SCPI et fiscalité : comment bien déclarer ses revenus ?

Quelles sont les options fiscales pour la déclaration des revenus SCPI ?

Le régime micro-foncier

Pour simplifier la fiscalité des revenus locatifs des SCPI, le régime du micro-foncier a été institué. Ce régime est généralement privilégié par les propriétaires éligibles, surtout quand les charges déductibles sont minimes, offrant à la fois un avantage financier et une grande facilité de gestion. Le régime micro-foncier propose un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers, substituant ainsi les dépenses réelles.

Trois conditions sont nécessaires pour en bénéficier :

1. être propriétaire d'un bien mis en location ;
2. percevoir des revenus de cette location ;
3. ne pas excéder un total annuel de 15 000 € de loyers et revenus issus de SCPI, avant déduction des charges et intérêts.

Le régime réel

Par défaut, le régime fiscal appliqué est le régime réel, qui calcule l'assiette imposable en faisant la différence entre les revenus fonciers et les dépenses déductibles (frais, charges, intérêts). Par exemple, pour 5 000 € de revenus fonciers déduits de 3 000 € de dépenses, le bénéfice imposable est de 2 000 €. Ce bénéfice est soumis à imposition selon la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'investisseur. Pour déclarer sous ce régime, il est nécessaire de remplir le formulaire 2044 spécifiant les détails des frais, charges et intérêts.

Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Pour sa déclaration d’impôt SCPI, le choix entre ces deux régimes dépend des conditions spécifiques. Les investisseurs ne peuvent pas opter pour le régime micro-foncier s'ils perçoivent exclusivement des revenus de SCPI. Cependant, si l'investisseur loue un bien non meublé et que le total des revenus fonciers annuels (y compris ceux des SCPI) ne dépasse pas 15 000 €, il peut choisir le micro-foncier. Ce choix est avantageux si les dépenses réelles sont inférieures à 30 % des revenus fonciers.

Comparatif des deux régimes fiscaux pour SCPI

Critères	Régime réel	Régime micro-foncier
Gestion	Nécessite une gestion détaillée des frais et charges	Gestion simplifiée, sans besoin de justifier les charges
Abattement forfaitaire	Non applicable, les charges réelles sont déductibles	30 % d'abattement forfaitaire sur les revenus bruts
Flexibilité des déductions	Permet la déduction des frais réels, offrant une optimisation fiscale selon les dépenses engagées	Aucune déduction supplémentaire des frais réels possible
Seuil de revenus	Pas de limite spécifique, adapté à tous niveaux de revenus fonciers	Limité à des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €

Informations à titre indicatif en date du 22/02/2024.

Que doit-on déclarer dans le cadre d’une SCPI ?

Les revenus fonciers

La SCPI distribue régulièrement à ses associés les revenus locatifs proportionnels à leurs investissements. Pour les personnes physiques, ces distributions sont imposées comme des revenus fonciers, avec une fiscalité variant selon le revenu global imposable de l'investisseur. Le revenu imposable de la SCPI est calculé en soustrayant les dépenses (incluant les frais d'achat et de gestion) des revenus locatifs encaissés.

Les revenus financiers

Certaines SCPI investissent temporairement des fonds, soit en attente d'affectation soit provenant de la vente de propriétés, dans des produits financiers générant des intérêts. Ces intérêts s'ajoutent aux revenus de la SCPI et sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif. Les investisseurs ont la possibilité d'opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % si leur tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 % ou plus. Ce PFU comprend un impôt sur le revenu de 12,8 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %.

La plus-value à la revente de ses parts

Lors de la vente de parts de SCPI ou d'actifs détenus par la SCPI, les bénéfices issus de la valorisation sont imposables. Cela concerne aussi bien les parts de la SCPI que les biens immobiliers ou financiers vendus par la société de gestion.

Les gains réalisés dans le cadre d’une revente de ses parts sont soumis à l'impôt sur les plus-values, avec un abattement selon la durée de détention, allant jusqu'à exonération après 22 ans pour l'impôt sur le revenu (IR) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. La plus-value nette, après abattement, est taxée à 19 % pour l'IR et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Les plus-values dépassant 50 000 € sont spécifiquement traitées.

La plus-value à la revente des biens

Quant aux cessions d’immeubles par la SCPI, les bénéfices de la vente sont imposés comme des plus-values immobilières. Elles suivent donc des règles similaires d'abattement pour durée de détention, avec exonération après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le notaire de la société de gestion s'occupe de la déclaration et du paiement pour le compte des associés.

Enfin, pour la cession d’actifs financiers, les plus-values sur ces actifs sont taxées au barème progressif de l'IR et aux prélèvements sociaux de 17,2%, ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. L'imposition s'applique directement aux associés personnes physiques.La déclaration des revenus SCPI en micro-foncier

La déclaration des revenus SCPI en micro foncier

Bien remplir votre déclaration d’impôt

La procédure de déclaration est simple, à l'image du régime lui-même. Annuellement, la société de gestion responsable de la SCPI fournira à ses associés l'imprimé fiscal unique (IFU), qui détaille le total des revenus fonciers bruts. Ceux-ci devront être inscrit sur :

• la déclaration de revenus 2042 ;
• à la page 3, dans la section 4, à la case 4BE.

Comment sont imposés les revenus de SCPI au micro-foncier ?

Les revenus de SCPI au régime micro-foncier bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir l'ensemble des charges, sans nécessité de justifier ces dépenses. Le montant imposable correspond donc à 70 % des revenus fonciers bruts perçus. Ces revenus ajustés sont ensuite soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, en plus des prélèvements sociaux applicables de 17,2 %.

La déclaration des revenus SCPI au régime réel

Quelles sont les charges déductibles ?

