctue énormément. Toutefois, vous devez savoir qu’un projet d’achat-revente effectué dans un délai trop court peut vous nuire financièrement.

Vendre votre premier bien pour financer l’acquisition d’un nouveau logement est une opération courante. Mais elle peut s’avérer périlleuse, notamment si vous n’avez pas encore remboursé l’intégralité du prêt octroyé par la banque. En effet, celle-ci peut exiger des IRA (indemnités de remboursement anticipé) de votre part. De la même manière, gardez à l’esprit que vous pouvez rencontrer des difficultés à effectuer une plus-value sur la revente de votre bien

Comment trouver mon premier bien immobilier ?

Maintenant que vous êtes certain d’avoir une situation suffisamment stable pour engager le projet d’un premier achat immobilier, il vous reste à savoir quel type de logement acquérir et comment le trouver.

Choisir entre un appartement et une maison

L’emplacement géographique où vous souhaitez vous installer a une grande influence sur le type de logement à acquérir. Si vous aspirez à une vie urbaine, à proximité immédiate d’un centre-ville et des transports en commun, l’appartement s’impose naturellement à vous. En revanche, si vous êtes davantage attiré par la tranquillité et la possibilité de profiter d’un jardin et d’espaces verts à proximité, mieux vaut miser sur l’achat d’une maison.

En matière de coût, sachez qu’acheter son premier appartement peut s’avérer plus intéressant. D’une part, la superficie d’un appartement est généralement inférieure à celle d’une maison (prix au m²). De l’autre, les charges y sont généralement beaucoup moins importantes. En effet, les professionnels estiment qu’en moyenne, les coûts d’entretien d’un appartement sont deux fois moins élevés que pour une maison.

En contrepartie, notez que la copropriété implique plus de contraintes dans la gestion de votre logement (participation à des assemblées générales, besoin de l’accord de la majorité des copropriétaires pour effectuer des travaux communs, etc.).

Comprendre la différence entre un logement neuf et ancien

Choisir entre un logement neuf ou ancien implique une mûre réflexion. Chaque investissement présente des avantages et des défauts.

Comparatif premier achat dans le neuf ou dans l’ancien 

	Premier achat dans le neuf	Premier achat dans l’ancien
Avantages	une fiscalité avantageuse (exonération de taxe foncière durant deux ans et frais de notaire moins importants) ; l’assurance de bénéficier d’un logement à votre goût et aux normes énergétiques en vigueur; des aides financières intéressantes (prêt à taux zéro notamment).	un emménagement immédiat ; un prix au m² plus avantageux ; l’accès à des aides financières multiples en cas de réhabilitation énergétique du logement.
Inconvénients	un prix au m² plus élevé ; l’impossibilité d’emménager immédiatement (les travaux de construction peuvent prendre du retard, devoir assumer votre loyer actuel ainsi que le début du remboursement du prêt, etc.).	une fiscalité moins intéressante (frais de notaire plus élevés) ; un état du logement qui implique la réalisation de travaux de rénovation ou d’entretien (changement de la toiture, du chauffe-eau, etc.).

Acheter ma résidence principale ou un investissement locatif ?

Si la plupart des primo-accédants ont pour objectif l’achat d’un logement pour y vivre, d’autres font le choix de l’investissement locatif. Ce choix dépend bien entendu de la nature de votre projet et de vos attentes.

Comparatif achat d’une résidence principale et investissement locatif

	Achat d’une résidence principale	Investissement locatif
Avantages	vous n'êtes plus soumis à un loyer à fonds perdus ; vous vivez au sein d’un logement qui correspond à vos goûts et à vos envies ; vous pouvez revendre le bien quand vous le souhaitez et dégager une éventuelle plus-value.	vous remboursez votre achat à travers la perception de loyers récurrents ; vous pouvez dégager des revenus supplémentaires une fois le logement entièrement remboursé ; vous pouvez récupérer la jouissance du logement après son remboursement ; vous êtes éligible à certains avantages fiscaux comme la loi Pinel (réduction sur vos impôts).
Inconvénients	les avantages fiscaux sont moins intéressants par rapport à un investissement locatif ; vous êtes soumis à certains aléas de la vie dans votre capacité de remboursement (perte d’emploi, divorce, etc.).	un logement vacant est une source de perte financière ; la gestion d’une location peut s’avérer contraignante; vous pouvez faire face à des difficultés auprès de votre locataire (retards de paiement, dégradation du bien, etc.) ; vous ne vivez pas dans votre logement, ce qui implique de payer le loyer de votre résidence principale en attendant d’avoir les fonds nécessaires pour pouvoir effectuer un nouvel achat immobilier.

