Un vendeur peut-il annuler un compromis de vente signé ?

Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté l’offre d’achat ? 

Une offre d’achat immobilier est un document qui permet à l’acheteur de s’engager sur l’acquisition d’un bien et de le réserver. Il indique ici sa volonté d’acquérir le bien concerné au prix demandé ou à un prix inférieur. Une offre d’achat doit comprendre les renseignements suivants :

• les coordonnées de l’acquéreur ;
• une description brève du bien ;  
• le prix proposé pour l’achat ;
• le financement prévu pour l’acquisition ;
• les modalités de réponse du vendeur ;
• et la durée de validité de l’offre qui doit être comprise entre 5 et 10 jours.

Le vendeur peut bien entendu refuser l’offre d’achat si celle-ci ne lui convient pas. Dans le cas contraire, si le vendeur décide d’accepter l’offre d’achat, il est alors engagé vis-à-vis de l’acheteur. 

En tant que vendeur, vous êtes en droit de refuser une offre d’achat même si celle-ci est au prix.
Toutefois, une fois celle-ci acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière. À la différence de l’acheteur qui peut se désengager dans certains cas, le vendeur ne peut pas se rétracter après acceptation de l’offre d’achat.

Attention, si un vendeur décide de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat par écrit, parce qu’il a reçu une meilleure offre d’achat par exemple, il encourt alors des poursuites judiciaires. Le juge peut exiger la vente du bien à l’acheteur dont l’offre d’achat avait été initialement acceptée. 

Le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis de vente ? 

Après la signature d’un compromis de vente entre un acheteur et un vendeur, les deux parties sont tenues d’exécuter leurs obligations. Ce document est en effet officiel et vaut contrat de vente. Après acceptation de l’offre, les parties s’engagent en se réunissant devant un notaire ou un mandataire immobilier pour signer ce compromis. 

Ainsi l’acheteur s’engage, comme le vendeur, à poursuivre la transaction. L’acheteur dispose de son délai de rétractation de 10 jours à réception de ce compromis de vente. Le vendeur, lui, ne peut pas annuler un compromis de vente. Il n’a, en effet, pas la possibilité de se rétracter, même s’il ne veut finalement plus vendre son bien immobilier. 

Dans le cas où il ne respecte pas son engagement, l’obligation d’exécution de la promesse de vente peut lui être imposée. Il est en effet possible d’imposer l’exécution forcée du compromis de vente.

Après la signature du compromis de vente, comment le vendeur peut-il se rétracter ?

Le vendeur s’engage envers l’acheteur après la signature du compromis de vente.
Contrairement à l’acheteur, il ne dispose d’aucun droit de rétractation. Il peut néanmoins envisager une résiliation amiable ou judiciaire.

Annulation du compromis à l’amiable

Le vendeur peut prévoir une résiliation du compromis de vente à l’amiable. Si les deux parties s’accordent sur les conditions et l’acheteur accepte d’annuler le compromis, il est tout à fait possible de le résilier. 

Puisque le vendeur n’a pas le droit de se rétracter, il peut tout à fait en discuter avec l’acheteur et lui exposer les raisons de cette annulation. S’ils se mettent d’accord, la résiliation du compromis de vente est effective. 

À noter que celle-ci a un effet rétroactif. Autrement dit, les sommes éventuellement versées par l’acheteur, au titre notamment du dépôt de garantie, devront alors lui être restituées. Sachez néanmoins que les frais de mutation (y compris ceux sur la résiliation) restent dus au notaire sauf bien entendu si l’annulation du compromis de vente par le vendeur est liée à des conditions suspensives. 

Dans le cas où la vente était parfaite au moment de la résiliation, le notaire aura alors engagé des frais pour la cession du bien immobilier. Si la vente n’a pas lieu, il est donc en droit de les réclamer.  

Annulation du compromis de vente par la voie judiciaire

Si le vendeur ne parvient pas à obtenir l’accord de l’acheteur pour annuler le compromis de vente, il lui reste la possibilité de résilier par voie judiciaire. Cela n’est toutefois possible que si l’acheteur a manqué à une de ses obligations contractuelles. 

En pratique, il est alors nécessaire de lui adresser une mise en demeure par voie recommandée puis saisir le tribunal compétent. Lorsque le vendeur intente une action en justice, aucun droit de mutation sur la résiliation elle-même ne peut être exigé si celle-ci est menée à son terme. Les obligations sont indiquées dans le compromis de vente et permettent de légitimer la démarche du vendeur. 

En revanche, il s’agit d’une procédure qui peut être longue et bien souvent, la partie lésée se contentera d’abandonner face au risque juridique qu’il peut courir.