Lorsque vous choisissez le régime réel pour la déclaration des revenus issus de parts de SCPI , plusieurs types de charges sont déductibles du revenu foncier brut pour calculer le revenu net imposable, notamment :

• les frais de gestion ;
• les intérêts d'emprunt ;
• les charges de copropriété ;
• les taxes foncières ;
• certains travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ;
• les assurances ;
• les frais liés à la mise en location des biens.

Bien remplir votre déclaration d’impôt au réel

La procédure pour déclarer les revenus d'une SCPI selon le régime réel implique également d’utiliser les informations fournies par l'IFU. Vous y trouverez le montant des revenus bruts, les dépenses engagées, les intérêts d'emprunt et le revenu net résultant de la déduction de ces charges du revenu brut. Pour reporter ces informations fiscalement, voici la répartition :

• sur le formulaire 2042, page 3, section 4, indiquez les revenus nets dans la case 4BA ;
• sur le formulaire 2044 :
• à la page 1, paragraphe 110, ligne 111, renseignez les revenus bruts ;
• à la même page et paragraphe, ligne 112, inscrivez les frais et charges.
• à la ligne 113, indiquez les Intérêts d’emprunt et à la ligne 114, reportez les revenus nets.

Comment sont imposés les revenus de SCPI au réel ?

Les revenus locatifs générés par une SCPI opérant sur le territoire français sont soumis à l'échelle progressive de l'impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d'imposition du contribuable, et sont également assujettis à des prélèvements sociaux fixés à un taux de 17,2 %.

La déclaration des plus-values lors de la cession de parts

Comment calculer la plus-value ?

Des réductions sont appliquées en fonction de la durée pendant laquelle les biens ont été détenus.

Pour l'impôt sur le revenu :

• un abattement de 6 % est accordé chaque année entre la 6e et la 21e année de détention ;
• un abattement de 4 % est appliqué pour la 22e année ;
• au-delà de la 23e année, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux :

• un abattement de 1,65 % est accordé chaque année de la 6e à la 21e année de détention ;
• un abattement de 1,6 % est appliqué pour la 22e année ;
• un abattement de 9 % est accordé chaque année de la 23e à la 30e année de détention ;
• après 30 ans de détention, la plus-value est entièrement exonérée de prélèvements sociaux.

Comment est imposée la plus-value ?

Les plus-values réalisées sur les ventes sont soumises à une imposition de 19 % pour l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 17,2 %.

Bien remplir sa déclaration d’impôt sur la plus-value

Pour déclarer correctement l'impôt sur la plus-value, il est nécessaire de remplir :

• le formulaire 2048-IMM pour les plus-values immobilières ;
• ou le formulaire 2042-C pour les plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux.

Les encadrés à remplir varieront en fonction du formulaire, incluant les détails de la vente, le calcul de la plus-value et les abattements pour durée de détention.

La déclaration des plus-values à la revente des biens

Les gains en capital résultant de la vente de propriétés par la SCPI font partie de la gestion courante de son portefeuille immobilier. Ces transactions impliquent la vente de biens possédés par la SCPI et les bénéfices nets, calculés comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, doivent être indiqués sur le formulaire 2042 C (complémentaire), à la page 2, sous le paragraphe 3, dans la case 3VZ.

La déclaration des revenus financiers

Les SCPI rassemblent des capitaux auprès des investisseurs pour acquérir des propriétés immobilières. Il peut se passer un certain temps (allant de quelques semaines à plusieurs mois) entre la levée de fonds et leur investissement concret dans l'immobilier. Durant cette période d'attente, les fonds peuvent être placés dans des produits de trésorerie générant des revenus financiers. Bien que ces revenus soient généralement minimes, ils doivent néanmoins être inclus dans la déclaration fiscale et sont à reporter sur le formulaire 2042 C (complémentaire), à la page 3, dans la rubrique 2, case 2TR/BH.

Les erreurs à éviter lors de la déclaration des revenus SCPI

Lors de votre déclaration d’impôt SCPI, il est crucial d'éviter certaines erreurs pour s'assurer que votre déclaration soit correcte et conforme aux exigences fiscales.

• Oublier des revenus : n’oubliez pas de déclarer les revenus financiers temporaires issus des placements de trésorerie.
• Confondre les régimes fiscaux : ne mélangez pas les règles applicables aux différents régimes d'imposition (micro-foncier et régime réel) et appliquez incorrectement les abattements/déductions.
• Négligez les abattements pour durée de détention : appliquez les bons abattements pour durée de détention sur les plus-values de cession de parts de SCPI, pour éviter une imposition excessive.
• Ne pas déclarer les bons montants : indiquez bien les montants indiqués sur l'imprimé fiscal unique (IFU).
• Ignorer les revenus de placements de trésorerie : n’oubliez pas de déclarer les intérêts générés par les placements de trésorerie effectués par la SCPI pendant les périodes d'attente avant l'investissement.
• Ne pas prendre en compte les prélèvements sociaux : pensez à inclure les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
• Dédupliquer les déclarations : ne déclarez pas deux fois les mêmes revenus par erreur, notamment en cas de détention de parts de SCPI à travers différents contrats ou comptes.

Déclaration SCPI : ce qu'il faut retenir

• La déclaration des revenus SCPI peut se faire en régime réel ou en régime micro-foncier. Tous les revenus issus des SCPI (qu'il s'agisse de revenus fonciers, locatifs ou de plus-values) doivent être déclarés aux impôts.
• Le régime réel est intéressant si le montant des charges excède le forfait de 30 % du régime micro-foncier. Dans ce cas, la déduction des charges réelles permet une réduction d'impôt plus importante.
• La déclaration d’impôt SCPI exige de remplir un formulaire différent pour chaque type de bénéfices et revenus. Vous trouverez les bons montants sur votre imprimé fiscal unique.