Comment choisir entre SCI ou indivision ?

Quelle est la différence entre indivision et SCI ?

Tout d’abord, revenons sur ce qui caractérise l’indivision et la SCI :

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est un régime juridique dans lequel au moins deux personnes sont propriétaires d’un bien immobilier indistinctement. Cela signifie que leurs parts ne sont matériellement pas individualisées.

En effet, chaque indivisaire du bien, dit indivis, possède une quote-part exprimée en pourcentage. Le droit de propriété s’exerce alors à plusieurs avec décisions majoritaires, voire unilatérales, malgré les quotes-parts. Nous y reviendrons ultérieurement.

L’indivision est une solution simple à mettre en place puisqu’elle n’a pas de formalités spécifiques.

C’est en effet le mode de gestion par défaut si aucune structure n’est mise en place pour cadrer l’acquisition et la gestion du bien immobilier. Ce régime est idéal lors de l’achat d’une résidence principale en couple. Nous verrons toutefois qu’il peut présenter certaines limites dans d’autres cas.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une structure juridique composée d’au moins deux personnes n’ayant cette fois pas le statut d’indivisaires mais celui d’associés. Il s’agit ici de diviser le bien en parts appelées parts sociales attribuées en proportion de l’apport de chacun. Ces parts s’expriment en nombre.

La SCI permet de cadrer la gestion d’un bien immobilier à plusieurs en apportant de la flexibilité et des avantages fiscaux notamment dans le cadre d’une donation ou d’une succession.

Contrairement à l’indivision, elle nécessite la rédaction de statuts juridiques permettant d’en exposer les modalités de gestion et de fonctionnement notamment concernant les prises de décisions. Contrairement à l’indivision, les droits sur le bien objet d’une SCI sont limités au nombre de parts sociales détenues par chaque associé.

Comparatif SCI et indivision : le duel

Chaque cadre juridique, SCI ou indivision, présente des avantages et des inconvénients en fonction de votre situation. Quand l’indivision apporte une facilité de mise en place, la SCI apporte un cadre à la gestion du bien.

Le duel entre SCI et indivision

	SCI	Indivision
Création des statuts	👎	👍
La prise de décision	👍	👎
La fiscalité	👍	👎
Le financement du bien	👍	👍
La gestion financière	👍	👎
La cession ou la vente	👍	👎
La transmission	👍	👎

Les formalités de création des statuts

Créer une indivision est plus que facile puisqu’il n’y a rien à faire de particulier. Ce statut est mis d’office lors d’une acquisition de bien à plusieurs si aucune SCI n’est ouverte. Il n’y a donc aucun frais lié à la mise en place d’une indivision.

Il est toutefois possible de conclure ce qu’on appelle une convention d’indivision. Elle se formalise auprès d’un notaire et sert à poser un cadre pendant une durée de 5 ans maximum. Cette convention sert à définir le paiement des charges liées au bien objet de l’indivision et éviter tout litige entre les indivisaires.

La SCI nécessite plusieurs démarches administratives pour être créée :

• rédaction des statuts : notification du gérant, d’un éventuel co-gérant, de l’adresse du siège social, montant du capital social et apport de chacun, nombre de parts sociales par associé, etc. ;
• publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
• immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Créer une SCI comporte ainsi plusieurs frais (frais d’un professionnel tel qu’avocat ou expert-comptable si vous vous faites aider pour la rédaction des statuts, droits d’enregistrement, parution de la publicité au journal, frais d’immatriculation, versement du capital social).

La prise de décision

Les décisions à prendre dans le cadre d’une SCI ou d’une indivision s’appréhendent différemment.

Concernant l’indivision, les décisions importantes telles que la vente du bien par exemple doivent se prendre à l’unanimité. Les décisions courantes comme l’entretien du logement ou les actes administratifs se prennent à la majorité des ⅔.

Concernant les SCI, les décisions sont prises lors des assemblées générales (AG). Celles-ci doivent faire l’objet d’une convocation auprès de tous les associés et être formalisées par un procès-verbal d’assemblée générale.