Faut-il passer par une agence immobilière ?

Trouver un appartement ou une maison est généralement plus facile si vous passez par le biais d’une agence immobilière. Parmi les avantages principaux, on peut mentionner :

• un gain de temps et d’énergie (l’agent immobilier connaît vos envies et votre budget et se charge des recherches à votre place) ;
• l’expertise de l’agence, notamment lors des visites ;
• l’assurance d’une transaction sécurisée ;
• la possibilité de bénéficier de logements en exclusivité.

Toutefois, passer par une agence immobilière implique inévitablement une augmentation du montant de la transaction. En moyenne, on estime que les frais d’agence sont compris entre 5 et 10 % du coût du bien.

Comment financer un premier achat ? Les aides et prêts immobiliers

Réaliser un premier achat immobilier représente un coût important. Pour vous soulager financièrement, vous pouvez prétendre à certaines aides et à des prêts spécialement conçus pour les primo-accédants.

Quelles sont les aides pour un premier achat immobilier ?

Pour acheter son premier appartement ou sa première maison, vous pouvez tout d’abord vous référer aux aides des collectivités locales et territoriales. Selon la ville et le quartier où vous vous implantez, vous pouvez par exemple bénéficier d’un prêt très avantageux ou d’une subvention de plusieurs milliers d’euros. Pour savoir si vous y avez le droit, le plus simple est encore de vous rapprocher directement de la mairie.

Notez aussi que vous pouvez bénéficier d’une TVA à un taux réduit de 5,5 %. Pour ce faire, vous devez néanmoins respecter certaines conditions :

• le logement doit faire figure de résidence principale ;
• vous ne devez pas excéder un certain plafond de ressources ;
• l’habitation doit être située dans un quartier prioritaire de la ville ou à proximité.

Quels sont les prêts immobiliers spécifiques à un premier achat ?

On peut faire état de deux prêts spécifiques lorsqu’il est question d’un premier achat immobilier.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un crédit immobilier qui se distingue par son absence d’intérêt. Il permet de financer jusqu’à 40 % du coût total de la transaction et s’étale sur une durée maximale de 25 ans. Outre la nécessité de financer un premier achat immobilier, sachez que l'éligibilité au PTZ dépend aussi de vos conditions de ressources et de l’emplacement du logement.

Le prêt à taux zéro peut financer un appartement ou une maison. Il peut s'agir d'un logement neuf ou ancien, si et seulement si vous vous engagez à réaliser des travaux de rénovation d’un montant supérieur à 25 % du coût total d’acquisition.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Ce crédit s’adresse aux foyers aux revenus modestes. Il a pour vocation de faciliter l'accès à la propriété. Dans les faits, le PAS peut financer l’intégralité de l’acquisition du logement. Toutefois, sachez qu’il peut être cumulé avec d’autres crédits, comme le PTZ, le prêt action logement ou encore l’aide personnalisée au logement.

La durée du prêt d’accession sociale est fixée entre 5 et 25 ans. Son montant dépend de votre niveau de revenus ainsi que de la composition du foyer. Notez également que le taux maximum d’un PAS est de 3,20 %.

Enfin, concernant le type d’habitation à acquérir, le prêt d’accession sociale permet l’achat d’un logement neuf ou ancien, ainsi que le financement d’un terrain pour construction.

10 conseils pour acheter un premier bien sereinement

Avant de vous lancer dans votre projet, mieux vaut être sûr d’être totalement prêt. Ici, retrouvez plusieurs conseils destinés à un premier achat immobilier.

1.Bien définir son projet immobilier

Financer l’achat d’un logement représente un investissement conséquent. Pour éviter les mauvaises surprises, prenez le temps de définir avec rigueur votre projet immobilier. De la même manière, réfléchissez bien à toutes les options qui s’offrent à vous. Appartement ou maison, logement neuf ou ancien, c’est à vous de peser le pour et le contre et d’adapter votre projet au mode de vie auquel vous aspirez.

2.Se constituer un apport personnel

D’une manière générale, on estime qu’il est nécessaire de présenter un apport personnel d’au moins 10 % de la valeur totale du bien pour obtenir un accord auprès des banques. Au cours de périodes plus compliquées, ce montant tend à sensiblement augmenter. En clair, il est impératif de pouvoir justifier d’un apport conséquent avant de commencer à démarcher les établissements bancaires, sous peine de voir vos demandes de crédits immobiliers refusées.

