Comprendre l'intérêt à acheter en SCI

Dans quels cas est-ce pertinent d’acheter un bien en SCI ?

La création d’une SCI intervient généralement quand une personne qui souhaite se lancer dans un investissement immobilier ne dispose pas de ressources suffisantes. À travers la création d’une société et le soutien financier des associés, il est alors possible d’acquérir un bien.

Les cas où l’on peut créer une SCI recouvrent plusieurs scénarios.

Pour un investissement locatif

Un groupe d’amis associent leurs ressources pour se lancer dans l’investissement locatif. Ils disposent ainsi d’un capital suffisant pour acquérir un immeuble et répartissent les revenus de location immobilière selon les apports de chacun. La SCI pour louer leur permet de percevoir une rente régulière issue des loyers versés par les locataires.

Pour un couple marié

Un couple marié souhaite acquérir sa résidence principale. Contrairement à un achat classique, la création d’une SCI par le couple leur donne accès à une dérogation au régime de communauté des biens. Cette dérogation autorise les époux à répartir les parts sociales de leur bien comme ils le désirent. Ils ne sont donc plus soumis à une répartition en deux parts égales comme c’est normalement le cas, hors contrat de mariage spécifique.

Pour transmettre le patrimoine

La SCI familiale est souvent choisie pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Les membres sont associés au sein de la SCI et, au décès de l’un d’entre eux, la répartition des biens est plus fluide.

Pour acheter un bien à plusieurs

Comme pour l’investissement locatif, la SCI permet d’acquérir un bien à plusieurs, mais cette fois pour en jouir à temps partagé. C’est souvent le cas pour une résidence secondaire : les associés peuvent occuper le bien au prorata des capitaux investis. La SCI d’attribution peut aussi convenir à cet objectif.

Pour investir ou faire des plus-values

Les SCI sont aussi de bons véhicules pour construire un patrimoine immobilier afin de le revendre (SCI de construction-vente) ou pour mettre en place des stratégies d’investissement (SCI de SCPI).

Quels sont les avantages à acheter en SCI ?

La SCI présente de nombreux avantages, notamment au niveau de la transmission du patrimoine en protégeant contre l’indivision. Elle permet aussi une gestion flexible en offrant plusieurs possibilités fiscales. 

Pourquoi la SCI est-elle avantageuse pour la gestion de patrimoine ?

Le principal intérêt d’une SCI est de faciliter la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, la SCI permet :

• d’obtenir une plus grande capacité d’emprunt pour le financement immobilier auprès des banques, en fonction de l’état de santé des associés, leur situation financière, leur statut professionnel et familial et leur capacité d’endettement ;
• de mutualiser les coûts et les frais propres au bien immobilier, puisque les différentes charges locatives (énergie, travaux, gestion…) sont réparties entre les associés ;
• de partager la responsabilité subsidiaire entre tous les associés en cas de contentieux.

Par ailleurs, la SCI est un excellent moyen d’éviter l’indivision qui peut se révéler très problématique lorsqu’il est question de transmission ou de cession d’un bien immobilier. En indivision, tous les héritiers doivent être d’accord pour toutes prises de décisions importantes. En cas de mésentente familiale, la situation peut rapidement s’envenimer et la gestion du bien en est affectée. À l’inverse, acheter en SCI permet de définir préalablement des règles claires ainsi que de désigner un gérant pour éviter ce type de désagréments.

Comment la SCI influence-t-elle la fiscalité immobilière ?

Lorsqu’on achète en SCI, les associés doivent définir leur régime d’imposition et ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés :

• Une SCI dont la fiscalité est basée sur l’impôt sur le revenu (IR) n’est pas soumise au paiement de l’impôt. En revanche, chaque associé doit payer des impôts sur le revenu, calculés en fonction de la quote-part de chacun. L’imposition est progressive et varie de 0 à 45 % des revenus de l’associé.
• Une SCI qui choisit l'impôt sur les sociétés (IS) est soumise à l’impôt sur les bénéfices réalisés chaque année selon un taux calculé en fonction des bénéfices générés et d’un taux fixe de 15 %, 26,5 % ou 31 %). Les associés de la SCI doivent également payer des impôts sur le revenu concernant leur rémunération et les dividendes perçus.