Les décisions courantes se prennent lors des assemblées générales ordinaires ayant lieu une fois par an et sont ensuite administrées par le gérant et/ou le co-gérant. Les décisions importantes font alors l’objet d’assemblées générales exceptionnelles.

La fiscalité

L’indivision n’offre aucun avantage fiscal particulier. Chaque indivisaire est imposé de manière personnelle sur la part de revenus de l’indivision lui revenant. Il les déclare au titre des bénéfices fonciers sur sa déclaration de revenus annuelle.

La SCI offre plus de bénéfices au niveau fiscal. En effet, les associés peuvent tout d’abord opter pour l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés, en fonction de leur situation. La structure sociale offre des possibilités d’optimisation fiscale.

Le financement du bien

Vous cherchez un financement bancaire pour réaliser votre projet immobilier à plusieurs ? Vous devez emprunter pour réaliser des travaux sur un bien détenu avec d’autres propriétaires ?

Dans cette situation, la SCI est plus avantageuse. En effet, ses statuts offrent un cadre clair pour éviter les conflits. C’est une structure plus rassurante pour les banques.

En indivision, les litiges entre indivisaires peuvent créer des situations financières complexes. Les organismes bancaires seront plus frileux à accepter de prêter. Il sera nécessaire de fournir des garanties fortes.

La gestion financière

En SCI, comme en indivision, les dettes et les charges sont partagées entre les propriétaires en fonction de leur quote-part de détention.

La SCI permet de fixer dès sa création, dans les statuts, les règles de gestion financière du bien immobilier.

L’indivision, elle, ne dispose pas de règles relatives à la gestion financière. Ce statut est donc plus susceptible de créer des conflits financiers entre les indivisaires. Néanmoins, ces derniers peuvent prendre la décision de s’entendre sur une convention d’indivision permettant d’éviter la majorité des litiges.

La cession ou la vente

Sortir d’une indivision est possible à tout moment, sauf jugement contraire ou convention d’indivision en cours. Dans ce cas, plusieurs solutions sont possibles :

• céder sa quote-part à une tierce personne. Les autres indivisaires sont alors prioritaires ;
• demander le partage des biens ;
• vendre le bien.

Néanmoins, certaines situations de conflit peuvent bloquer une cession pendant une longue durée. Seule une décision d’un juge peut alors valider une cession, mais c’est une solution qui prend du temps.

Rien de très compliqué non plus dans le cadre d’une SCI, même si le souhait de céder ses parts doit être formalisé. Il faut tout d’abord, et contrairement à l’indivision, obtenir l'accord des autres associés. Ensuite, il faut déterminer un prix de cession puis remplir des documents administratifs.

Des impôts seront à régler dans tous les cas, qu’il s’agisse d’indivision ou de SCI.

La transmission

Lors du décès de l’un des indivisaires, ses héritiers deviennent propriétaires de sa quote-part, elle-même divisée en fonction du nombre d’héritiers et de leur part d’héritage. Ils se voient ainsi administrer un bien avec des tierces personnes qu’ils n’ont alors pas choisies.

C’est là que la tâche se complique, puisque si l’un des héritiers souhaite sortir de l’indivision, cela peut alors mettre en péril le patrimoine immobilier. C’est généralement dans ce cas qu’une convention d’indivision est mise en place.

La SCI présente sensiblement les mêmes caractéristiques à ceci près que sa gestion est encadrée. Cela sécurise le patrimoine immobilier détenu au sein de la SCI.

SCI ou indivision, dans les deux cas il peut être envisagé un démembrement de propriété. Ainsi, les associés/indivisaires peuvent anticiper la donation de la nue-propriété aux futurs héritiers en conservant uniquement l’usufruit. Au décès, l’usufruit tombe et le nu-propriétaire devient propriétaire à 100 % de ses parts/quotes-parts de SCI ou de l’indivision, sans frais de succession.

La différence se trouve au moment d’une donation. Notons qu’il est possible, pour un parent de donner 100 000 € tous les 15 ans à ses enfants, sans payer de droits de mutation. Lors d’une donation sur un bien en indivision, on prend la valorisation du bien qui peut alors être bien plus élevée qu’au moment de son achat. Il est plus facile de donner par parts en divisant ce montant dans le cadre d’une SCI. En effet, le prix de la part est déterminé dans les statuts.

