L'avenant au compris de vente : comment modifier le compromis de vente ?

Qu’est qu’un compromis de vente et une promesse de vente ?

On a tendance à associer les termes de compromis et de promesse de vente, ils peuvent même parfois être considérés comme similaires. Si ces deux locutions sont très proches, il existe toutefois certaines subtilités qu’il convient de différencier.

Lorsque vous prospectez différents logements à la recherche d’un bien immobilier, vous êtes amené à multiplier les visites. Seulement voilà, vous n’êtes pas le seul à la recherche de la perle rare et en cas de coup de cœur, il faut parfois entamer rapidement les démarches afin de vous assurer la priorité sur le bien convoité. Afin d’être certain que celui-ci vous revienne après l’accord de la banque de vous accorder le crédit immobilier nécessaire à la transaction, vous pouvez signer un compromis ou une promesse de vente.

Promesse de vente : définition

Une promesse de vente (également appelée promesse unilatérale de vente) engage le vendeur du bien immobilier à céder ce dernier à l’acheteur. Il s’agit d’une option d’exclusivité qui empêche le propriétaire du logement de le vendre à autrui. Cette option est généralement limitée dans le temps à une durée de deux à trois mois.

Pour bénéficier de cette priorité sur l’achat du bien, l’acquéreur potentiel doit verser en contrepartie une indemnité d’immobilisation, ce qui représente un montant souvent compris entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier. Si l’affaire est conclue, alors ce montant est imputé à la somme totale à régler.
À l’inverse, si l’acquéreur potentiel décide finalement de renoncer au bien, le vendeur conserve cette indemnité d’immobilisation. Bien entendu, il existe des clauses, appelées conditions suspensives, qui justifient la non-possibilité d’achat du bien. C’est par exemple le cas de :

• un refus d’obtention du crédit immobilier par la banque ;
• le refus d’obtention d’un permis d’urbanisme pour la réalisation d’une extension ;
• des travaux promis par le vendeur qui n’ont pas été réalisés.

Par ailleurs, sachez qu’il existe un délai de rétractation d’une durée de dix jours calendaires pour renoncer au bien tout en récupérant votre indemnité d’immobilisation. Il convient également de souligner que la promesse de vente implique un acte authentique, c’est-à-dire un document établi par un notaire, et donc payant.

Vous avez également la possibilité de réaliser un acte sous signature privée, mais celui-ci doit être enregistré auprès de la recette des impôts. Ces droits d’enregistrement sont évalués à 125 € et doivent être réalisés dans un délai de dix jours après accord entre l’acheteur et le vendeur.

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente) se distingue de la promesse de vente, car elle engage la responsabilité des deux parties, acheteur et vendeur.
Dans le langage juridique, on dit que compromis vaut vente. Il est à noter qu’en cas de désistement d’une des deux parties (en dehors du délai de rétractation et des conditions suspensives), l’affaire peut aller en justice afin de faire respecter le compromis ayant été signé.

Tout comme pour la promesse de vente, l’acquéreur doit verser une somme au vendeur pour sceller l’accord. Ce dépôt de garantie est ici aussi compris entre 5 et 10 % de la valeur du bien. Là aussi, la somme est restituée en cas d’annulation de la transaction selon les clauses fixées dans le contrat. De la même manière, elle est directement imputée au prix total de vente en cas d’achat du bien.

À la différence de la promesse de vente, le compromis n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux, tout comme il n’est pas nécessaire de passer par un acte notarié. Si cela n’implique aucuns frais supplémentaires, la situation peut en contrepartie s’avérer plus délicate en cas de litige.

Qu'est-ce que l’avenant au compromis de vente ?

Lorsque l’on négocie un bien immobilier, il est fréquent de signer une promesse ou un compromis de vente, dans le but de s’assurer de l’obtention dudit bien. Néanmoins, entre ce moment précis et la signature de l’acte de vente, des imprévus ou de légères modifications peuvent pointer le bout de leur nez.
À cet effet, l’avenant au compromis de vente trouve tout son sens. Il s’agit en effet d’un acte juridique autorisant à modifier certaines parties du contrat.

Loin d’être systématique, l’avenant au compromis de vente peut se présenter pour diverses raisons :

• un changement du prix de vente du bien ;
• la découverte de vices cachés ;
• une problématique administrative ;
• la nécessité d’entreprendre des travaux qui n’étaient pas prévus initialement.

En résumé, l’avenant au compromis de vente stipule les éléments modifiés ainsi que ceux restant inchangés par rapport à l’avant-contrat.

Peut-on refuser un avenant au compromis de vente ?

Oui. Dans ce cas, ce sont les termes du compromis qui font foi et il faut alors se référer aux conditions suspensives établies.

Quelles sont les conditions pour rédiger un avenant au compromis de vente ?

