⏱L'essentiel en quelques mots
Vous cherchez à faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier ? La SCI est la solution la plus simple pour anticiper votre succession. C’est une des raisons les plus souvent mises en avant dans la création d’une SCI familiale. Découvrez ses avantages et les démarches à effectuer en cas de succession.
- La SCI (Société civile immobilière) est une entité juridique destinée à gérer un patrimoine immobilier.
- La SCI familiale est détenue par des associés ayant tous un lien de parenté.
- La SCI permet d’encadrer les règles de gestion des biens immobiliers grâce aux statuts.
- La transmission des parts permet d’éviter l’indivision entre les héritiers.
- Les droits de succession sur des parts de SCI sont plus avantageux que sur un bien immobilier.
- Dans les statuts de la SCI, il est possible de distinguer nue-propriété et usufruit pour permettre à un conjoint de conserver l’usage d’un logement malgré la transmission des parts de la SCI.
Sommaire
SCI et succession : comment ça marche ?
L'une des raisons principales pour créer une SCI est de pouvoir transmettre son patrimoine. Voici comment cela fonctionne.
Définition d’une SCI
Une SCI (Société civile immobilière) est une structure juridique destinée spécifiquement à la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle sert à acquérir, louer, entretenir des biens immobiliers. Elle est également très utile pour permettre la transmission d’un patrimoine.
Voici les principales caractéristiques d’une SCI.
- Elle dispose de la personnalité morale.
- Elle est composée de deux associés, au minimum.
- Son capital social est d’un euro, au minimum.
- Les statuts viennent fixer les conditions de gestion de la SCI.
La SCI est propriétaire des biens immobiliers. Les associés disposent de parts de la société civile en fonction du montant de leur apport. Ils possèdent le pouvoir de décision et l’expriment au cours d’assemblées générales.
Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?
Il est possible de différencier les SCI en fonction de la typologie de leurs associés.
Au sein d’une SCI familiale, les associés disposent tous d’un lien de parenté ou d’alliance. Elle permet de gérer un patrimoine commun. Ce peut être une façon de gérer un leg. C’est aussi une façon pour des parents de constituer un patrimoine à transmettre à leurs enfants.
Il s’agit de la seule différence entre SCI classique et SCI familiale. Toutes les conditions de création ou de gestion sont les mêmes entre les deux types de SCI.
SCI et indivision : quelles différences ?
L’indivision est un statut juridique permettant d’encadrer la détention par plusieurs personnes d’un même bien immobilier. Il s’applique automatiquement lorsque les personnes concernées ne choisissent pas une autre situation juridique (SCI ou copropriété, par exemple). C’est un statut par défaut. Il existe jusqu’à ce que les propriétaires se tournent vers un autre mode de gestion de la propriété.
Les décisions sont prises en commun, à l’unanimité. Il est possible de prévoir une convention d’indivision ou une gérance pour faciliter la gestion du bien immobilier.
La plus grande différence entre SCI et indivision tient à la matérialisation de la division des parts. En indivision, les parts ne sont pas concrètement différenciées, contrairement à la SCI.
Les avantages de la SCI dans une succession
La SCI est un régime avantageux pour faciliter les successions.
Une transmission des parts simplifiée
Si un associé décède, ses héritiers recueillent ses parts sociales. Ils deviennent associés de la SCI à hauteur du nombre de parts qu’ils ont reçu en héritage.
Il n’est pas nécessaire de mettre en place une procédure d’agrément avant de les faire arriver au capital social de la SCI. Une assemblée générale doit être tenue pour prendre en compte les modifications dans la détention du capital social. Il est également nécessaire d’enregistrer les changements dans les associés auprès du CFE (Centre de formalité des entreprises) compétent.
Il est possible de prévoir des conditions dérogatoires dans les statuts. Par exemple, vous pouvez décider qu’en cas de décès d’un associé, les autres associés disposent d’un droit de priorité leur permettant d’acheter les parts aux héritiers.
Entamer la transmission de son patrimoine tout en se protégeant
La SCI présente l’avantage de pouvoir fixer les règles de la succession à l’avance, dans les statuts. De cette manière, les parents peuvent simplifier l’étape de la transmission pour leurs enfants.
Pour se protéger, il est conseillé de prévoir la séparation entre nue-propriété et usufruit. Aucune famille n’est à l’abri de litige sur la succession. Il est possible d’inscrire dans les statuts de la SCI que les parents conservent l’usufruit sur un ou plusieurs biens de la SCI jusqu’à la date de leur décès.
De cette manière, ils sont assurés de garder la jouissance de leur résidence principale ou de leur résidence secondaire, même si leurs enfants décident de vendre les biens immobiliers détenus dans la SCI.
