Prêt immobilier et personne handicapée : quelles spécificités ?

Peut-on acheter une maison quand on est en situation de handicap ?

La loi française interdit toutes les formes de discrimination lors d'une demande de prêt immobilier. Les personnes en situation de handicap n'y font pas exception et doivent ainsi pouvoir solliciter un emprunt au même titre qu'une personne valide. Aucune distinction dans les conditions d'attribution ne peut être tolérée du seul fait du handicap comme c'est également le cas pour les personnes à risque de santé.

Le critère déterminant pour l'octroi du crédit doit en effet être la solvabilité de l'emprunteur, c'est-à-dire sa capacité à assumer le remboursement de l'emprunt (intérêts compris) sur toute la durée et dans son intégralité.

Dans la réalité, les choses sont plus complexes puisque dans nombre de cas, les banques refusent de prêter aux personnes handicapées en invoquant l'absence d'assurance emprunteur permettant de couvrir le prêt contre les risques de non-remboursement. Les assurances de groupe sont, en effet, peu adaptées à ce type de profils et les personnes en situation de handicap doivent le plus souvent se tourner vers une assurance externe avec les obstacles que cela comporte.

Comment obtenir un prêt immobilier quand on perçoit l’AAH ?

Obtenir un prêt immobilier en tant que personne handicapée peut être un parcours du combattant. Voici nos conseils.

L’AAH, une première étape

Les personnes handicapées ont malheureusement peu de chances de trouver un emploi à plein temps adapté à leur situation. Afin de les soutenir financièrement, l'allocation adultes handicapés (AAH) constitue une aide pécuniaire pérenne leur garantissant un revenu minimum chaque mois. Son montant est déterminé en fonction de divers facteurs tels que le niveau d'incapacité, l'âge ou encore les revenus du bénéficiaire.

Pour l’année 2023, le montant maximum pouvant être perçu dans le cadre de l'AAH s'élève à 971,37 euros, avec une majoration supplémentaire pour les personnes gravement handicapées (179,31 €) ou pour celles qui optent pour une vie autonome (104,77 €).

Malgré des montants qui peuvent sembler modestes, l’AAH représente un certain gage de sécurité pour les banques puisqu’elle est versée chaque mois à vie (en cas d’incapacité permanente supérieure à 80 %). Elle est ainsi considérée comme un revenu à part entière qui, s’il ne suffit bien souvent pas à obtenir un prêt, est apprécié par les banques et vient améliorer le taux d’endettement. La récurrence des revenus est en effet un critère fondamental pour les établissements financiers.

Constituer un dossier solide avec des garanties

Pour solliciter un prêt immobilier, les demandeurs handicapés doivent comme tout autre emprunteur soumettre un dossier complet à une banque ou à un établissement de crédit. Les organismes financiers contactés examinent alors différents critères pour déterminer la faisabilité du projet. Ceux-ci se basent principalement sur la situation financière et les ressources du demandeur, l'objectif des banques étant de minimiser l'incertitude quant à un risque de défaut de remboursement. L’apport de garanties diverses (caution, hypothèque) est alors vivement recommandé pour rassurer l’établissement.

Se faire accompagner

L’accompagnement par un intermédiaire spécialisé comme un courtier comme Empruntis est vivement conseillé également, notamment pour engager la démarche de conventionnement AERAS permettant de faciliter l’accès à l’assurance pour les profils à risque de santé aggravé.

Handicap : quel impact sur l’assurance emprunteur ?

La situation de handicap, en tant que risque de santé aggravé complexifie l’accès à l’assurance emprunteur dans des conditions normales.

Des primes d’assurance trop élevées

Même lorsqu'une assurance externe accepte de couvrir l'emprunt, les primes d'assurance sont souvent si élevées qu'elles rendent la transaction trop coûteuse pour le particulier qui ne peut ainsi pas aller au bout de sa démarche d'accession à la propriété. Des exclusions de garantie sont également bien souvent pratiquées. Il existe heureusement des solutions permettant aux personnes en situation de handicap de mettre toutes les chances de leur côté pour acquérir un bien immobilier.

Les solutions pour trouver une couverture adaptée

SI une personne handicapée peut rencontrer des difficultés supplémentaires pour obtenir un crédit (du fait notamment de la faiblesse de ses ressources ou de la difficulté de faire reconnaître l'AAH comme un revenu pour certaines banques), elle peut mettre en avant d'autres arguments dans son dossier. Elle peut ainsi fournir des garanties supplémentaires, comme par exemple :

• la présence d'un co-emprunteur ayant une situation professionnelle stable ;
• la mise en hypothèque d'un bien immobilier avec garant ;
• un complément de revenus avec un salaire issu d'un emploi même à temps partiel.

