Vente urgente avant saisie : comment éviter la perte de votre logement ?

Comprendre la procédure d’une saisie immobilière

Les signes précurseurs d'une saisie imminente

Une saisie immobilière est une procédure complexe, qui fait suite à de nombreuses phases, la première étant l’incapacité de remboursement du débiteur. Le propriétaire du bien ne parvient plus à régler ses dettes, à honorer ses échéances d’emprunt ou à payer ses charges de copropriété. 

Après avoir adressé différentes demandes de paiement au propriétaire laissées sans suite, le créancier (banque ou syndic de copropriété) peut alors saisir la justice.

Les délais légaux à connaître

La saisie immobilière, en tant que telle, se déroule selon des délais fixés par la Loi. 

Dès lors que le commissaire de justice, mandaté par le créancier, remet au propriétaire un commandement de payer (qui vaut saisie du bien), celui-ci dispose d’un délai de huit jours pour régler ses dettes. S’il ne le fait pas, le commissaire de justice lance la procédure pour saisir le bien. 

Le délai d’acquittement des créances est porté à 30 jours si le propriétaire a hypothéqué son bien pour garantir la dette d’une autre personne.

Le délai de vente de la maison prend, quant à lui, plusieurs mois. Il s’articule autour de trois phases :

1. Le commissaire de justice établit un procès-verbal de description du bien saisi.
2. Il doit publier le commandement de payer au service de publicité foncière, au plus tard deux mois après la signification au propriétaire.
3. Il doit également adresser au créancier une assignation à comparaître à une audience d’orientation dans les deux mois suivant la publication du commandement de payer. Le juge décide durant l’audience si le bien saisi doit être mis en vente ou non.

Les étapes d’une saisie immobilière

Cependant, la procédure aboutissant à une saisie immobilière peut se dérouler sur plusieurs années, selon la situation du débiteur. Elle découle de plusieurs étapes consécutives.

1. Le constat d’impayés de la part du créancier.
2. Les demandes de paiement et les relances.
3. Le titre exécutoire : suite au non-remboursement, le créancier fait établir par un notaire un titre exécutoire (acte juridique permettant au créancier d’obtenir le recouvrement forcée des sommes dues).
4. Le commandement de payer.
5. L’audience d’orientation.

La vente urgente avant saisie ou vente amiable

Avant ou pendant l’audience d’orientation, le propriétaire peut demander au juge la vente amiable  de son bien. Si le juge l’accepte, il peut alors procéder à une vente urgente avant saisie. 

Il est à noter que le juge fixe un prix minimum du bien. Celui-ci détermine par ailleurs une audience rappel qui se déroule dans les quatre mois suivants. 

• Le propriétaire dispose donc de quatre mois pour avoir un compromis de vente. Si lors de l’audience de rappel il peut présenter un compromis, le juge accorde trois mois supplémentaires pour la signature de l’acte authentique de vente.
• Par contre, si le propriétaire ne trouve pas d’acheteur ou ne respecte pas les conditions de la transaction établies par le juge, celui-ci ordonne la vente forcée du bien.

La vente forcée

Si le propriétaire n’opte pas pour une vente à l’amiable, deux cas de figure peuvent se présenter à l’issue de l’audience d’orientation.

• Le juge ordonne la vente forcée du bien saisi. Il fixe une date pour l’audience d’adjudication (ou vente aux enchères) dans un délai de deux à quatre mois.
• Il stoppe de manière temporaire ou définitive la procédure de saisie. 

Si le propriétaire n’a pas trouvé d’acquéreur lors de l’audience de rappel, le juge met en place une vente forcée. 

Lors d’une vente forcée, ce sont les créanciers qui déterminent la mise à prix du bien.

Vendeur, comment éviter une saisie immobilière ?

Il est préférable de réagir relativement vite, si c’est possible, afin d’éviter que les dettes ne s’accumulent et aboutissent à une saisie immobilière. Voici quelques pistes permettant de restructurer les créances.

Renégocier son prêt immobilier

La renégociation de crédit peut permettre de baisser les mensualités de remboursement :

• si les taux d’intérêts actuels sont plus favorables qu’au moment de la souscription du prêt ;
• si la banque accepte au regard de votre situation d’allonger la durée de remboursement. 

Cet allègement peut permettre de rembourser les dettes. Cependant, cette opération engendre des frais supplémentaires, ce qui impacte le coût global du crédit.

Restructurer ses dettes

Plus connue sous l’expression “rachat ou regroupement de crédit”, la restructuration de dettes permet de rassembler au minimum deux prêts (crédit immobilier ou à la consommation) ou créances (retards d’impôts, cotisations sociales…) en une seule échéance mensuelle 

Cette solution peut diminuer le poids des créances, réduire le taux d’endettement et faciliter le remboursement des créances dues. Néanmoins, cela implique un allongement de la durée de remboursement globale des crédits, des frais supplémentaires et un coût total du prêt supérieur.

Négocier le délai avec les créanciers

Le débiteur peut aussi se tourner directement vers la banque ou le syndic de copropriété pour négocier des délais de paiement et échelonner sa dette sur plusieurs mois. 