La protection du conjoint survivant
La SCI est également utile pour protéger son conjoint survivant.
En effet, si rien de particulier n’est prévu :
- le conjoint marié hérite une part du patrimoine du défunt et les enfants du défunt du reste ;
- le conjoint pacsé ou concubin est exclu de l’héritage.
Grâce à la SCI, il est possible de prévoir que les parts du défunt sont transférées au conjoint survivant et non aux héritiers. De cette manière, il peut, par exemple, conserver la propriété d’un bien qu’il a habité avec son conjoint.
Une fiscalité avantageuse en matière de droits de succession
La transmission des parts de SCI est soumise à des frais de succession réduits. Ils sont calculés en fonction de la valeur des parts de la société. Or ces parts sont toujours inférieures à la valeur réelle des biens immobiliers détenus par la SCI.
Bon à savoir
De plus, il est possible de réaliser une donation de parts de SCI. Tous les quinze ans, les parents peuvent réaliser une donation exonérée d’impôt à hauteur de 100 000 € par enfant.
Combien coûtent les frais de succession en SCI ?
Voici comment estimer les frais de succession des parts de SCI.
Les frais à la suite du décès d’un des associés
Les frais de succession des parts de SCI dépendent du lien de parenté entre le défunt et l’héritier. Un abattement peut être appliqué.
- L’époux est exonéré d’impôt.
- Chaque enfant se voit appliquer un abattement de 100 000 €.
- Les petits-enfants et arrière-petits-enfants ont un abattement de 1 594 €.
Les frais de succession sont calculés en fonction de la valeur des parts de la SCI. Les dettes de la société sont à déduire de la valeur de son capital social.
Le coût d’une donation de parts de SCI
Il est possible de réaliser une donation des parts de SCI. Tous les 15 ans, ces donations font l’objet d’une exonération d’imposition à hauteur d’un abattement de :
- 100 000 € pour les enfants ;
- 80 724 € pour le conjoint ;
- 31 865 € pour un petit-enfant.
Hors de cet avantage, le barème d’imposition est le suivant :
- 5 % pour les sommes jusqu’à 8 072 € ;
- 20 % pour les sommes entre 15 933 € et 552 324 € ;
- 45 % pour les donations au-delà de 1 805 677 €.
Les étapes clés de la SCI en cas de succession
Voici comment se déroule la transmission des parts de SCI en cas d’ouverture de la succession d’un associé.
Que se passe-t-il lors du décès d’un associé ?
Lors du décès d’un associé, les parts qu’il détient dans la SCI sont ajoutées à la succession. Ses héritiers obtiennent la qualité d’associé en indivision jusqu’à la répartition de la succession. En attendant cette étape, ils doivent prendre les décisions en commun.
Comment procéder à la répartition des parts sociales ?
La répartition des parts sociales peut avoir lieu de deux façons différentes.
- Si un testament est prévu : en fonction des indications du défunt, dans la limite des droits de base de chaque héritier.
- Si aucun testament n’est prévu : en fonction du lien de parenté et à parts égales pour les héritiers ayant le même niveau de lien de parenté.
Un exemple concret de succession avec une SCI
Voici un exemple de succession dans une SCI familiale.
Marie B. est détentrice de 800 parts de SCI qu’elle a héritées en totalité de son mari. Elle détient 80 % des parts. Les autres 20 % sont détenus par sa belle-sœur, la sœur de son défunt mari. Marie B. a deux enfants.
Au moment du décès de Marie B., ses parts sont insérées dans sa succession. Ses deux enfants en deviennent les propriétaires. Ils reçoivent donc le statut d’associé de la SCI. Marie B. n’ayant pas prévu de testament, les parts sont séparées à parts égales. Chaque enfant dispose de 400 parts et devient associé à hauteur de 40 % du capital social de la SCI.
La SCI et les héritiers : droits et obligations
La transmission des parts de la SCI donne des droits et des obligations aux héritiers.
La gestion des parts en cas de désaccord entre héritiers
Pour éviter les blocages de la SCI en cas de mésentente entre les nouveaux associés, il est important de prévoir des dispositions en ce sens dans les statuts. Par exemple, il est possible de nommer un gérant qui prendra toutes les décisions nécessaires pour conserver le bon état des biens immobiliers détenus par les associés.
Le rôle de l’usufruit et de la nue-propriété dans la SCI
Le fait de séparer usufruit et nue-propriété en SCI permet de fixer les conditions d’utilisation des biens immobiliers du patrimoine de la SCI. Dans une SCI familiale, les biens sont généralement utilisés par les membres de la famille. Il est donc important de leur permettre d’en conserver l’usage même si les parts sont transmises à des héritiers.
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