Comment est calculée la hauteur en loi Carrez et quelles sont les règles ?

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

Également connue sous le nom de loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, la loi Carrez, adoptée en 1996, vise à définir avec précision la surface privative d’un logement.

Définition de la surface loi Carrez

Dans le cadre d’une transaction immobilière, la surface du bien occupe une place essentielle. Elle influe à la fois sur l’estimation du prix et la qualité de vie du futur acquéreur (confort, mobilité, luminosité, etc.). Or, le calcul de la surface privative d’un logement peut différer selon les critères retenus et la technique utilisée.

La loi Carrez a donc vu le jour dans l’optique d’uniformiser l’estimation de la surface privative d’un bien et de protéger les futurs propriétaires. Elle définit la surface privative comme la superficie des planchers clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, après déduction :

• des murs ;
• des cloisons ;
• des gaines ;
• des marches et cages d’escaliers ;
• des embrasures de portes et de fenêtres.

La loi Carrez offre l’opportunité aux acheteurs et aux vendeurs d’établir un rapport entre le prix de vente et la surface privative afin d’obtenir un prix au mètre carré, servant de base de comparaison pour toutes les transactions et permettant la réalisation d’une simulation de prêt immobilier.

Différences entre la Loi Carrez et la surface habitable (loi Boutin)

Les notions de surface habitable et surface privative sont très proches. Mais il existe toutefois plusieurs différences dans leurs modalités de calcul. La loi Boutin a ainsi été créée pour mettre fin aux abus de certains propriétaires en introduisant les notions de surface habitable et de logement décent.

À titre d’exemple, les vérandas, les sous-sols ou encore les greniers sont inclus dans le calcul de la surface en loi Carrez, mais pas dans celui de la surface habitable qui ne prend en compte que les pièces considérées comme essentielles à la vie dans le logement (salon cuisine, salle de bain, WC et chambres). La hauteur sous plafond diffère également, puisque celle-ci est fixée à 2,20 mètres pour la loi Boutin.

Cette dernière prend par ailleurs en compte le volume global du logement pour qu’il soit considéré comme décent, ce volume global ne pouvant être inférieur à 20 m³ dans le cas d’une mise en location. Aussi, il est à souligner que le calcul de la surface habitable n’est exigé que dans le cadre locatif pour une résidence principale vide ou meublée (la location saisonnière n’est pas concernée). Or, la loi Carrez n’intervient que pour l’achat et la vente d’un bien en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial, de chambres de service de plus de 8 m² ou encore de maisons en copropriété horizontale. Les transactions concernant les maisons ou bâtiments individuels, les caves, les parkings ou les granges ne sont en revanche pas concernées par la mesure Carrez, de même que les logements acquis en VEFA (vente en futur état d’achèvement).

Pourquoi la hauteur sous plafond est-elle importante dans la loi Carrez ?

La hauteur sous plafond joue un rôle déterminant dans l’estimation du prix d’un logement et la qualité de vie de son occupant (luminosité, espace à disposition, etc.). C’est la raison pour laquelle elle implique des calculs précis, notamment au moment de solliciter un crédit immobilier.

Quelle est la hauteur minimale requise par la loi Carrez ?

Pour procéder à la mesure de la surface privative d’un logement en loi Carrez, la hauteur minimale sous plafond doit être au moins supérieure à 1,80 mètre, hauteur considérée comme nécessaire pour qu’une personne de taille moyenne puisse vivre et se mouvoir confortablement dans un logement.

Toutes les pièces sont-elles soumises à la mesure de la hauteur loi Carrez ?

Il existe une liste bien précise des différentes pièces du logement qui sont intégrées au calcul de la surface privative. On retrouve ainsi :

• les sous-sols ;
• les combles aménagés ou non ;
• les vérandas ;
• les greniers ;
• les réserves et remises.

Les balcons sont en revanche exclus de ce calcul.

Il convient par ailleurs de préciser à nouveau que seuls les espaces respectant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre sont pris en compte dans la loi Carrez. Ceci peut donc entraîner un diagnostic plutôt complexe dans le cas de pièces mansardées par exemple.