Les créanciers peuvent se montrer conciliants, notamment si le débiteur n’a jamais eu d’incidents de paiement jusque-là ou s’il est un client de la banque de longue date.

Mais ils sont en droit également de refuser cette négociation ou d’imposer leurs délais.

Procéder à une vente à réméré

La vente à réméré est une procédure de cession immobilière spécifique, permettant au vendeur de racheter son bien dans un délai fixe (maximum cinq ans). 

Avec la somme obtenue suite à la cession, le vendeur peut régler ses créances en cours. Il peut  occuper son bien durant cette période, en s’acquittant de frais d’occupation à l’acquéreur. Dès lors que toutes les dettes sont réglées, il peut racheter son bien via un nouveau crédit immobilier et en redevenir propriétaire. 

Cette solution peut éviter la saisie immobilière. Cependant, le prix d’un bien vendu à réméré est le plus souvent inférieur au prix du marché. De plus, si le propriétaire-vendeur n’honore pas ses frais d’occupation ou ses dettes, il perd définitivement le bien.

Comment réaliser une vente urgente ?

Vous avez fait le choix d’une vente amiable et le juge a accepté votre demande ? Vous avez un délai de quatre mois pour réaliser les démarches de vente de votre bien,  pour trouver un acheteur et pour obtenir un compromis de vente.

Évaluation rapide de votre propriété

Faites appel le plus rapidement possible à un ou plusieurs professionnels de l’immobilier pour réaliser une estimation de votre logement. Étape indispensable pour vous positionner sur le marché immobilier.

Choisir le bon canal de vente

Des portails immobiliers en ligne aux agences physiques, en passant par les journaux, il existe de nombreux outils pour diffuser votre annonce de vente et attirer des acheteurs.

Si vous hésitez, vous pouvez demander conseil à une agence ou lui confier la transaction.

Les documents essentiels pour une vente express

Différents documents doivent être présentés obligatoirement lors de la vente d’un bien. À savoir :

• le DDT (dossier de diagnostic technique) qui rassemble de nombreuses pièces, telles l’état de l’installation intérieur d’électricité, le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’acte de propriété ;
• les plans du logement ;
• une copie des derniers avis d’imposition pour la taxe foncière (et d’habitation). 

Pour un bien en copropriété, des documents supplémentaires sont demandés, comme ceux relatifs à l’organisation de la copropriété, à l’état de l’immeuble et à la situation financière. 

Il est préférable de réunir toutes ces pièces rapidement pour éviter les déconvenues ou les retards.

Négociation et prise de décision rapide

Un ou plusieurs acquéreurs sont intéressés par le bien ? Pour rester dans le délai de quatre mois fixé par le juge, il convient de faire preuve de réactivité, sachant que la signature du compromis de vente peut demander également du temps selon le planning des notaires ou de l’acheteur. 

Ne vous précipitez pas pour autant. Si vous disposez de plusieurs offres, vous pouvez comparer les situations des acquéreurs et faire votre choix.

Acheteur, comment profiter d’une vente avant saisie immobilière ?

Vous pouvez, en tant qu’acheteur, vous porter acquéreur d’un bien frappé d’un commandement de payer et obtenir un prix d’acquisition intéressant. 

Il existe deux méthodes pour identifier les biens qui font l’objet d’une procédure de saisie immobilière.

1. Vous pouvez déposer une demande de renseignements hypothécaires auprès du service de la publicité foncière. L’état hypothécaire présente la situation juridique d’un bien. Cette formalité a un coût, variable selon la nature des renseignements demandés.
2. Pour les copropriétés, vous pouvez étudier les procès-verbaux des assemblées générales, qui précisent les propriétaires créanciers et les procédures de saisie.

Vente urgente avant saisie : les questions fréquentes

Peut-on vendre sa maison avant une saisie judiciaire ?

Si vous avez reçu un commandement de payer du commissaire de justice, vous ne pouvez plus vendre votre maison, sauf si vous obtenez l’accord du juge pour une vente à l’amiable.

Quels sont les risques d'une vente en urgence ?

Une vente immobilière en urgence peut inciter les acquéreurs à d’importants rabais ou à des négociations conséquentes. Et compte tenu du délai imparti, le vendeur peut se sentir “obligé” d’accepter ces conditions plus défavorables pour lui.

Comment trouver des acheteurs pour une vente urgente ?

Le meilleur moyen pour que la transaction immobilière soit rapide et efficace reste de faire appel à un professionnel. Celui-ci connaît les prix du marché et tous les enjeux juridiques liés à une vente à l’amiable avant saisie. Il dispose généralement aussi d’une base d’acheteurs en quête de bien et d’un réseau de partenaires, qui peuvent vous guider et vous accompagner dans vos démarches (réalisation du DPE,...).

Quelle est la différence entre vente urgente et saisie ?

• La vente urgente est menée par le propriétaire, même si elle est encadrée et soumise à l’accord de la justice.
• La saisie judiciaire intervient en dernier recours quand le débiteur n’a pas réglé ses créances dans les temps impartis ou qu’il n’a pas trouvé d’acheteur durant les quatre mois suivants l’audience d’orientation.