Revente SCPI : comprendre les étapes pour revendre vos parts

Quels sont les prérequis pour la revente de parts SCPI ?

Les points à étudier avant la revente

Avant de procéder à la revente de parts SCPI, plusieurs éléments sont à prendre en considération.

La durée de conservation des parts minimale

Un placement en SCPI est un investissement de long terme. En effet, en règle générale, pour qu’il soit intéressant, il convient de conserver les parts pendant une certaine durée, qui est variable selon le type de placement en SCPI (de rendement, fiscale ou de plus-value) et qui est souvent au minimum de dix ans (durée recommandée par les experts ou obligatoire en application d’un dispositif de défiscalisation).

Par exemple, si vous possédez des parts dans une SCPI Malraux, vous devez conserver vos parts pendant les neuf ans de location (modalité obligatoire du dispositif de défiscalisation Malraux). Or, cette mise en location peut intervenir deux ou trois ans après l’achat de parts et une fois que la société de gestion a effectué les travaux de réhabilitation de l’immeuble. Ce qui allonge le processus d’investissement à plus de dix.

Cependant, il est possible de procéder à une revente SCPI à tout moment, de la totalité ou d’une partie de vos parts seulement, et sous réserve qu’il n’y ait pas d’obligation de durée de détention (comme dans une SCPI fiscale par exemple).

Le capital de la SCPI

L’opération de revente se fait par étapes. Celles-ci sont différentes selon que la SCPI soit à capital variable ou à capital fixe.

• Les porteurs de parts en SCPI à capital variable, désireux de retirer leur placement, adressent une demande de retrait à la société de gestion, qui se charge de racheter les parts pour ensuite les revendre à un nouvel investisseur.
• Les détenteurs qui veulent céder leurs parts de SCPI à capital fixe confient un mandat de vente à la société de gestion et indiquent le prix de vente exigé. La revente s’effectue sur le marché secondaire par la société de gestion et sur le principe de la confrontation de l’offre et de la demande.

Il est important de connaître les règles spécifiques de revente selon le type de capital, au moment où vous envisagez de vous séparer de vos parts, mais aussi lors de votre projet d’investissement pour savoir comment investir en SCPI et quelle SCPI choisir.

Comment évaluer le bon moment pour vendre ses parts SCPI ?

La période favorable pour la vente de parts en SCPI va dépendre :

• d’une part du marché et des prix des derniers mois pour une SCPI à capital fixe (prenez le temps d’analyser ses composantes pour vous décider à une opération à court ou à moyen terme) ;.
• de votre situation personnelle (urgence à vendre ou non, motif de cession…).

Comment se déroule la revente des parts SCPI à capital fixe ?

La revente des parts de SCPI à capital fixe répond à des règles et à des étapes particulières.

1. Le vendeur envoie un mandat de vente à la société de gestion, sur lequel il précise le nombre de parts à céder et la valeur minimum souhaitée pour les parts. Dans cette transaction, c’est le vendeur qui fixe un prix minimum, ce qui n’est pas le cas pour la SCPI à capital variable.
2. La revente de parts se déroule sur le marché secondaire dès lors que la société de gestion trouve un acheteur qui accepte le prix demandé. C’est le principe de la confrontation de l’offre et de la demande qui valide les ventes de parts d’une SCPI à capital fixe. La société de gestion se réunit chaque semaine, chaque mois ou chaque trimestre pour confronter les cinq ordres d’achat les plus élevés et les cinq ordres de vente les plus bas et permettre l’échange de parts.
3. Le délai d’exécution de la vente va reposer en grande partie sur la bonne concordance entre les attentes des vendeurs et les demandes des acheteurs. Si la demande est supérieure à l’offre, le vendeur peut obtenir une surcote. Au contraire, si l’offre est supérieure à la demande, les parts peuvent être décotées.

Comment orchestrer la revente des parts SCPI à capital variable ?

Le processus de vente de parts d’une SCPI à capital variable repose lui aussi sur un certain nombre d’étapes et de démarches.

1. Le vendeur adresse une demande de retrait à la société de gestion, en remplissant le formulaire dédié.
2. Le prix a été fixé lors de la souscription. Il correspond à la valeur de retrait publiée au moment de l’achat des parts, diminuée de la commission de souscription.
3. Si une demande de souscription de parts est équivalente au montant de la cession, la société de gestion effectue un transfert ou à une simple cession de parts.
4. Si aucune demande n’est enregistrée, le délai de revente peut s’avérer plus long, notamment si la société de gestion doit utiliser ses fonds propres pour racheter les parts.

Quelles sont les implications fiscales lors de la revente de parts SCPI ?

La revente des parts de SCPI est soumise à l’imposition, au même titre qu’une cession immobilière.

