Comment créer une société civile immobilière familiale pour préparer sa succession

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Définition de la SCI familiale

Une société civile immobilière familiale est une structure juridique permettant à des personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance entre elles de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs.

Concrètement, elle permet aux membres d’une famille d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers dans des proportions égales ou non, de gérer ce patrimoine dans un but non commercial et de le transmettre. Elle rassemble des membres d’une famille jusqu’au 4^e degré.

Il peut être intéressant de créer une SCI pour une succession ou une gestion de patrimoine plus efficace.

SCI et SCI familiale : quelles différences ?

La SCI familiale fonctionne comme une SCI classique.

• Elle est constituée d’au moins deux personnes, chacune possédant le statut d’associé.
• Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI.
• Chaque associé dispose de parts sociales proportionnelles à son apport.
• Les apports peuvent se réaliser en numéraire (somme d’argent) ou en nature (bien immobilier).

Cependant, la SCI familiale dispose de spécificités, notamment en raison du lien de parenté ou d’alliance existant entre les associés. Elle n’est pas considérée comme un bailleur professionnel, lorsqu’elle propose à la location un ou plusieurs biens à des tiers ou aux associés de la SCI, mais comme un bailleur particulier, ce qui lui permet d’établir un bail d’une durée minimum de 3 ans (au lieu de 6).

Dans quels cas créer une SCI familiale ?

Il peut être opportun de constituer une SCI familiale dans plusieurs situations.

Acquérir un bien à plusieurs

Si les membres d’une famille envisagent d’acheter ensemble un bien immobilier, ils peuvent créer une société civile immobilière familiale. Les banques sont plus enclines à prêter des fonds quand il y a plusieurs associés, car les risques sont divisés et les charges sont mutualisées.

Deux cas de figure sont possibles.

• Les associés réalisent des apports en numéraire pour que la SCI effectue l’investissement.
• Ils apportent la quote-part d’un bien qu’ils possèdent déjà. La SCI en devient le propriétaire et le gérant. Chaque associé possède en contrepartie des parts sociales égales à l’apport.

Éviter l’indivision

Créer une SCI familiale permet d’écarter l’indivision (une ou plusieurs personnes possèdent un même bien sans que la part de chacune soit matériellement identifiable). Avec ce régime légal, il faut l’accord de tous les indivisaires pour acheter, vendre ou emprunter, ce qui peut entraîner des blocages.

Dans une SCI, les relations entre les différents associés sont organisées et les décisions sont en règle générale prises à la majorité selon les statuts rédigés, ce qui permet d’éviter les désaccords majeurs et les blocages.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI familiale ?

Les avantages de la SCI familiale

Protection du patrimoine familial

Pour vendre un bien détenu par une SCI familiale, il est nécessaire d’avoir au minimum l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales. Ainsi, en cas de mésentente ou de désaccord, la transaction ne peut aboutir si l’accord majoritaire n’est pas obtenu, ce qui protège le patrimoine familial.

Par contre, il est tout à fait possible pour un associé de céder ses parts sociales aux autres associés.

Transmission simplifiée des biens

La SCI familiale permet aux parents d’attribuer des parts sociales à leurs enfants et de transmettre un bien, tout en continuant à gérer le patrimoine. 

Comme la transmission ne porte pas sur un bien immobilier, mais sur des parts sociales, les frais de mutation se calculent sur la valeur des titres (pas sur celle du bien immobilier), ce qui est plus avantageux pour les héritiers.

Il existe de plus des abattements pour les droits de succession en ligne directe atteignant 100 000 € par enfant pour chaque donation, abattement renouvelable tous les 15 ans. En optant pour cette solution, les enfants sont exonérés des droits de mutation, redevables en cas de transmission.

Régime fiscal avantageux

Les associés de la SCI peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :

• l’impôt sur le revenu (IR) selon la quote-part de participation au capital ;
• l’impôt sur les sociétés (IS).

En optant pour l’impôt sur le revenu, les associés peuvent choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. Avec le micro-foncier, ils bénéficient d’un abattement automatique de 30 % sur les bénéfices, si les revenus fonciers annuels soient inférieurs à 15 000 €.

