⏱L'essentiel en quelques mots
La vente en viager permet au propriétaire d’un bien immobilier de le vendre à un acheteur, appelé débirentier, en échange d’un capital rente et d’un capital initial, dit bouquet. Le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit du bien reste acquis, dans le cadre d’un viager occupé, au vendeur, dit crédirentier. La vente existe aussi en viager libre, le crédirentier cède alors la pleine propriété de son logement.
Les conditions de vente, avec notamment la répartition entre le capital rente et le bouquet, sont précisées dans la promesse puis inscrites dans l’acte authentique de vente établi devant notaire. Le calcul du viager est fixé en fonction de la valeur foncière du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur et le statut libre ou occupé du logement.
L’intérêt du vendeur, quel que soit le type de vente, est de disposer à vie de fonds sous forme de rentes et/ou de capital. Pour l’acheteur du viager occupé, il s’agit d’un investissement (sur le moyen ou long terme) qui présente l’avantage de pouvoir échelonner son achat sans frais.
La valeur totale reste incertaine, puisqu’elle dépend de l’espérance de vie du vendeur. Le viager occupé connaît par ailleurs, une décote de sa valeur foncière qui vient compenser la privation du droit d’usage et d’habitation.
Sommaire
Viager : définition
Une vente en viager consiste, pour un acquéreur, à acheter un logement sans avoir à payer la totalité du prix lors de l’achat. Le prix est constitué d’un bouquet et d’une rente viagère, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. On distingue deux types de viagers :
- le viager occupé ;
- le viager libre.
La définition d’une vente en viager repose sur le principe d’aléa puisque le décès du vendeur est imprévisible. Ainsi, ni le vendeur ni l’acheteur ne connaissent, à la signature de l’acte de vente, le montant pour lequel le bien sera acquis.
Bon à savoir :
Une vente en viager, libre ou occupée, dans laquelle l’aléa est absent n’est pas valable et peut être annulée.
Viager occupé
Le crédirentier cède son logement tout en conservant son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc y habiter jusqu’à son décès.
Viager libre
Dans le cas d’un viager libre, le vendeur cède son logement à l’acquéreur qui peut en disposer librement dès la signature de l’acte de vente.
Comment fonctionne le viager occupé ?
La vente en viager occupé représente la grande majorité du marché. En effet, elle permet au vendeur (crédirentier) de continuer à résider dans son logement tout en bénéficiant d’une rente à vie !
Pour le vendeur
Pour le vendeur, la vente de son bien en viager occupé lui permet d’augmenter son pouvoir d’achat tout en restant dans son habitation. Le crédirentier bénéficie de revenus complémentaires garantis à vie. De plus, il réalise d’importantes économies puisqu’il peut s’affranchir des charges et travaux incombant au propriétaire.
Pour l’acheteur
L’acquéreur réalise un investissement à moyen/long terme à prix réduit, en bénéficiant d’une décote correspondant au rendement. L’achat en viager occupé permet également de se constituer un patrimoine sans fiscalité, puisqu’il n’y a pas de loyers.
La répartition des charges
Le viager est une vente de gré à gré et ne répond pas à des règles précises. La répartition des charges est conventionnelle selon les parties. Il est d’usage que l’acheteur prenne à sa charge :
- l’assurance de l’immeuble ;
- la taxe foncière (déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ;
- les honoraires du syndic en cas de vente en copropriété ;
- l’assurance propriétaire non occupant du logement ;
- les travaux tels que ravalement de façade ou rénovation de toiture.
Le crédirentier conserve à sa charge les taxes, l’entretien courant et toutes les réparations à la différence d’un viager libre.
Comment calculer la rente d’un viager occupé ?
Le calcul viager occupé doit prendre en compte :
- l’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
- la valeur foncière du bien ;
- les loyers que pourrait percevoir l’acheteur en cas de location ;
- le bouquet.
Les modalités de paiement (montant du bouquet et montant de la rente viagère) sont discutées et fixées entre le vendeur et l’acquéreur.
Du fait de l’occupation du bien, l’acheteur bénéficie d’un abattement d’occupation. Cette décote est inversement proportionnelle à l’âge du vendeur et peut atteindre, par exemple, 50 % si celui-ci a 70 ans.
| Sans bouquet | Avec bouquet | |
|---|---|---|
Valeur vénale du logement |
250 000 € |
250 000 € |
Bouquet |
0 € |
30 000 € |
Valeur locative mensuelle du bien |
1000 € |
1000 € |
Espérance de vie du vendeur |
8 ans |
8 ans |
Coefficient diviseur |
6,72 |
6,72 |
Abattement d’occupation |
1000 x 12 x 8 = 96 000 € |
1000 x 12 x 8 = 96 000 € |
Valeur du bien après décote |
250 000 – 96 000 = 154 000 |
250 000 – 30 000 – 96 000 = 124 000 |
Rente viagère |
154 000/6,72 = 22 916 €/an Soit 1 909 € par mois |
124 000/6,72 = 18 452 €/an |
Est-ce intéressant d’acheter en viager occupé ?
Acheter en viager occupé doit se concevoir comme un placement sur le long terme. Cela peut être avantageux, mais il vous faudra parfois attendre longtemps avant d’avoir la jouissance de votre bien.
L’investissement en viager occupé est-il rentable ?
Conclure une vente en viager occupé permet d’acquérir un bien en bénéficiant d’une décote et sans avoir à verser au départ un capital important.
Est-ce plus intéressant d’acheter un viager occupé ou libre ?
L’acquéreur peut disposer immédiatement du bien dans le cas du viager libre. Un viager occupé permet de s’affranchir de la gestion locative du bien, puisque le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation. C’est aussi ce qui rend ce placement attractif, puisque l’acquéreur bénéficie d’une décote, aussi appelé abattement d’occupation.
Avantages
Le viager occupé permet au vendeur de bénéficier d’une rente viagère à vie tout en continuant d’occuper son logement. De plus, le crédirentier est libéré de la taxe foncière et de la charge des gros travaux.
Pour le vendeur, la vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation peut être intéressante, car elle bénéficie d’une décote importante sur le prix du marché immobilier.
Inconvénients
Contrairement à un viager libre, la rente d’un viager occupé est relativement peu élevée pour le vendeur. En revanche, il conserve l’assurance d’avoir un toit tout en bénéficiant d’un complément de revenu à vie.
Pour le débirentier, contracter un viager occupé permet de se constituer un patrimoine immobilier sans fiscalité. En revanche, il ne peut, par principe, avoir la jouissance du bien avant le décès du vendeur.
Les plus
- revalorisation annuelle de la rente ;
- complément de revenus garantis à vie sans avoir à changer d’habitation ;
- charges réparties entre le vendeur et l’acheteur.
Les moins
- rente peu élevée ;
- jouissance du bien non immédiate pour l’acquéreur ;
- risque lié à l’aléa.
Comment faire pour arrêter un viager occupé ?
La principale cause d’annulation d’une vente en viager occupé est l’absence du caractère aléatoire de la vente. Néanmoins, sous certaines conditions, le défaut de paiement, la vente à un prix dérisoire, le décès du vendeur ou la maladie sont des motifs valables pour annuler un viager.
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