Comment fonctionne un viager occupé ?

Viager : définition 

Une vente en viager consiste, pour un acquéreur, à acheter un logement sans avoir à payer la totalité du prix lors de l’achat. Le prix est constitué d’un bouquet et d’une rente viagère, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. On distingue deux types de viagers : 

• le viager occupé ;
• le viager libre.  

La définition d’une vente en viager repose sur le principe d’aléa puisque le décès du vendeur est imprévisible. Ainsi, ni le vendeur ni l’acheteur ne connaissent, à la signature de l’acte de vente, le montant pour lequel le bien sera acquis. 

Viager occupé 

Le crédirentier cède son logement tout en conservant son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc y habiter jusqu’à son décès. 

Viager libre

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur cède son logement à l’acquéreur qui peut en disposer librement dès la signature de l’acte de vente.

Comment fonctionne le viager occupé ? 

La vente en viager occupé représente la grande majorité du marché. En effet, elle permet au vendeur (crédirentier) de continuer à résider dans son logement tout en bénéficiant d’une rente à vie !   

Pour le vendeur 

Pour le vendeur, la vente de son bien en viager occupé lui permet d’augmenter son pouvoir d’achat tout en restant dans son habitation. Le crédirentier bénéficie de revenus complémentaires garantis à vie. De plus, il réalise d’importantes économies puisqu’il peut s’affranchir des charges et travaux incombant au propriétaire. 

Pour l’acheteur

L’acquéreur réalise un investissement à moyen/long terme à prix réduit, en bénéficiant d’une décote correspondant au rendement. L’achat en viager occupé permet également de se constituer un patrimoine sans fiscalité, puisqu’il n’y a pas de loyers.

 La répartition des charges

Le viager est une vente de gré à gré et ne répond pas à des règles précises. La répartition des charges est conventionnelle selon les parties. Il est d’usage que l’acheteur prenne à sa charge : 

• l’assurance de l’immeuble ;
• la taxe foncière (déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ;
• les honoraires du syndic en cas de vente en copropriété ;
• l’assurance propriétaire non occupant du logement ;
• les travaux tels que ravalement de façade ou rénovation de toiture.

Le crédirentier conserve à sa charge les taxes, l’entretien courant et toutes les réparations à la différence d’un viager libre.

Comment calculer la rente d’un viager occupé ?

Le calcul viager occupé doit prendre en compte : 

• l’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
• la valeur foncière du bien ;
• les loyers que pourrait percevoir l’acheteur en cas de location ;
• le bouquet.

Les modalités de paiement (montant du bouquet et montant de la rente viagère) sont discutées et fixées entre le vendeur et l’acquéreur.

Du fait de l’occupation du bien, l’acheteur bénéficie d’un abattement d’occupation. Cette décote est inversement proportionnelle à l’âge du vendeur et peut atteindre, par exemple, 50 % si celui-ci a 70 ans. 

Exemple de calcul pour un viager occupé

	Sans bouquet	Avec bouquet
Valeur vénale du logement	250 000 €	250 000 €
Bouquet	0 €	30 000 €
Valeur locative mensuelle du bien	1000 €	1000 €
Espérance de vie du vendeur	8 ans	8 ans
Coefficient diviseur	6,72	6,72
Abattement d’occupation	1000 x 12 x 8 = 96 000 €	1000 x 12 x 8 = 96 000 €
Valeur du bien après décote	250 000 – 96 000 = 154 000	250 000 – 30 000 – 96 000 = 124 000
Rente viagère	154 000/6,72 = 22 916 €/an  Soit 1 909 € par mois	124 000/6,72 = 18 452 €/an  Soit 1 537 € par mois

Est-ce intéressant d’acheter en viager occupé ?

Acheter en viager occupé doit se concevoir comme un placement sur le long terme. Cela peut être avantageux, mais il vous faudra parfois attendre longtemps avant d’avoir la jouissance de votre bien. 

L’investissement en viager occupé est-il rentable ?

Conclure une vente en viager occupé permet d’acquérir un bien en bénéficiant d’une décote et sans avoir à verser au départ un capital important. 

Est-ce plus intéressant d’acheter un viager occupé ou libre ? 

L’acquéreur peut disposer immédiatement du bien dans le cas du viager libre. Un viager occupé permet de s’affranchir de la gestion locative du bien, puisque le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation. C’est aussi ce qui rend ce placement attractif, puisque l’acquéreur bénéficie d’une décote, aussi appelé abattement d’occupation. 

Avantages

Le viager occupé permet au vendeur de bénéficier d’une rente viagère à vie tout en continuant d’occuper son logement. De plus, le crédirentier est libéré de la taxe foncière et de la charge des gros travaux.  

Pour le vendeur, la vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation peut être intéressante, car elle bénéficie d’une décote importante sur le prix du marché immobilier. 

Inconvénients

Contrairement à un viager libre, la rente d’un viager occupé est relativement peu élevée pour le vendeur. En revanche, il conserve l’assurance d’avoir un toit tout en bénéficiant d’un complément de revenu à vie. 

Pour le débirentier, contracter un viager occupé permet de se constituer un patrimoine immobilier sans fiscalité. En revanche, il ne peut, par principe, avoir la jouissance du bien avant le décès du vendeur.

Comment faire pour arrêter un viager occupé ?

La principale cause d’annulation d’une vente en viager occupé est l’absence du caractère aléatoire de la vente. Néanmoins, sous certaines conditions, le défaut de paiement, la vente à un prix dérisoire, le décès du vendeur ou la maladie sont des motifs valables pour annuler un viager.