Il est possible de choisir en premier lieu l’IR puis de basculer sur l’IS. En revanche, ce choix est alors irrévocable. 

Tableau comparatif d’une SCI en fonction du type d’imposition

Type d’imposition	Impôt sur le revenu (IR)	Impôt sur les sociétés (IS)
Mode d’imposition	Impôt payé par les associés sur leurs revenus selon le barème classique.	Impôt payé par la SCI, selon un taux de 15% à 31%.
Déficit foncier	Déduction possible sur les revenus personnels de chaque associé dans la limite d’un plafond.	Report possible du déficit sur les 10 années suivantes.
Déductions de frais	Frais de gestion du bien. Intérêts d’emprunt. Taxe foncière.	Frais d’acquisition. Frais de gestion. Amortissement. Rémunération du gérant. Taxe foncière.
Plus-values	Abattements fiscaux selon la durée de détention (régime des plus-values des particuliers).	Pas d’abattement fiscal (régime des plus-values professionnelles).
Obligations comptables	Aucune.	Tenue d’une comptabilité obligatoire.

Achat immobilier : quel type de SCI choisir ?

On dénombre cinq grandes formes de SCI :

La SCI de location : il s’agit de la forme la plus commune. À travers la mutualisation des capitaux des différents associés, il va être possible de faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier. Le ou les biens sont ensuite mis à la location. Les loyers perçus sont alors répartis entre les associés en fonction de la part de chacun dans le capital social de la SCI. L’objectif est donc de faire fructifier l’investissement initial à long terme.

La SCI familiale : l’intérêt majeur de cette forme réside dans la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. En effet, lors d’une succession suite à un décès, la transmission s’en voit grandement facilitée d’un point de vue fiscal. Ici, chaque associé de la SCI est propriétaire d’un, voire de plusieurs biens. La répartition des parts sociales s’effectue de la même manière que pour n’importe quelle autre société civile immobilière. Ce mode d’acquisition d’un bien présente donc des avantages non-négligeables pour quiconque souhaite devenir propriétaire.

La SCI de jouissance à temps partagé : elle se distingue des autres SCI par l’absence de perception de revenus à travers un loyer. Cette forme d’achat intervient très généralement pour une résidence secondaire. Celle-ci a pour vocation d’être partagée entre les différents associés en fonction des capitaux investis par chacun. Il s’agit donc ici d’une répartition destinée à une occupation de la résidence d’un point de vue physique. La répartition de cette occupation se fait une fois encore en fonction du capital social détenu par chaque membre de la SCI.

La SCI d’attribution : cette forme de société civile immobilière est d’usage lors de l’achat d’un patrimoine immobilier. Elle permet une répartition plus précise des différents lots entre les associés propriétaires. Si l’on prend l’exemple de l’acquisition d’un immeuble, le but est généralement pour chaque membre de la SCI d’être propriétaire d’un ou de plusieurs appartements. Il est à noter que la SCI d’attribution est dissoute à la suite de la répartition des biens.

La SCI de construction-vente : exception qui confirme la règle, cette forme de SCI permet l’achat d’un terrain dans l’optique d’y construire un patrimoine immobilier destiné à la revente. Elle ne concerne pas les particuliers en raison de statut particulier. En effet, la SCI de construction-vente est autorisée à l’activité commerciale à la condition qu’elle soit exercée à titre habituel, c’est-à-dire par des professionnels immobiliers.

La SCI de SCPI : cette stratégie d'investissement innovante consiste à investir en SCPI par le biais d'une SCI. Elle permet ainsi de bénéficier de l'avantage des SCPI tout en profitant de l'optimisation fiscale d'une SCI et ne plus avoir à choisir entre SCI ou SCPI.

