SCPI et micro-foncier : comment ça marche ?

SCPI : qu'est-ce que le régime du micro-foncier ?

Vous vous interrogez sur la fiscalité d’une SCPI et des revenus perçus par son intermédiaire ? Un détenteur de parts de SCPI investit dans l’immobilier locatif de façon indirecte (par le biais d’une société de gestion). Il touche des revenus proportionnellement à ses parts quand le logement est mis en location et des plus-values quand le bien immobilier est revendu. Ces revenus sont imposables.

Pour l’imposition des revenus fonciers réguliers, le porteur de parts SCPI peut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30 % des revenus au titre des charges, le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges réellement engagées.

Le micro-foncier pour des revenus de SCPI

Le régime micro-foncier concerne des revenus fonciers émanant de biens immobiliers nus (loués non meublés). Il s’applique pour des recettes inférieures à 15 000 € par an. L’abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.

Seuls les 70 % restant des revenus fonciers sont pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux (taxes sur les revenus) en vigueur (17,2 %). Le régime micro-foncier se distingue par sa simplicité de mise en œuvre.

Les conditions d'éligibilité au micro-foncier pour les détenteurs de SCPI ?

Pour bénéficier du régime micro-foncier avec un placement SCPI, différents critères sont à respecter.

• Le déclarant doit percevoir des revenus fonciers d’un bien immobilier résidentiel classique (ne dépendant pas d’un dispositif de défiscalisation), en plus des revenus générés par la SCPI. Il doit donc posséder un patrimoine immobilier tangible. Le régime micro-foncier ne s’applique pas s’il ne possède que des parts de SCPI.
• Ses revenus fonciers doivent être issus de la location d’un bien nu et ne doivent pas excéder 15 000 € par an, quelle que soit la durée de location au cours de l’année.

Si ces conditions ne sont pas respectées (si par exemple vous êtes seulement porteur de parts SCPI), c’est le régime réel qui s’applique.

Régime micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend :

• du montant des revenus locatifs annuels (inférieurs ou supérieurs à 15 000 €) ;
• du type de location (nu ou meublé) ;
• des charges engagées pour le bien.

Il est important de prendre en considération ces différents éléments pour sélectionner le régime fiscal le plus approprié à votre situation. N’hésitez pas à faire des calculs pour connaître précisément les différences entre ces deux options.

SCPI en micro-foncier ou en réel : ce qu’il faut savoir

Il est tout à fait possible pour un propriétaire porteur de parts de SCPI touchant moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels d’opter pour le régime réel, si ses charges dépassent les 30 % de ses revenus (taux qui correspond à l’abattement forfaitaire automatique du régime micro-foncier).

Cela lui permet en effet de déduire les frais réglés réellement et de diminuer la part de ses revenus imposables. Seulement, cette option est irrévocable pendant trois ans.

Pourquoi choisir le régime micro-foncier pour vos revenus SCPI ?

Le régime micro-foncier possède des atouts et des limites qu’il est important de connaître.

Les avantages du régime micro-foncier

• Le principal avantage du régime micro-foncier reste sa simplicité. Il n’exige aucune formalité spécifique. L’abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement.
• Si les charges réelles représentent moins de 30 % des revenus, l’abattement forfaitaire peut s’avérer plutôt intéressant pour certains investisseurs.

Les inconvénients du régime micro-foncier

• Si vous réalisez un crédit pour l’investissement locatif en direct ou pour l’achat de parts SCPI, le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les intérêts d’emprunt, qui représentent généralement une proportion importante des charges.
• Il ne tient pas compte des charges réelles (provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, intérêt d’emprunt…).

Comment déclarer vos revenus SCPI sous le régime micro-foncier ?

La société de gestion adresse chaque année aux investisseurs un imprimé fiscal unique (IFU), qui reprend toutes les données de leur placement et qui leur permet de réaliser leur déclaration de revenus.

Revenus SCPI et déclaration d’impôt

• Sous le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer le montant des revenus bruts perçus dans la ligne 4BE du formulaire 2042. Le montant est précisé sur l’IFU. Vous n’avez pas à remplir la déclaration annexe des revenus fonciers 2044. L’abattement forfaitaire de 30 % sera calculé automatiquement par l’administration fiscale.
• Le reliquat est soumis au taux marginal d’imposition (TMI) dont dépendent vos revenus et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Vous devez indiquer les revenus fonciers des parts SCPI lors de votre déclaration d’impôt annuelle.

Part SCPI au micro-foncier : comment calculer vos impôts ?

Pour concilier régime micro-foncier et SCPI, il convient de percevoir des recettes locatives directes d’un bien nu, en plus des revenus engendrés par les parts SCPI.

• Par exemple, si vous touchez 10 000 € de recettes locatives d’un appartement et 3 000 € de revenus de parts SCPI, vous disposez de 13 000 € de revenus fonciers bruts.
• Avec le régime micro-foncier, vous avez accès à un abattement forfaitaire de 30 %, soit 13 000 x 0,30 = 3 900 €.
• Vos revenus imposables atteignent donc 9 100 € (13 000 - 3 900). Ces revenus sont pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux.
• Si votre tranche de revenus relève du TMI de 11 %, vous paierez alors 1 001 € (9 100 x 11/ 100) au titre des impôts sur le revenu et 1 565,20 € (9 100 x 17,2 /100) au titre des prélèvements sociaux.

Simulation régime micro-foncier

Descriptif des lignes budgétaires	Calculs
Recettes locatives	10 000 €
Revenus de parts SCPI	3 000 €
Total des revenus fonciers bruts	13 000 €
Abattement forfaitaire de 30 %	3 900 €
Revenus imposables	9 100 €
Impôts sur le revenu (TMI à 11 %)	1 001 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %	1 565,20 €
Total des impôts	2 566,20 €

Calcul à titre indicatif réalisé en mars 2024.

Micro-foncier et SCPI : ce qu'il faut retenir

• Pour allier SCPI et micro-foncier, le porteur de parts SCPI doit être en plus propriétaire d’un bien nu mis en location et toucher des loyers en direct. Il ne peut pas seulement posséder des parts SCPI. Si c’est le cas, il dépend systématiquement du régime fiscal réel.
• Les revenus fonciers bruts ne doivent pas dépasser 15 000 € par an.
• Le régime micro-foncier applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers. Les 70 % restants sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• La déclaration des revenus fonciers a lieu en même temps que la déclaration annuelle des revenus. Sous le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer dans le formulaire 2042 le montant des revenus fonciers bruts. L’administration fiscale se charge de calculer l’abattement et les impôts liés.