Tout comprendre sur le prêt différé

Qu’est-ce qu’un crédit à amortissement différé ?

Si vous financez votre acquisition grâce à un crédit immobilier, la banque propose souvent un prêt amortissable dont le remboursement débute dès le déblocage des fonds. Dans certains cas, l’organisme peut concéder un prêt avec un remboursement différé. Celui-ci consiste à rembourser le capital emprunté et/ou les intérêts d’emprunt quelques temps après le déblocage des fonds. Le détail du différé est indiqué sur l’échéancier et peut être partiel ou total.

Le prêt différé partiel

Avec un crédit à différé partiel, le remboursement du capital emprunté est reporté. Seuls les intérêts d’emprunt sont alors remboursés dès le déblocage des fonds. Le remboursement du capital emprunté commence à une date convenue avec l’établissement bancaire. Celle-ci ne peut excéder 36 mois.

Le prêt différé total

Avec un crédit à différé total, capital emprunté et intérêts sont reportés (à l’exception de l’assurance de prêt) jusqu’à 36 mois. En contrepartie de cette flexibilité, vous devez en revanche vous acquitter d’intérêts complémentaires dits “intercalaires” qui seront ensuite à rembourser soit en une fois à la fin du différé, soit de façon lissée sur toute la période d’amortissement.

Dans quels cas demander un remboursement différé ?

Le remboursement différé peut constituer une opportunité intéressante pour certains emprunteurs ayant un besoin ponctuel de trésorerie du fait des circonstances ou afin de réaliser certains projets.

Pour réaliser des travaux

Un achat immobilier peut s’accompagner de travaux de rénovation, que ce soit pour réhabiliter un logement en mauvais état, pour le remettre aux normes ou tout simplement pour le faire correspondre à nos goûts et aspirations. La réalisation de ces travaux, en plus de retarder l’entrée dans le logement, peut être relativement onéreuse et impacter la trésorerie de l’emprunteur. Le crédit différé offre alors la possibilité de bénéficier d’un délai pour commencer à rembourser le capital et/ou les intérêts et profiter d’une certaine “respiration financière”.

Pour l'achat d’un logement neuf

Un crédit immobilier destiné à financer un achat sur plan est par nature à amortissement différé. Car l’achat d’un logement neuf sur plan (achat en VEFA) implique un délai d’attente, avant de pouvoir y emménager. Ce dernier correspond aux délais de construction (généralement compris entre 18 et 24 mois). L’emprunteur ayant souscrit un prêt pour financer un logement sur plan, ne commence le remboursement du capital emprunté qu’après livraison du bien. Entre la signature du prêt et l’achèvement des travaux, l’emprunteur rembourse des intérêts intercalaires.

Dans le cas d’un investissement locatif

L’investissement locatif implique une période de transition pendant laquelle vous ne disposez pas nécessairement de revenus locatifs immédiatement alors même que vous avez déjà contracté votre crédit. C’est par exemple le cas lorsque des travaux sont à réaliser avant la mise en location ou lorsque vous ne parvenez pas à trouver un locataire rapidement. Le crédit différé permet alors de ne pas avoir à puiser dans sa trésorerie. Il peut même être l’occasion d’optimiser davantage son profil d’investisseur en cas de cashflow généré grâce aux premiers revenus locatifs. Celui-ci peut être réinvesti et constituer l’apport pour un nouveau projet immobilier en cas de différé de remboursement assez long (jusqu’à 36 mois par exemple).

Dans le cas d’une vente

En cas de vente immobilière de façon concomitante à la souscription d’un nouvel emprunt pour l’achat d’un autre bien, il est possible de solliciter un report des échéances restantes, celles-ci étant alors soldées avec les fonds perçus au moment de la vente.

Pour un PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé facilitant l’accès à la propriété puisqu’il permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat d’un logement neuf ou ancien acquis en tant que résidence principale à condition de respecter des plafonds de ressources. L’emprunteur n’a alors pas à rembourser d’intérêts puisqu’ils sont pris en charge par le gouvernement. Ce prêt aidé permet lui de bénéficier d’un remboursement différé de 5, 10 ou 15 ans en fonction des ressources et de la durée de remboursement. L’emprunteur doit cependant s’acquitter du remboursement de son prêt principal et des intérêts qui s’y rapportent.

Crédit différé de remboursement : avantages, inconvénients

Quels sont les avantages ?

L’avantage principal du crédit avec différé de remboursement réside dans la possibilité de bénéficier d’une certaine souplesse financière à une période où vous devez régler les frais de notaire, de garantie, de dossier, ou encore des travaux. Le différé évite ainsi d’avoir à puiser dans sa trésorerie, notamment et surtout en cas d’achat sur plan ou d’investissement locatif en l’absence de locataire au début.

Il permet également de réaliser des travaux sans avoir à attendre de reconstituer sa trésorerie.

C’est enfin un outil d’optimisation du cashflow pour les investisseurs souhaitant multiplier leurs investissements.

Quels sont les inconvénients ?

Le différé de remboursement présente un inconvénient majeur, à savoir qu’il augmente le coût global du crédit. En effet, le montant des intérêts est calculé sur la durée du crédit et le fait de retarder le remboursement produit mécaniquement de nouveaux intérêts. C’est encore plus vrai dans le cas d’un remboursement différé total avec la création d’intérêts intercalaires. Si le début de l’amortissement est retardé, il implique le remboursement de mensualités plus élevées par la suite, ce qui peut compliquer la gestion de vos revenus.