⏱L'essentiel en quelques mots
Le viager consiste pour un vendeur, appelé crédirentier, à vendre son logement à un acquéreur, appelé débirentier, en échange du versement d’une rente viagère. À la signature du contrat, il n’est pas rare qu’une somme d’argent, aussi appelé bouquet, soit versée comptant.
La vente en viager d’un bien immobilier en France repose sur le caractère aléatoire pour lequel le bien sera acquis. Le décès du crédirentier est, en effet, imprévisible.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, le vendeur cède la pleine propriété de son bien.
Le débirentier complète le versement du bouquet par des rentes. Le calcul du viager libre prend en compte la valeur vénale du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur.
Le viager libre permet au vendeur de bénéficier d’un complément de revenu à vie avec un régime fiscal avantageux. Pour l’acheteur la rente viagère est soumise à l’aléa et l’on ne peut prédire si cela sera une bonne affaire financière ou non. Néanmoins, le viager libre a l’avantage de permettre de disposer du bien dès son achat avec un paiement échelonné dans le temps.
Sommaire
Définition du Viager
Une vente en viager consiste à mettre en vente un logement à un tiers en échange du versement d’une rente. Cette rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et s’arrête au décès du vendeur. On distingue deux types de vente en viager :
- Le viager occupé
- Le viager libre
La répartition des charges du bien vendu dépend bien entendu du type de viager ainsi que des clauses du contrat de vente.
Viager libre
Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur dispose librement du logement pour le mettre en location ou l’occuper dès la signature de l’acte de vente.
Viager occupé
Le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage au logement qui lui permet d’y habiter jusqu’à son décès.
Comment fonctionne le viager libre ?
Le viager libre donne droit à l’acquéreur de disposer librement du bien dès la signature de l’acte de vente.
Pour le vendeur
Pour le vendeur, la mise en vente de son bien en viager permet d’augmenter son pouvoir d’achat en évitant une gestion locative. Le crédirentier n’a plus aucune charge et bénéficie de revenus supplémentaires garantis à vie.
Pour l’acheteur
Pour le débirentier, l’achat d’un viager libre permet d’investir dans un bien immobilier sans recourir au crédit bancaire dans des conditions optimales.
Les charges (factures d’électricité, de gaz, taxes diverses ou impôts), les réparations et l’entretien courant du logement lui sont facturés, à la différence d’un viager occupé.
Comment calculer la rente d’un viager libre ?
Le montant de la rente d’un viager libre est déterminé contractuellement et défini avant la signature de l’acte de vente. Il prend en compte plusieurs indicateurs :
- La valeur foncière du logement ;
- L’âge du vendeur ;
- Le montant et le versement du bouquet.
Il n’est pas impossible de trouver un viager libre sans bouquet. Dans la pratique, l’apport d’un bouquet figure dans la plupart des viagers. Une fois versé, son montant est déduit pour calculer le montant de la rente viagère.
Prenons l’exemple de Madame Charpentier, 77 ans, qui possède un appartement, situé à Nice Fabron, de 59 M2 avec 3 pièces. Le prix moyen est de 240 000 euros.
D’après les tables de mortalité, il lui reste 8,6 années à vivre. Cela correspond au coefficient diviseur.
Tableau de calcul rente viagère libre pour le bien de Madame Charpentier
| Valeur du bien | Bouquet souhaité | Coefficient diviseur | Rente annuelle | Rente mensuelle | |
|---|---|---|---|---|---|
Bien de Madame Charpentier |
240 000 EUR |
70 400 EUR |
8,6 |
(240 000-70 400)/8,6 soit 19 721 euros/an |
1 643 euros/mois |
Bon à savoir :
Le versement d’une rente est obligatoire dans une vente en viager libre. Une fois le contrat signé, il n’est pas possible de revenir sur le calcul viager.
Est-ce intéressant d’acheter en viager libre ?
La caractéristique du contrat de vente en viager repose sur le principe d’aléa. Acheter en viager libre est une opération qui peut être avantageuse, mais qui s’avère néanmoins risquée en fonction de son profil.
L’achat en viager libre est-il rentable ?
Conclure une vente en viager permet d’acquérir un bien sans avoir à verser une somme importante au départ.
Est-ce plus intéressant d’acheter un viager libre ou occupé ?
Un viager libre n’implique pas d’attendre le décès du crédirentier pour occuper le bien. Un viager occupé permet cependant de posséder un bien, sans avoir à faire face aux inconvénients d'une gestion locative. De plus, l’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix du bien, aussi appelé abattement d’occupation.
Avantages
Le viager libre permet à l’acheteur d’occuper directement le logement ou de le louer. Cela représente un avantage non négligeable. De plus, le viager est octroyé par le vendeur en direct. Il n’est donc pas nécessaire de passer par un établissement bancaire pour conclure le contrat en viager libre.
Du côté des impôts pour le vendeur, la vente en viager libre est nettement avantageuse. En effet, les rentes sont très peu fiscalisées et le bouquet est quant à lui non imposable.
Inconvénients
Contrairement à un viager occupé, le prix de vente est plus élevé pour le débirentier. Ce dernier doit également être en capacité de verser le bouquet comptant, sans faire appel à un crédit.
Le nombre de biens disponibles en viager libre est relativement faible ce qui rend l’opération complexe.
Les plus
- Bouquet non imposable pour le vendeur sur une habitation principale ;
- Rentes peu fiscalisées ;
- Octroi du viager en direct par le crédirentier.
Les moins
- Prix d’achat élevé ;
- Pas de crédit possible pour le bouquet ;
- Peu d’offres en viager libre
Comment faire pour arrêter un viager libre ?
Le viager libre se termine lorsque le crédirentier décède. Il est également possible pour l’acheteur de revendre le viager libre même sans attendre le décès du vendeur.
Un défaut de paiement, une maladie ou un prix de vente sous-évalué sont, sous certaines conditions, des motifs qui peuvent être avancés pour annuler un viager.
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