Avec le régime réel, ils peuvent déduire leurs charges de leurs bénéfices.

Gestion simplifiée

Le fonctionnement de la SCI est relativement aisé, puisque le ou les gérants, désignés par les statuts, prennent les décisions relatives à la gestion courante de la société.

La SCI permet également une gestion du patrimoine plus facile. Le gérant (et non les associés) s’occupe du ou des biens immobiliers. Si des travaux sont prévus, les charges sont réparties sur l’ensemble des associés, à hauteur de leurs parts sociales, ce qui facilite la réalisation des opérations de rénovation ou de transformation.

Les inconvénients de la SCI familiale

Tenir une comptabilité

Comme toute société, la SCI familiale a des obligations comptables. Si elle fait le choix de l’imposition sur le revenu, elle est tenue seulement d’établir une comptabilité simplifiée.

En revanche, si elle opte pour l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité d’entreprise (bilan annuel, compte de résultat…).

Interdiction d’exercer une activité commerciale

Une SCI familiale n’étant pas considérée comme un bailleur professionnel, elle ne peut exercer d’activité commerciale. C’est-à-dire qu’elle ne peut pas acheter et revendre des biens immobiliers de façon récurrente.

Création complexe

La création d’une société demande des démarches complexes et qui peuvent être chronophages. En résumé, vous devez :

• rédiger les statuts qui indiquent le gérant ainsi que le siège social de la société ;
• réunir le capital destiné à la SCI familiale ;
• publier un avis de création de société dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
• immatriculer la société auprès du guichet des formalités des entreprises sur le site entreprises.gouv.fr.

Une fois la SCI familiale créée, vous devez répondre à certaines obligations, notamment comptables.

Les avantages et inconvénients de la création d’une SCI familiale :

Gérer une SCI familiale au quotidien

Les responsabilités du gérant

Une SCI familiale peut être dirigée par un ou plusieurs gérants. Ceux-ci sont désignés dans les statuts. Ils ont pour mission d’assurer la gestion courante des biens détenus par la société, sans avoir à consulter les associés.

Les droits et responsabilités des associés

Les associés d’une SCI familiale disposent de divers droits.

1. Le droit de participation : ils contribuent aux décisions de la société en votant (chacun possède un nombre de voix égal à sa quote-part). Ils ont droit de regard sur le rapport de gérance et la comptabilité de la SCI, qu’ils doivent approuver lors d’une assemblée générale annuelle.
2. Le droit d’information : les associés peuvent demander certains documents de la société.
3. Le droit de céder ses parts sociales.

La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, non solidaire, et proportionnelle à leurs parts dans le capital social.

• Chacun des associés est redevable indéfiniment des dettes sociales. Les créanciers peuvent se retourner contre eux afin d’être payés et saisir leur patrimoine personnel.
• La dette se répartit de manière proportionnelle à la part de chaque associé.
• Les créanciers ne peuvent cependant pas se retourner contre un seul associé pour couvrir l’ensemble des dettes. Ils ne peuvent pas non plus demander aux autres de régler la part de dettes de l’un des associés.

La prise de décision au sein de la SCI

Les statuts peuvent subordonner certaines décisions à un vote des associés réunis en assemblée générale, comme par exemple la vente, des travaux ou des aménagements particuliers.

La gestion financière et comptable

Le gérant est tenu de gérer les finances de la SCI et d’établir un bilan comptable annuel, rapport qui est soumis à l’approbation des associés.

Une SCI familiale n’a pas l’obligation de déposer ses comptes au greffe du Tribunal de commerce.

Comment créer une SCI familiale ?

Faut-il faire appel à un notaire pour créer la SCI ?

Non, mais il est fortement conseillé de solliciter un notaire pour constituer une SCI, notamment afin de rédiger correctement les statuts de la société. 

Cependant, le recours à un notaire est obligatoire quand un bien immobilier est apporté à la SCI.

Les étapes clés pour créer votre SCI familiale

Pour créer une SCI familiale, il convient de suivre certaines étapes :

• la rédaction des statuts de la société ;
• la constitution et le dépôt du capital social à la banque ;
• la publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales ;
• la constitution du dossier d'immatriculation auprès de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) ;
• l’enregistrement au greffe du Tribunal de commerce.