3.Préparer un dossier solide

Un dossier bien ficelé permet de convaincre plus facilement les établissements prêteurs. Il doit montrer votre sérieux et votre fiabilité. À titre d’exemple, un dossier d’emprunt doit notamment comporter :

• les pièces justificatives essentielles (carte d’identité, derniers bulletins de salaire, etc.) ;
• le montant de l’apport personnel envisagé ;
• le taux d’endettement supporté ;
• plusieurs devis de travaux dans le cas de l’achat d’une maison à rénover ;
• le montage de prêt que vous souhaitez contracter ;
• etc.

                                           

4.Définir sa capacité d’emprunt

Qui dit achat immobilier dit remboursement de prêt. En ce sens, il est essentiel de définir votre capacité d’emprunt. Le but de cette opération est de connaître le montant maximal du logement auquel vous pouvez prétendre. Pour rappel, il est communément admis que vos mensualités ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus. Bien évidemment, votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs tels que l’apport personnel, la durée du prêt, son taux d’intérêt, etc.

5.Faire une contre-visite

Vous venez d’effectuer la visite d’une maison et c’est le coup de cœur. L’offre proposée est conforme à votre budget et la banque indique que tous les signaux sont au vert pour lancer l’opération. Mais avant de foncer, pensez toujours à effectuer une contre-visite accompagné d’un proche ayant de l’expérience ou d’un professionnel. Il est possible que vous soyez passé à côté d’éléments importants, de vices cachés ou plus simplement que vous n’ayez pas pris conscience du coût des travaux potentiels à réaliser.

6.Se renseigner sur ce que doit inclure un compromis de vente

Lorsqu'il est question d’effectuer son premier achat immobilier, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. Êtes-vous sûr de connaître les différences entre un compromis et un acte de vente ? Êtes-vous en droit de vous rétracter si vous souhaitez jeter votre dévolu sur un autre logement après signature du compromis ? À quelles pénalités financières vous exposez-vous si le propriétaire se retourne contre vous ? Voilà autant d'éléments à connaître avant d'apposer votre signature sur un contrat immobilier.

7.Bien lire tous les documents et les diagnostics immobiliers

La lecture des conditions générales de vente d’un contrat et autres notices d’information est rarement associée à une partie de plaisir. Pourtant, il est essentiel que vous soyez pleinement conscient des tenants et aboutissants de tout document qui nécessite votre approbation. Si vous rencontrez des difficultés à comprendre certaines subtilités d’un contrat, prenez le temps de vous renseigner ou demandez l’éclairage d’un professionnel avant de signer quoi que ce soit.

8.Négocier le prix du logement

Cela peut sembler surprenant, mais négocier le prix d’un logement, même pour une première acquisition, est monnaie courante. D’une manière générale, les professionnels de l’immobilier estiment qu’il est possible de négocier une réduction aux alentours de 5 % par rapport au prix de vente initial. Bien sûr, cette marge de manœuvre dépend de plusieurs critères tels que :

• l’état du logement ;
• la compétitivité du marché ;
• la présence de travaux de rénovation à effectuer ;
• etc.

9.Se faire accompagner par un courtier immobilier pour avoir le meilleur taux

Pour un jeune qui fait son premier achat immobilier, il est parfois difficile de négocier un prêt à un taux d’intérêt intéressant. Pour prétendre à un crédit au taux favorable, solliciter les services d’un courtier immobilier est un bon moyen de baisser le montant total de votre acquisition. Outre le montant du taux d’intérêt, il peut également négocier l’exonération des frais de dossier ou tout autre avantage financier pour vous faciliter l’accès à la propriété. Il pourra aussi vous accompagner pour toutes vos démarches.

10.Faire une dernière visite avant la signature chez le notaire

Ça y est. La signature de l’acte de vente définitif approche à grands pas. Mais avant d’apposer votre signature définitive, n’hésitez pas à demander à réaliser une dernière visite avant l'officialisation chez le notaire. Depuis votre dernière venue, le logement en phase d’acquisition a pu subir un dégât des eaux ou tout autre type de dégradations. C’est également votre dernière opportunité de repérer d’éventuels défauts qui auraient pu vous échapper, alors autant en profiter !