SCI et indivision : comment fonctionne la fiscalité ?

Pour le choix du régime de la SCI ou de l’indivision, les considérations fiscales sont importantes à prendre en compte.

La fiscalité de la SCI

La première question à se poser en matière fiscale est le régime d’imposition.

• Impôt sur le revenu : les loyers sont directement déclarés sur la déclaration des associés. On parle de transparence fiscale de la SCI. C’est intéressant pour optimiser son imposition personnelle. En effet, les associés peuvent déduire les charges de la SCI de leurs revenus.
• Impôt sur les sociétés : les bénéfices de la SCI sont taxés à l'impôt sur les sociétés. Cette solution est intéressante si les associés ont une forte imposition personnelle et que le taux de l'impôt sur les sociétés est inférieur à celui de l'impôt sur le revenu. Il faut prendre en compte dans le calcul le fait que les dividendes que se versent les associés sont aussi taxés.

La SCI présente l’avantage de pouvoir amortir tous les investissements mobiliers ou immobiliers pour réduire le bénéfice imposable.

Enfin, la SCI est particulièrement intéressante pour la fiscalité des successions. En effet, la transmission des parts fait l’objet de moins de droits successoraux que celle d’un bien immobilier. De plus, les parents ont la possibilité de réaliser des donations de parts sociales à hauteur de 100 000 € tous les quinze ans sans que leurs enfants soient taxés.

La fiscalité de l’indivision

La fiscalité de l’indivision est plus classique. Les bénéfices issus des biens immobiliers en indivision sont soumis à l'impôt sur le revenu. Chaque indivisaire déclare ses bénéfices propres au titre des revenus fonciers. Les plus-values liées à une vente du bien immobilier sont taxées selon le régime standard. Il n’existe pas d’avantages fiscaux particuliers liés à ce régime.

Comment choisir entre SCI ou indivision selon votre projet ?

Nous avons vu les caractéristiques de la SCI ou de l’indivision. Mais concrètement comment choisir en fonction de vos objectifs ?

SCI : pour une succession, un investissement locatif ou un achat à plusieurs

Pour un projet à long terme, notamment pour de l’investissement locatif ou pour un achat à plus de deux associés, la SCI est la meilleure solution. Elle permet de définir un cadre de gestion et de fonctionnement afin d’éviter tout risque de conflit.

Elle solutionne par ailleurs la partie successorale en répondant à des problématiques de transmission. En effet, la transmission des parts obéit non aux règles successorales, mais à celles fixées dans les statuts. Tout est prévu à l’avance. Les héritiers ne font face à aucun aléa organisationnel ou financier.

La SCI est particulièrement avantageuse en matière de fiscalité sur la transmission des parts. Les frais de succession sont réduits et il est possible de procéder à des donations en profitant d’un abattement.

L’indivision : idéale pour un achat à court terme ou une résidence principale

Acheter en SCI ou en indivision, on peut s’interroger dans certains cas sur la meilleure solution.

Toutefois, dans le cadre d’un projet simple, comme l’achat d’une résidence principale en couple, l’indivision convient parfaitement. Il n’est alors pas nécessaire de créer une SCI, qui comporte des coûts et impose des démarches administratives pour ce type d’acquisition.

Par ailleurs, si le projet est à court terme et qu’une vente du bien est envisagée à horizon 4 ou 5 ans, l’indivision est également l’idéal. Enfin, si vous savez par avance que votre succession ne concerne qu’un seul héritier, le régime de l'indivision suffit. 

Pinripales différences entre la SCI et l'indivision : tableau récapitulatif

Différences SCI et indivision

	Indivision	SCI
Création	Aucune formalité et gratuite.	Démarches administratives obligatoires associées à des frais.
Décisions	À la majorité des ⅔ pour les décisions courantes, à l’unanimité pour les décisions importantes.	Lors des assemblées générales ordinaires ou exceptionnelles.
Cession	Sans autorisation spécifique.	Nécessité d’obtenir l’accord des associés.
Succession	Partage automatique entre héritiers.	Anticipé dans les statuts.