Comment se déroule l'achat d'un bien en SCI ?

La création d’une SCI demande de suivre plusieurs étapes : rédaction des statuts, financement, acquisition.

Quelles sont les démarches légales pour créer une SCI ?

Pour constituer une SCI, les étapes sont les suivantes :

• rédaction de statuts indiquant notamment le gérant et le siège social de la société ;
• constitution et dépôt du capital auprès d’une banque ;
• publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales ;
• immatriculation de la SCI sur le site du guichet des formalités des entreprises.

Certains documents sont nécessaires pour mener à bien ces démarches :

• le formulaire M0 de constitution de la SCI obtenu à la fin de l’immatriculation sur le guichet des formalités et signé par les représentants légaux de la SCI ;
• les statuts datés, paraphés et signés par tous les associés, sous forme d’acte sous seing privé ou d’acte authentique chez le notaire ;
• un justificatif d’occupation du siège social de la SCI (contrat de bail, facture d’énergie, acte de propriété…) ;
• l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• l’acte de nomination du gérant de la SCI (procès-verbal d’assemblée générale) et sa pièce d’identité ;
• la déclaration sur l’honneur du gérant de non-condamnation et de filiation ;
• les pièces d’identité des autres associés ;
• le formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs, c’est-à-dire les personnes détenant au moins 25 % de la société et les dirigeants.

Quelles sont les options de financement pour une SCI ?

Il existe différents moyens pour financer l’achat en SCI. L’apport en capital consiste à investir des fonds personnels dans la SCI, sous forme de somme d’argent, d’un bien immobilier ou d’autres actifs.

Solliciter une demande d’emprunt pour un achat immobilier en SCI ne diffère pas d’une demande de crédit immobilier par un particulier. Si le modèle d’une SCI peut s’avérer plus rassurant pour les banques compte tenu de la pluralité des associés, les conditions d’acceptation d’un prêt sont les mêmes. Chacun des associés d’une SCI doit témoigner d’une situation financière et professionnelle stable afin de pouvoir assumer ses mensualités sans faire courir de risque à l’établissement bancaire.

En théorie, obtenir un prêt immobilier SCI sans apport est possible. Dans la pratique, les banques se montrent de plus en plus frileuses à l’idée d’accorder un emprunt sans avoir un minimum de garanties.

De par sa forme particulière, une SCI permet de mutualiser les capitaux des différents associés, voire même de récolter des loyers en cas d’investissement locatif. En dépit de ces garanties pourtant solides, l’absence d’un apport personnel reste très problématique pour les établissements prêteurs.

4 précautions à prendre lors d’un achat en SCI

Acheter en SCI est relativement simple, mais certains pièges sont à éviter.

1.L’utilisation de statuts-types

Les statuts-types sont tentants, mais ces modèles génériques peuvent être inadaptés à votre situation. Faire appel à un notaire ou à un professionnel des SCI garantit d’intégrer des clauses indispensables en fonction du type de SCI et des souhaits des associés.

2.Une mauvaise rédaction de l’objet social

La rédaction de l’objet social doit être également particulièrement soignée dans les statuts. Il ne doit être ni trop restrictif, au risque d’empêcher certaines opérations, ni trop large pour ne pas faire perdre certains bénéfices aux associés.

3.Ne pas gérer la SCI de manière professionnelle

La SCI est une société simple à gérer, mais certaines formalités sont obligatoires au cours de son existence : dépôt des déclarations fiscales, convocation annuelle d’une assemblée générale…

4.Créer une seule SCI pour plusieurs biens

Les SCI sont souvent créées pour gérer un seul bien, mais il arrive que l’on en intègre plusieurs. Lorsque ces derniers ont des usages différents, par exemple des bureaux, des appartements et une résidence principale, il est généralement plus opportun de créer plusieurs SCI. De cette manière, la gestion est facilitée, tout comme la revente. 