Ces différents arguments peuvent ainsi permettre de trouver une assurance emprunteur acceptant de couvrir ce risque de santé aggravé avec une surprime modérée.

Quelles banques prêtent aux personnes handicapées ?

Il n’existe pas à proprement parler d’organisme bancaire spécialisé dans l’octroi de prêts immobiliers aux personnes en situations de handicap. Pour autant, plusieurs d’entre elles acceptent le financement de projet pour ce type de profils moyennant une surprime ou des exclusions de garantie. Certains établissements proposent par ailleurs des prêts spécifiques au handicap pour l’amélioration du confort au quotidien. C’est le cas par exemple de :

• la MAIF avec un prêt d’aménagement de voiture au handicap ;
• la Banque Populaire pour l’achat d’équipements essentiel au quotidien (fauteuil roulant par exemple) ;
• le Crédit Municipal de Paris pour les frais médicaux ;
• Cofidis pour un crédit à la consommation avec réponse rapide ;
• les organismes de microcrédit : Cashper, Finfrog, Lydia, etc.

En ce qui concerne le crédit immobilier, il est dans tous les cas préférable de faire appel à un établissement signataire de la convention AERAS pour optimiser vos chances d’obtenir une couverture.

La convention AERAS : votre plus grand allié

Si en dépit de vos différentes recherches et des garanties apportées, vous ne parvenez pas à trouver une assurance acceptant de couvrir votre prêt, vous avez toujours la possibilité de recourir à la convention AERAS ("s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé"). Ce dispositif a été introduit dans la loi en 2007 afin de faciliter l'accès à l'assurance emprunteur pour les particuliers avec un risque de santé aggravé. Grâce à cette convention, les personnes en situation de handicap disposent ainsi de la possibilité de voir leur requête examinée jusqu'à 3 fois auprès des banques partenaires. Elles peuvent ainsi obtenir une assurance emprunteur avec une garantie PTIA a minima (perte totale et irrécouvrable d’autonomie) à un tarif qui ne dépasse pas 1,4 point du TAEG du prêt. 

Les critères à respecter

Certains critères sont à respecter pour bénéficier de de cette aide à la recherche d'assurance à savoir :

• le montant de l'emprunt ne peut excéder 320 000 € ;
• l'échéance du prêt doit intervenir avant les 71 ans de l'emprunteur ;
• le candidat emprunteur doit être reconnu comme handicapé ;
• il doit enfin avoir subi un premier refus d'assurance.

Quelles démarches ?

Pour bénéficier du dispositif AERAS, il vous faut remplir un formulaire médical particulièrement détaillé sur votre état de santé (en répondant honnêtement et sans omission) et fournir tous les documents se rapportant à votre handicap. Des examens médicaux complémentaires peuvent être requis.

Si l'assureur refuse une nouvelle fois de vous couvrir, le bureau commun d'assurances collectives (BCAC) composé d'experts médicaux étudiera à son tour votre dossier pour l'optimiser et tenter de trouver un contrat d'assurance avec des garanties de base et une surprime éventuelle.

Si l'assureur refuse une nouvelle fois de couvrir le risque, sa décision doit alors être motivée par écrit et le refus ne peut alors être fondé sur le simple handicap. La compagnie doit notamment prouver que le risque de non-remboursement est trop élevé eu égard à la situation financière de l'emprunteur.

Achat immobilier handicapés : quelles sont les aides de l'État ?

Les personnes en situation de handicap peuvent bénéficier de différents dispositifs nationaux qui leur permettent d'accéder à la propriété et de rendre leurs logements plus accessibles. Pour avoir accès à ces aides, les personnes concernées doivent obtenir une reconnaissance de leur handicap auprès de la CDAPH (commission des droits aux personnes handicapés), de la Sécurité sociale ou des administrations publiques.

Les principaux dispositifs mis en place par les pouvoirs publics sont les suivants :

• un crédit d’impôt sur le prêt immobilier qui peut atteindre 7 000 euros pour les personnes seules et 15 000 € pour les couples à condition que l'un des deux soit reconnu comme handicapé ;
• un crédit d'impôt applicable cette fois aux équipements destinés à améliorer la vie quotidienne et le confort au sein du logement. Il peut aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne seule et 10 000 euros pour un couple ;
• la CAF met également à disposition un prêt handicap à taux zéro pouvant aller jusqu’à 2 300 € qui permet d'effectuer des travaux de sécurité ou d’aménagement, sous condition de résider au moins 3 ans dans le logement ;
• il est également possible de contracter un prêt à taux zéro (PTZ) si l'emprunteur est primo-accédant pour bénéficier d'un financement sans intérêts jusqu'à 20 % du montant de l'opération ;
• enfin, le microcrédit peut être sollicité par les personnes handicapées en tant que public éprouvant des difficultés pour contracter un crédit bancaire. Son montant maximum est de 8 000 €.