Que faut-il savoir sur la protection d'un locataire âgé lors d'une location vide ou meublée ?

Quelles sont les conditions pour être protégé ?

Tout bailleur propriétaire doit prendre en compte la protection renforcée offerte aux locataires dits « âgés ». En effet, conformément à l’article 15-III de la loi du 6 Juillet 1989, il est prévu que les locataires seniors bénéficient d’une protection particulière. On parle de locataire protégé. Depuis, la loi Alur du 6 juillet 1989 est venue modifier les conditions cumulatives de ce statut. Désormais, le bailleur ne peut faire obstacle au renouvellement du bail :

• lorsque son locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans ;
• et s’il ne dépasse pas certains plafonds de ressources.

Sur la question des ressources à retenir, le propriétaire doit veiller à considérer les points suivants :

• les ressources à considérer sont celles déclarées à l’administration fiscale au titre de l’année civile écoulée ;
• la date de notification du congé est celle qui est retenue pour calculer les ressources du locataire ;
• enfin, le bailleur doit appliquer les plafonds de ressource en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (correspondants à ceux du Prêt Locatif à Usage Social) afin de comparer les revenus du locataire.

Voici ci-dessous les plafonds fixés par arrêté pour l’année 2022 (consultables sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement), en fonction de la composition du foyer ainsi que de localisation géographique du bien loué :

Catégorie de ménages	Nombre de personnes	Paris et petite couronne (en euros)	ILE-de-FRANCE hors Paris et petite couronne (en euros)	Autres régions (en euros)
1	- Une personne seule	24 316 €	24 316 €	21 139 €
2	- deux personnes sans aucune personne à charge (à l’exclusion des jeunes ménages) ; - personne en situation de handicap.	36 341 €	36 341 €	28 231 €
3	- trois personnes ; - une personne avec une personne à charge ; - jeune ménage sans aucune personne à charge ; - ou deux personnes (dont une au moins en situation de handicap).	47 639 €	43 684 €	33 949 €
4	- quatre personnes ; -  une personne seule avec trois personnes à charge ; - trois personnes (dont une au moins en situation de handicap.)	56 878 €	52 326 €	40 985 €
5	- cinq personnes ; - une personne seule avec trois personnes à charge ; - cinq personnes (dont une au moins en situation de handicap).	67 672 €	61 944 €	48 214 €
6	- six personnes ; - une personne seule avec quatre personnes à charge; -  cinq personnes (dont une au moins en situation de handicap).	76 149 €	69 707 €	54 338 €
Majoration par personne supplémentaire		+ 8 486 €	+ 7 767 €	+ 6 061 €

Source : JO, arrêté du 27 décembre 2021 (modifiant arrêté du 27.

07.1987) relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif.

Comment donner un congé à un locataire de plus de 65 ans ?

Il faut souligner que le bailleur ne peut reprendre le bien mis en location et mettre fin au contrat de bail comme bon lui semble. En clair, il ne peut donner congé à son locataire âgé et démuni sans prendre en compte la protection renforcée dont il bénéficie. De plus, même lorsque les conditions d’âge et de ressources sont réunies, la marge de manœuvre du propriétaire est faible. En effet, il ne peut donner congé à son locataire que dans les situations suivantes :

• pour motif sérieux et légitime ;
• pour mettre le bien en vente ;
• pour reprendre le logement afin d’y vivre ou d’y faire vivre l’un de ses proches.

À noter que le bailleur doit en plus respecter certaines conditions de forme et de délai pour que le congé notifié au locataire soit valable.

La protection est inversée lorsque le propriétaire remplit une des conditions

Le législateur a cependant prévu deux exceptions qui permettent au bailleur de mettre fin au bail malgré la présence d’un locataire âgé aux ressources modestes :

• si le bailleur propose un logement de substitution ;
• si le bailleur est lui-même démuni ou âgé.

La proposition de relogement pour le locataire âgé et démuni

Le bailleur peut donner congé à son locataire âgé ayant des ressources modestes s’il lui propose un logement de substitution adapté. À savoir que pour que la loi accepte le congé, il est nécessaire que :

• le logement proposé réponde aux besoins et aux possibilités financières du locataire âgé ;
• le logement soit situé à proximité de son précédent logement loué ;
• doit permettre de conserver son statut de protection particulière (les propriétaires du logement doivent accepter le locataire protégé).

Attention, l’offre de logement de substitution doit être faite au cours du préavis. 

Le bailleur âgé ou démuni peut également résilier le bail

De la même façon, le législateur a souhaité que le bailleur âgé qui dispose de ressources modestes soit lui aussi protégé. Ainsi, un locataire âgé bénéficiant de la protection renforcée peut se voir notifier un congé de la part de son propriétaire « bailleur protégé ».

Depuis le nouveau dispositif de la loi Alur, pour être protégé, le propriétaire bailleur doit réunir l’une des deux conditions suivantes :

• être âgé de plus de soixante-cinq ans, à la date d’échéance du contrat.
• disposer de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, ressources qui s’apprécient à la date de notification du congé.

Par ailleurs, lorsque le bien loué est en indivision, seulement un des propriétaires indivisaires doit remplir l’une des conditions précitées pour être protégé. De la même façon, pour le bien en usufruit, seules les conditions d’âge et de ressources de l’usufruitier sont prises en compte.

Pour résumer, voici un tableau qui reprend les conditions pour donner congé à un locataire protégé.

Les conditions pour mettre fin à un bail d’un locataire protégé

Conditions pour bénéficier du statut “Locataire Protégé”	Conditions pour le bailleur propriétaire
- avoir plus de 65 ans, la date d’échéance du bail et disposer de ressources annuelles inférieures au plafond en vigueur, à la date de notification du congé.	- avoir 65 ans à la date d’échéance du bail - ou disposer de revenus annuels inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification du congé.
- avoir à sa charge un locataire de plus de 65 ans et répondre au même plafond de ressources.	- proposer une offre de relogement qui corresponde aux mêmes critères que le logement actuellement occupé tant sur le plan financier, des besoins et du standing que géographique.