⏱L'essentiel en quelques mots
Afin de définir la surface privative d’un bien en copropriété, il est nécessaire de se baser sur la loi Carrez. Voici tout ce que vous devez retenir à ce propos :
- la loi Carrez concerne la vente de lots en copropriété ;
- en loi Carrez, la hauteur sous plafond doit être supérieure à 1,80 mètre ;
- la hauteur sous plafond est définie par la distance entre le sol et le plafond visible ;
- plusieurs éléments du logement sont à déduire du calcul de la surface privative (murs, cloisons, etc.) ;
- il ne faut pas confondre surface privative et habitable ;
- les locaux clos et couverts afférents au logement sont à prendre en compte dans le calcul (vérandas, combles, etc.) ;
- il est possible de procéder soi-même au calcul de la hauteur en loi Carrez ;
- il est toutefois recommandé de faire appel à un expert.
Sommaire
Qu'est-ce que la loi Carrez ?
Également connue sous le nom de loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, la loi Carrez, adoptée en 1996, vise à définir avec précision la surface privative d’un logement.
Définition de la surface loi Carrez
Dans le cadre d’une transaction immobilière, la surface du bien occupe une place essentielle. Elle influe à la fois sur l’estimation du prix et la qualité de vie du futur acquéreur. Or, le calcul de la surface privative d’un logement peut différer selon les critères retenus et la technique utilisée.
La loi Carrez a donc vu le jour dans l’optique d’uniformiser l’estimation de la surface privative d’un bien et de protéger les futurs propriétaires. Elle définit la surface privative comme la superficie des planchers, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, après déduction :
- des murs ;
- des cloisons ;
- des gaines ;
- des marches et cages d’escaliers ;
- des embrasures de portes et de fenêtres.
Différences entre la Loi Carrez et la surface habitable (loi Boutin)
Les notions de surface habitable et surface privative sont très proches. Mais il existe toutefois plusieurs différences dans leurs modalités de calcul.
À titre d’exemple, les vérandas, les sous-sols ou encore les greniers sont inclus dans le calcul de la surface en loi Carrez, mais pas dans celui de la surface habitable. La hauteur sous plafond diffère également, puisque celle-ci est fixée à 2,20 mètres pour la loi Boutin.
Aussi, il est à souligner que le calcul de la surface habitable n’est exigé que dans le cadre locatif. Or, la loi Carrez n’intervient que pour l’achat et la vente d’un bien en copropriété.
Pourquoi la hauteur sous plafond est-elle importante dans la loi Carrez ?
La hauteur sous plafond joue un rôle déterminant dans l’estimation du prix d’un logement et la qualité de vie de son occupant (luminosité, espace à disposition, etc.). C’est la raison pour laquelle elle implique des calculs précis.
Quelle est la hauteur minimale requise par la loi Carrez ?
Pour procéder à la mesure de la surface privative d’un logement en loi Carrez, la hauteur minimale sous plafond doit être au moins supérieure à 1,80 mètre.
Toutes les pièces sont-elles soumises à la mesure de la hauteur loi Carrez ?
Il existe une liste bien précise des différentes pièces du logement qui sont intégrées au calcul de la surface privative. On retrouve ainsi :
- les sous-sols ;
- les combles aménagés ou non ;
- les vérandas ;
- les greniers ;
- les réserves et remises.
Il convient par ailleurs de préciser à nouveau que seuls les espaces respectant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre sont pris en compte dans la loi Carrez. Ceci peut donc entraîner un diagnostic plutôt complexe dans le cas de pièces mansardées par exemple.
Les critères de hauteur selon la loi Carrez
La mesure de la hauteur sous plafond répond à un principe simple. Il s’agit de la distance séparant le sol du plafond visible. Pour simplifier, on peut dire qu’elle correspond à la hauteur des murs au sein d’une pièce non mansardée.
Comment mesurer la hauteur selon la loi Carrez ?
Le calcul de la hauteur sous plafond dans le cadre de la loi Carrez répond à des critères bien précis.
Peut-on mesurer soi-même la hauteur sous plafond ?
Dans la théorie, rien ne vous empêche de procéder vous-même à la mesure de la hauteur sous plafond afin de déterminer la surface privative de votre logement selon la loi Carrez. Dans les faits, la réalité est souvent plus compliquée.
Pourquoi faire appel à un expert ?
De nombreux critères entrent en ligne de compte dans l’estimation précise de la surface privative. Il est donc particulièrement difficile pour un particulier n’étant pas équipé d’outils professionnels de parvenir à réaliser une mesure précise d’une pièce mansardée ou coupée en deux par une cage d’escalier.
C’est principalement pour cette raison qu’il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel, à l’image d’un géomètre. Grâce à des logiciels adaptés et à des outils très précis comme un télémètre laser, il peut déterminer avec une très grande précision la surface du logement en loi Carrez.
Bon à savoir
Sont exclus du calcul en loi Carrez les lots ou fractions dont la superficie est inférieure à 8m².
Calcul de la surface privative en loi Carrez : quelle formule appliquer ?
Pour déterminer avec exactitude la surface privative d’un logement, vous pouvez vous baser sur la méthode ci-contre :
Surface loi Carrez = superficie des planchers des locaux clos et couverts – surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Quelles sont les conséquences d'une hauteur non conforme ?
Si vous décidez tout de même de réaliser les mesures de la hauteur sous plafond dans le cadre de la loi Carrez, sachez que vous vous exposez à certaines déconvenues si elles s’avèrent non conformes.
Impact sur la vente d'un bien
La surface privative n’est pas mentionnée dans l’acte de vente
Il peut arriver qu’un propriétaire ne communique pas le métrage en loi Carrez du bien à la vente. Mais dans ce cas de figure, celui-ci est en tort. Ainsi, l’acquéreur est en droit de faire valoir ce que l’on appelle une action en nullité. Autrement dit, il peut demander à faire annuler la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte définitif de vente.
La surface privative mentionnée dans l’acte de vente est erronée
Certains propriétaires font le choix de passer des mesures d’un expert. Ils disposent alors d’une marge d’erreur fixée à 5 % entre l’estimation indiquée sur l’acte de vente et celle réalisée par le futur acquéreur. Dans le cas où l’erreur est avérée, deux cas de figure sont envisageables :
- la vente est tout simplement annulée si l’erreur est détectée entre la signature du compromis et de l’acte authentique de vente ;
- une diminution du prix de vente du bien est appliquée au prorata de la superficie privative manquante. En résulte également une réduction des frais de notaires, calculés sur cette même superficie. Le nouvel acquéreur dispose d’un délai fixé à une année suite à la signature de l’acte authentique pour porter réclamation.
Recours en cas d'erreur de mesure
Pour le vendeur, aucun recours n’est prévu en cas d’erreur de métrage. Ce dernier ne peut donc pas prétendre à une éventuelle compensation financière s’il s’aperçoit que la surface indiquée en loi Carrez sur l’acte de vente est en réalité inférieure à la surface privative réelle.
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