Avant tout, il convient de mentionner le critère principal d’un avenant à la promesse de vente, à savoir la nature de sa modification. S’il s’agit d’un changement en profondeur par rapport à l’avant-contrat, on parle de modification d’un élément substantiel du compromis de vente. À l’inverse, un changement mineur est qualifié de non substantiel.    

Pour rédiger un avenant au compromis de vente, il est donc impératif que les conditions soient jugées importantes ou aient un impact direct sur la nature du contrat et de la transaction. La rédaction d’un avenant n’est donc pas systématique si la modification entre le compromis de vente et l’acte de vente est considérée comme minime.

Les modifications d’un élément substantiel du compromis

Ici, nous allons aborder les critères considérés comme des modifications d’un élément substantiel du compromis de vente lors d’une transaction immobilière. Ces changements soulignent une nette différence avec le contenu de l’avant-contrat. On peut mentionner entre autres :

• la modification du prix de vente du logement ;
• la modification de la consistance du bien, c’est-à-dire qu’une anomalie est détectée entre le bien pour lequel vous vous êtes engagé et ce que l’on vous propose réellement (un jardin privatif qui relève en réalité des parties communes, une pièce modifiée suite à l’abattement d’un mur, etc.) ;
• un procès en cours ;
• une hypothèque, c’est-à-dire qu’en faisant l’acquisition du bien, vous héritez également de l’hypothèque du précédent propriétaire ce qui représente un risque non négligeable ;
• un diagnostic faisant état de produits nocifs, généralement de l’amiante ;
• la non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme ou au règlement de copropriété, c’est-à-dire que ce qui est indiqué dans le permis de construire diffère de ce que l’on peut constater du logement :
• une servitude découverte postérieurement à la signature du compromis de vente, comme cela peut être le cas pour un droit de passage dont vous n’aviez pas connaissance ;
• l’absence de servitude au profit du fond-acquis, qui témoigne ici de la situation inverse.

En ce qui concerne les modifications pour un élément non substantiel du compromis de vente, c’est par exemple le cas d’un allongement des délais pour débloquer les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, il convient alors de mentionner ce délai supplémentaire dans l’avenant afin que vous puissiez conserver la priorité d’achat sur le logement.

Y-a-t-il un délai de rétractation après la signature d’un avenant au compromis de vente ?

Si vous décidez de réaliser un avenant au compromis de vente, il est essentiel que vous connaissiez les règles en matière de délai de rétractation. Pour faire simple, la signature d’un avenant qui comprend des modifications substantielles autorise un temps de réflexion supplémentaire. Ce délai est de dix jours calendaires et il vous permet de renoncer à l’achat sans avoir à vous justifier.

À l’inverse, il n’existe pas de délai de rétractation pour un avenant au contrat de vente portant sur des modifications non substantielles.

Quelles sont les démarches pour bénéficier d’un avenant au compromis de vente ?

Afin de pouvoir bénéficier d’un avenant au compromis de vente, il est nécessaire de notifier le contrat. Cela signifie que les modifications apportées à ce dernier doivent être communiquées de manière officielle. Pour ce faire, différentes possibilités s’offrent à vous :

• faire appel à un notaire ;
• signer le contrat sous seing privé ;
• signer le contrat au sein d’une agence immobilière.

Il est essentiel qu’une copie de l’avenant au compromis de vente soit signée par les deux parties, à savoir acquéreur et vendeur. Au niveau de la forme, il n’existe pas de consignes particulières.
Néanmoins, certains points doivent absolument apparaître :

• les termes du contrat de base ;
• l’identité des signataires ;
• la ou les raisons pour lesquelles est signé cet avenant ;
• le ou les éventuels avenants précédents ;
• l’ensemble des clauses ayant été modifiées ;
• les termes du contrat qui restent inchangés.

En bref, l’idée est de rédiger le contrat le plus clair et lisible possible pour éviter les risques de litiges entre les deux parties.

Attention au caractère de la modification avant de demander un avenant

Quand il est question d’entamer une procédure pour la rédaction d’un avenant, vous devez être certain du caractère de la modification à apporter. Ici, il faut comprendre que la frontière entre un élément substantiel et non substantiel est extrêmement importante.

Pour rappel, une modification substantielle entraîne un délai de rétractation supplémentaire de dix jours. Au cours de cette période, l’acheteur potentiel est en droit de renoncer au bien immobilier sans avoir à se justifier. Il convient donc de veiller très attentivement au caractère de la modification pour éviter de compromettre la transaction ou de vous retrouver dans une situation délicate.

En effet, certaines affaires ont déjà été portées devant la justice pour des erreurs pourtant minimes dans la rédaction de l’avenant de la promesse de vente. Assurez-vous donc d’être totalement sûr et certain des clauses et conditions renseignées dans le contrat avant d’y apposer votre signature.