• Les plus-values immobilières sont imposées à un taux de 19 %. Il existe des abattements variables selon l’année de revente à déduire de l’assiette imposable :
  • 6 % par an si la revente a lieu entre la sixième et la 21^e année de détention ;
  • 4 % à partir de la 22^e année
  • exonération au-delà de la 22^e année.
• Des prélèvements sociaux obligatoires de 17,2 % sont également exigés. Des abattements peuvent aussi s’appliquer selon l’année de revente :
  • 1,65 % par an entre la sixième et la 21^e année de détention ;
  • 1,6 % la 22^e année ;
  • 9 % par an entre la 23^e et la 30^e année.

En l’absence de plus-value, la revente est exonérée d’impôt bien entendu.

Récapitulatif des abattements lors d’une plus-value immobilière

Durée de détention	Abattement sur l’assiette imposable	Abattement sur les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	Aucun abattement	Aucun abattement
Entre la 6e et la 21e année	6 %	1,65 %
22e année	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Exemple

En revendant vos parts de SCPI après 15 ans de détention, vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.

• Vous disposez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6^e année à la 12^e année, soit 42 % (= 6 % x 7). Soit 4 200 € d’abattement sur la plus-value de 10 000 € (10 000 x 42 /100 = 4 200 €).
• Vous déclarez donc un revenu de plus-value de 5 800 € (10 000 - 4 200 = 5 800 €). C’est sur ce revenu de 5 800 € que vous êtes imposé à 19 % soit 1 102 € (5 800 x 19 /100), et non plus sur les 10 000 € de plus-value de départ.
• Vous bénéficiez aussi d’un abattement de 1,65 % sur les prélèvements sociaux par an de la 6e à la 12e année, soit 11,55 %(= 1,65 x 7). Soit 1 155 € d’abattement sur les prélèvements sociaux (10 000 x 11,55 / 100 = 1 155 €). Vous payerez des prélèvements sociaux sur la base de 8 845 € (= 10 000 - 1 155 €). Soit 1 521,34 € (= 17,2 x 8 845 / 100)
• Au total, sur les 10 000 € de plus-value, vous payez 2 623,34 € (= 1 102 + 1 521,34) d’impôts.

Comment optimiser sa fiscalité lors de la revente SCPI ?

Faire attention à la durée de possession de vos parts de SCPI est un bon moyen de bénéficier d’une fiscalité moins lourde au moment de la revente.

Attendez au minimum la sixième année pour disposer des abattements, en cas de plus-values.

Quel est l'impact des frais annexes sur la revente de vos SCPI ?

Des frais lors d’une revente SCPI sont à prévoir, à savoir :

• des frais de souscription, compris en moyenne entre 5 et 12 % selon le site economie.gouv.fr, retenus lors de la revente ;
• des droits d’enregistrement d’environ 5 % lors d’une revente de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

Ces différents frais, qui peuvent s’élever à plus de 10 %e du montant de la revente, impactent le rendement net de la cession de parts.

Quelle est la liquidité des parts SCPI et comment l'optimiser ?

La liquidité (soit la capacité de vendre les parts) fait partie des risques des investissements en SCPI. Elle varie selon le marché, l’offre et la demande et la stratégie de la société de gestion.

Les délais de revente peuvent notamment s’allonger s’il existe plus de demandes de cession que d’offres d’achat par exemple.

• Dans le cas d’une revente de parts de SCPI à capital fixe, c’est le vendeur qui fixe le prix de vente. S’il souhaite vendre vite, il peut indiquer un prix attractif. Et au contraire, si la cession n’est pas urgente, il peut déterminer un prix plus élevé et obtenir un meilleur retour.
• Pour éviter tout problème de revente de SCPI, les experts recommandent d’investir dans plusieurs SCPI. Si un placement est plus difficile à revendre, le vendeur peut tabler sur les autres pour récupérer plus rapidement son investissement.

Comment influencer le marché secondaire pour une revente rapide ?

Pour optimiser une opération de revente de SCPI et les délais sur le marché secondaire, il convient d’ajuster le prix de façon précise. Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur le carnet d’ordres de la SCPI à capital fixe qui enregistre tous les ordres d’achat et de revente. Cela vous permet d’adapter le prix en fonction de l’orientation du marché.

Revente SCPI : ce qu'il faut retenir

• Le processus de revente de parts de SCPI dépend de la forme de la SCPI : à capital fixe ou variable.
• Lors de la revente de parts de SCPI à capital fixe, le vendeur détermine lui-même le prix minimum. La transaction se déroule sur le marché secondaire et son aboutissement dépend de l’offre et de la demande.
• Lors de la revente de parts de SCPI à capital variable, la valeur de retrait est fixée à l’avance dès la souscription par la société de gestion.
• Si le vendeur obtient une plus-value au moment de la revente, celle-ci est imposable (19 % d’impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux obligatoires). Il existe cependant des abattements dont le taux varie selon la durée de détention des parts (effectifs à partir de la sixième année).
• Les délais de revente de parts de SCPI peuvent être plus ou moins longs en fonction de l’état du marché, des demandes des acheteurs et de la stratégie de la société de gestion.