Frais de dossier - définition

Frais de dossier : de quoi parle-t-on ?

Les frais de dossier sont des frais prélevés par la banque ou l’organisme prêteur pour couvrir les démarches administratives liées à l’instruction d’une demande de prêt immobilier. Ils incluent divers éléments :

• le traitement de votre dossier ;
• la vérification des documents ;
• l’analyse de votre profil emprunteur dans le but de vérifier votre capacité de remboursement.

Ces frais ont pour objectif de compenser le temps et les ressources que la banque investit pour étudier et valider votre demande de crédit. Les frais de dossier peuvent varier d’un établissement à un autre. Ils représentent en général un pourcentage du montant emprunté avec un plancher et un plafond. Parfois, il s’agit d’un montant forfaitaire.

Combien coûtent les frais de dossier ?

Les frais de dossier sont variables d’une banque à l’autre. Ils sont en moyenne compris entre 0.4 et 1 % du capital emprunté pour l’achat d’un bien immobilier.

Différents critères sont pris en compte pour les établir.

• La complexité du dossier : s’il y a un apport financier et que les revenus sont bons, le dossier sera facile à traiter. En revanche, dans le cas d’une SCI (Société Civile Immobilière), le montage est plus compliqué parce qu’il y a plusieurs emprunteurs.
• Le profil de l’emprunteur : la capacité d’épargne d’un emprunteur peut intéresser la banque pour lui vendre des produits financiers. Les frais risquent donc de baisser.

Les frais de dossier sont inclus dans le TEAG (taux effectif annuel global), tout comme l’assurance et les frais de garantie du prêt immobilier. En revanche, quand le prêt est à taux zéro, aucun frais de dossier n’est exigible. La banque a signé une convention avec l’État. Les frais de dossier sont plafonnés à 500 € pour les prêts d’accession sociale.

Les frais de dossier sont-ils négociables ?

Comme les taux d’intérêt, les frais de garantie ou d’assurance, les frais de dossier peuvent être négociés. En fonction de votre profil emprunteur, notamment si vous avez de bons revenus ou un apport conséquent, la banque pourrait être plus encline à réduire ou même supprimer ces frais pour vous compter parmi leurs clients. Il arrive aussi que certaines banques les offrent à titre promotionnel, surtout en période de forte concurrence.

Quand faut-il payer les frais de dossier ?

Si le prêt immobilier est refusé, il n’y aura rien à payer. Dans le cas contraire, deux options sont possibles :

• les frais de dossier sont réglés dès le déblocage des fonds grâce à l’apport personnel de l’emprunteur ;
• les frais de dossier sont débités avec la première échéance du prêt et sont parfois payables en plusieurs fois, en fonction des banques.

Quels sont les autres frais à payer pour un prêt immobilier ?

Outre les frais de dossier, un prêt immobilier peut inclure plusieurs autres types de frais :

• les frais de notaire ;
• les coûts de garantie (hypothèque, organisme de caution…) ;
• les frais d’assurance emprunteur (qui représentent près d’un tiers du coût total du financement) ;
• les frais de courtage si vous avez recours à un courtier pour négocier le prêt.

Il est alors important de prévoir en amont tous ces frais, car certains ne se financent pas par le prêt immobilier. Les établissements financiers sollicitent généralement l’apport personnel pour les frais de notaire. Les frais de dossier peuvent parfois être inclus dans le prêt immobilier. Renseignez-vous en détail auprès de votre conseiller lors de la mise en place de votre crédit.