Les critères de hauteur selon la loi Carrez

La mesure de la hauteur sous plafond répond à un principe simple. Il s’agit de la distance séparant le sol du plafond visible dit “plafond fini” (notamment dans le cas de faux plafonds qui sont de plus en plus nombreux). Pour simplifier, on peut dire qu’elle correspond à la hauteur des murs au sein d’une pièce non mansardée. La hauteur en loi Carrez peut donc être différente de la hauteur entre les deux planchers, présence d’un faux plafond.

Comment mesurer la hauteur selon la loi Carrez ?

Le calcul de la hauteur sous plafond dans le cadre de la loi Carrez répond à des critères bien précis.

Peut-on mesurer soi-même la hauteur sous plafond ?

Dans la théorie, rien ne vous empêche de procéder vous-même à la mesure de la hauteur sous plafond afin de déterminer la surface privative de votre logement selon la loi Carrez. Dans les faits, la réalité est souvent plus compliquée.

Pourquoi faire appel à un expert ?

De nombreux critères entrent en ligne de compte dans l’estimation précise de la surface privative. Il est donc particulièrement difficile pour un particulier n’étant pas équipé d’outils professionnels de parvenir à réaliser une mesure précise d’une pièce mansardée ou coupée en deux par une cage d’escalier.

C’est principalement pour cette raison qu’il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel, à l’image d’un géomètre ou un diagnostiqueur certifié. Grâce à des logiciels adaptés et à des outils très précis comme un télémètre laser, il peut déterminer avec une très grande précision la surface du logement en loi Carrez.

Calcul de la surface privative en loi Carrez : quelle formule appliquer ?

Pour déterminer avec exactitude la surface privative d’un logement, vous pouvez vous baser sur la méthode ci-contre :

Surface loi Carrez = superficie des planchers des locaux clos et couverts – surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Quelles sont les conséquences d'une hauteur non conforme ?

Si vous décidez tout de même de réaliser les mesures de la hauteur sous plafond dans le cadre de la loi Carrez, sachez que vous vous exposez à certaines déconvenues si elles s’avèrent non conformes.

Impact sur la vente d'un bien

La surface privative n’est pas mentionnée dans l’acte de vente

Il peut arriver qu’un propriétaire ne communique pas le métrage en loi Carrez du bien à la vente. Mais dans ce cas de figure, celui-ci est en tort. Ainsi, l’acquéreur est en droit de faire valoir ce que l’on appelle une action en nullité. Autrement dit, il peut demander à faire annuler la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte définitif de vente. La mention de la surface Carrez du bien est en effet obligatoire au moment de la conclusion de l’acte notarié

La surface privative mentionnée dans l’acte de vente est erronée

Certains propriétaires font le choix de se passer des mesures d’un expert. Ils disposent alors d’une marge d’erreur fixée à 5 % entre l’estimation indiquée sur l’acte de vente et celle réalisée par le futur acquéreur. Dans le cas où l’erreur est avérée, deux cas de figure sont envisageables :

• la vente est tout simplement annulée si l’erreur est détectée entre la signature du compromis et de l’acte authentique de vente ;
• une diminution du prix de vente du bien est appliquée au prorata de la superficie privative manquante. En résulte également une réduction des frais de notaires, calculés sur cette même superficie. Le nouvel acquéreur dispose d’un délai fixé à une année suite à la signature de l’acte authentique pour porter réclamation. Le montant des frais de notaire est alors également revu à la baisse en proportion de la diminution de valeur constatée.

Recours en cas d'erreur de mesure

Pour le vendeur, aucun recours n’est prévu en cas d’erreur de métrage. Ce dernier ne peut donc pas prétendre à une éventuelle compensation financière s’il s’aperçoit que la surface indiquée en loi Carrez sur l’acte de vente est en réalité inférieure à la surface privative réelle. Il peut toutefois se retourner contre le professionnel auquel il a eu recours pour l’estimation de la surface afin d’obtenir réparation du préjudice subi.