Peut-on vendre une maison sous hypothèque et comment faire ?

Qu’est-ce qu’une maison sous hypothèque ?

Définition 

L’hypothèque conventionnelle est un acte notarié qui engage l’emprunteur à remettre un bien immobilier à son créancier s’il se met en situation de défaut de paiement de son prêt. Le créancier, souvent la banque, dispose alors :

• d’un droit de préférence pour se faire rembourser en priorité ;
• d’un droit de suite pour procéder à la vente du bien.

Une maison hypothéquée signifie qu’en cas de non remboursement de votre crédit, la banque peut saisir votre logement et le vendre.

Pourquoi la vente d’une maison sous hypothèque est complexe ? 

Si votre prêt immobilier est remboursé depuis plus d’un an, alors vous ne rencontrerez aucun problème à vendre votre bien immobilier puisque l’hypothèque a automatiquement pris fin. Par contre, en cas de vente d’une maison sous hypothèque avec un crédit en cours, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de vente du notaire. 

La réussite d’une levée d’hypothèque dépend du prix de vente de la maison. Il faut que ce dernier soit suffisant pour la banque afin de couvrir :

• le capital restant dû ;
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• les frais de mainlevée de l’hypothèque ;
• les émoluments ou honoraires du notaire. 

Les délais de vente peuvent donc être allongés, rendant l'opération un peu plus complexe comparée à la vente d’un bien non hypothéqué.

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ? Trois cas différents

Le crédit est terminé depuis plus d’un an 

Une hypothèque est valable pour toute la durée du crédit immobilier, plus un an. Une fois ce délai passé, l’hypothèque prend fin de manière automatique et sans coût supplémentaire. Il est donc possible de vendre sa maison sans recourir à une levée de l’hypothèque.

Le crédit est terminé depuis moins d’un an 

Pour vendre un bien hypothéqué dont le crédit immobilier a été remboursé depuis moins d’un an, il faut demander une mainlevée d’hypothèque. En effet, la maison est encore sous hypothèque jusqu’à l’écoulement complet de l’année. Cette obligation entraîne des frais.

Le crédit est en cours 

Les durées d’endettement sont longues, entre 15 et 25 ans. Il est donc courant de chercher à vendre une maison hypothéquée avec un crédit immobilier en cours. Si le notaire accepte la vente, il faut procéder à la mainlevée de l’hypothèque, une étape qui intervient dès que tous les créanciers hypothécaires ont obtenu leur remboursement grâce au prix de vente. Le notaire envoie ensuite l’acte de radiation de l’hypothèque au service de la publicité foncière, ce qui entraîne un coût supplémentaire.

Combien coûte une mainlevée d’hypothèque ? 

Si vendre un bien hypothéqué nécessite une mainlevée, alors vous devez assumer des frais à votre charge. Ces derniers sont proportionnels au montant initial de votre emprunt immobilier majoré de 20 %. En effet, plus le montant du prêt est important, plus le pourcentage diminue. En moyenne, les frais de mainlevée représentent entre 0,15 % et 0,50 % du montant du prêt majoré. 

Frais de mainlevée d’hypothèque

Montant du prêt initial	Montant du prêt majoré de 20 %	Frais de mainlevée en pourcentage du prêt initial	Frais de mainlevée en montant
100 000 €	120 000 €	0,58 %	584 €
200 000 €	240 000 €	0,32 %	644 €
300 000 €	360 000 €	0,23 %	704 €
400 000 €	480 000 €	0,19 %	764 €
500 000 €	600 000 €	0,16 %	824 €

Source : paris.notaires.fr (novembre 2024) 

Ils sont composés :

• des droits d’enregistrement fixes ;
• des émoluments du notaire calculés selon un barème proportionnel ;
• la contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’hypothèque ;
• la TVA sur les émoluments notariaux et autres formalités. 

Prenons un exemple avec un prêt initial de 600 000 € : le coût de la mainlevée de l’hypothèque sera d’environ 884 €, en sachant qu’il faut aussi souvent ajouter les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Le notaire peut-il refuser la levée d’hypothèque ?

Dans quels cas peut-il refuser la levée d’hypothèque ? 

Si le prix de vente de votre logement ne permet pas de rembourser tous les créanciers, alors il est possible que le notaire refuse la vente. Toutefois, si le prix de vente couvre tous les frais et le remboursement des créanciers, le notaire devrait accepter la vente immobilière sans difficulté et réaliser la mainlevée de l’hypothèque le cas échéant.

Que faire si la vente est bloquée à cause d’une hypothèque ? 

Il est possible que vous vous trouviez face à un problème de levée d’hypothèque pour la vente de la maison, notamment un refus du notaire. Si la vente est bloquée par une hypothèque, et si vous avez entièrement remboursé votre dette ou que l’hypothèque a atteint son terme, sachez que vous pouvez obtenir sa mainlevée sur décision de justice. Le tribunal peut en effet agir si le notaire ou la banque s’opposent à la vente, et peut demander la radiation de l'inscription hypothécaire.

Acheter une maison hypothéquée : c’est possible, mais sous certaines conditions 

De la même manière qu’un propriétaire peut vendre une maison hypothéquée, il est possible d’acheter une maison sous hypothèque. Il peut s’agir d’une bonne affaire ou d’une opération risquée en fonction des situations :

• si le prix d’acquisition est supérieur au montant de l’hypothèque, il n’y a aucun risque pour l’acheteur puisque le notaire rembourse les créanciers sur le prix de vente et se charge de lever l’hypothèque ;
• si le prix d’acquisition est inférieur au montant de l’hypothèque, c’est plus risqué puisque les créanciers peuvent réclamer une partie des créances liées à l’hypothèque.

Que faire en cas d’hypothèque non déclarée par le vendeur ? 

L’hypothèque concerne uniquement le propriétaire du bien immobilier et ses créanciers. La plupart du temps, la question de l’hypothèque est résolue par le notaire au moment de la transaction et l’acquéreur ne doit rien prendre en charge de son côté.