Les documents nécessaires à la constitution d'une SCI familiale

Pour valider la création d’une SCI familiale, il convient de fournir les documents qui suivent.

• Les statuts de la société : ils stipulent les règles d’organisation et de fonctionnement de la société. Ils définissent aussi les modalités de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité). Ils sont signés par tous les associés.
• L’attestation de non-condamnation et de filiation du ou des gérants : il s’agit d’une déclaration sur l’honneur précisant que le gérant ne fait pas l’objet d’une interdiction de gestion. L’attestation de filiation indique l’identité des parents du gérant.
• L’attestation du dépôt de capital : elle est remise lors du dépôt du capital social.
• Le justificatif d’adresse du siège social : document qui prouve que la SCI est en droit d’occuper les locaux, comme un titre de propriété par exemple.
• L’attestation de parution d’une annonce légale : elle sert à informer les tiers de la création de la SCI.
• La déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI : ce document obligatoire désigne les personnes physiques qui possèdent plus de 25 % de la société de façon directe ou indirecte.

Deux conseils pour rédiger les statuts de votre SCI familiale

1. Veillez à intégrer toutes les mentions suivantes dans les statuts de la SCI familiale :

• la forme de la société ;
• le nom de la société ;
• l’adresse du siège social ;
• l’identité et les coordonnées des associés ;
• l’objet social ;
• le montant du capital social ;
• les apports des associés en spécifiant la nature et le montant ;
• la répartition des parts sociales et leur valeur nominale ;
• la durée de la société ;
• les modalités de convocation de l’assemblée générale ;
• la date de clôture de l’exercice comptable ;
• les règles de cession des parts sociales.

2. Prenez le temps de vous renseigner sur les notions, qui paraissent simples de prime abord, mais qui peuvent comporter différentes facettes, et sur leur portée pour sélectionner les meilleures options pour la SCI et pour les associés. Ou faites-vous accompagner par un professionnel pour être certain de la validité des statuts de la SCI.

Combien coûte la création d’une société civile immobilière ?

La constitution d’une SCI implique de nombreuses démarches et formalités, qui ont des coûts selon que vous agissez seul ou que vous faites appel à des professionnels.

Frais à régler pour la création d’une SCI familiale

Formalités	Prix
Rédaction des statuts	Sans frais si vous rédigez vous-mêmes les statuts. Entre 200 et 300 € si vous faites appel à une plateforme spécialisée. Entre 1 500 et 2 500 € si vous choisissez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable…).
Publication de l’annonce légale	Entre 185 et 217 €, prix variable selon le département et affiché hors taxes (HT).
Déclaration des bénéficiaires effectifs	21,41 € TTC pour une première déclaration et 43 ,35 € pour une modification.
Dépôt du capital social	Entre 0 et 100 € pour les frais de dépôt et selon la solution choisie à savoir apport en numéraire ou en nature.
Frais d’immatriculation	66,88 €

SCI familiale et fiscalité : comment ça marche ?

Si la SCI familiale propose à la location un ou plusieurs biens et qu’elle perçoit des revenus, ceux-ci sont redistribués aux associés ou mis en épargne pour le compte de la société. Ces bénéfices sont imposables.

Comme nous l’avons vu précédemment, la SCI peut choisir entre deux régimes fiscaux :

• l’impôt sur le revenu : les associés déclarent la quote-part des bénéfices perçus correspondant à la quote-part des titres qu’ils possèdent. Ils s’acquittent chacun de l’impôt sur le revenu ;
• l’impôt sur les sociétés (obligatoire si la SCI loue en meublé ou en équipé) : la SCI règle l’impôt sur les bénéfices. Les associés déclarent seulement les dividendes qu’ils ont éventuellement obtenus. Le taux normal d’imposition sur les sociétés est de 25 %. Il peut être réduit à 15 % si les bénéfices ne dépassent pas 42 500 €, si la SCI a un chiffre d’affaires inférieur à 7,63 millions d’euros et si elle a un capital social détenu à 75 % par des personnes physiques.