Quels sont les frais de notaire et les coûts annexes en SCI ?

La création d’une SCI génère certains frais pour s’acquitter notamment des démarches administratives.

• La rédaction des statuts par un notaire, par exemple, coûte environ 2000 €, mais vous pouvez également recourir à un prestataire (par exemple une banque) pour un coût variant entre 100 et 400 €.
• Le capital social de la SCI doit être déposé auprès d’une banque ou d’un notaire pour un coût d’une centaine d’euros.
• La publication dans un journal d’annonces légales a un coût forfaitaire de 185 € HT (sauf à La Réunion et Mayotte : 217 €).
• Les frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et la déclaration des bénéficiaires effectifs reviennent à une centaine d’euros.

Après la création, la SCI devra également intégrer des frais de gestion pour son fonctionnement : l’ouverture d’un compte professionnel, la domiciliation de la SCI si elle est externalisée, l’expert-comptable si le régime fiscal de l’IS est choisi, les assurances… 

Comment optimiser la transmission du patrimoine en SCI ?

Acheter un bien immobilier en SCI est un bon moyen de contribuer à la transmission d’un patrimoine à moindre frais. Il est toutefois nécessaire de s’informer sur les démarches à effectuer afin de limiter au maximum ces frais de succession.

Les donations avec abattements

Parmi les avantages d’une SCI familiale, la possibilité de recourir à des abattements successifs est particulièrement appréciée. Ce mécanisme permet d’éviter aux héritiers d’avoir à payer ces fameux droits de succession et aux propriétaires actuels de se passer des frais de donation.

Concrètement, si l’on prend l’exemple de parents qui souhaitent transmettre leur bien immobilier acheté en SCI à leurs enfants, ils sont autorisés, tous les 15 ans, à leur transmettre une partie de leur patrimoine à hauteur de 100 000 €, sans avoir à s’acquitter des droits de donation. Le but est donc ici de permettre aux enfants de devenir propriétaires avant la transmission du patrimoine immobilier afin d’éviter de payer ces droits de donation et de succession.

Il est à préciser que la valeur que les donateurs peuvent transmettre aux héritiers dépend directement du lien de parenté, à savoir :

• 100 000 € pour un ascendant ou un enfant ;
• 80 724 € pour un époux/épouse ou un partenaire de PACS ;
• 31 865 € pour un petit-enfant ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
• 5 310 € pour un arrière-petit-enfant.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste pour le(s) résident(s) du bien immobilier à être assuré(s) de la jouissance de ce dernier jusqu’à la succession.

Si l’on reprend le cas d'une transmission d’un bien entre parents et enfants, cela signifie que les parents transmettent seulement la nue-propriété des parts de la SCI et conservent en parallèle l’usufruit des parts sociales jusqu’au décès. Les enfants les récupèrent alors l’usufruit sans avoir à s’acquitter des droits de succession.

Exemple de plan de succession en SCI

Une SCI familiale composée de deux parents d’un enfant possède un bien d’une valeur de 200 000 €, soit 20 parts sociales de 10 000 €.

• Les parents cèdent 10 parts à l’enfant, soit la moitié de la valeur du bien.
• Au bout de 15 ans, les parents cèdent les 10 parts restantes à l’enfant, qui sera donc pleinement propriétaire du bien, sans que les parents aient payé des droits de donation. 

Acheter en SCI : ce qu'il faut retenir

• La SCI est une société civile immobilière qui permet d’acheter un bien à plusieurs pour un investissement locatif, en partager la jouissance, transmettre un patrimoine ou faire un investissement immobilier.
• La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine.
• La fiscalité diffère selon qu’on choisisse l’imposition sur le revenu des associés ou l’impôt sur les sociétés.
• Il existe plusieurs types de SCI selon les besoins et les objectifs des associés.
• La création et le fonctionnement d’une SCI suppose des frais.