Faire une offre d'achat immobilier

Après de longs mois de recherche, vous avez enfin déniché le logement de vos rêves. Vient maintenant l’heure de la concrétisation de la transaction qui commence par la formalisation de l’offre d’achat immobilier. Malgré l’urgence de cette démarche au vu de la concurrence potentielle sur le bien convoité, il s’agit d’une formalité à ne pas négliger compte tenu de ses implications futures sur la vente. Comment faire une offre d’achat immobilier ? Que doit-elle contenir ? A quel moment doit-elle être transmise ? Quels sont les pièges à éviter ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la rédaction de l’offre d’achat immobilier.

A quel moment faire une offre d’achat ?

La rédaction d’une offre d’achat immobilier ne peut être effectuée de façon impromptue et doit venir confirmer un processus d’achat mûrement réfléchi en amont.

Après avoir défini sa capacité d’emprunt

La première étape de la procédure consiste avant toute chose à estimer sa capacité d’emprunt en complément de l’apport afin de déterminer le montant de l’enveloppe globale qui pourra servir au financement du bien. Après avoir pris contact avec sa ou ses banques, le potentiel acquéreur pourra alors axer ses recherches vers les biens à la fourchette de prix entrant dans le cadre de son budget global.

La capacité d’emprunt est déterminée par la banque selon différents critères socio-professionnels et financiers relatifs à l’acquéreur. L’établissement financier va en effet estimer sa capacité à honorer ses échéances de remboursement en fonction de ses ressources mensuelles et de son comportement bancaire. Le taux d’endettement (charges mensuelles / recettes mensuelles) ne peut ainsi excéder 35 % selon les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Une fois avoir estimé la valeur du bien et des travaux

Une fois l’enveloppe budgétaire déterminée et le bien immobilier ciblé, le futur acquéreur doit estimer aussi précisément que possible sa valeur de marché. Il doit alors trouver le juste prix entre les attentes du vendeur, les prestations fournies, les éventuels points négatifs pouvant justifier une négociation (des travaux à réaliser par exemple) mais également effectuer une proposition susceptible d’être supérieure aux offres des autres acheteurs potentiels.

Il s’agit alors d’une étape assez complexe puisqu’il ne faut ni surestimer la valeur du bien, ni la minimiser sous peine de prendre le risque de perdre le logement convoité. Pour cela, il doit en premier lieu prendre en compte la surface du bien (c’est-à-dire le nombre de m² en Loi Carrez et non au sol) et les prix de vente pratiqués dans le quartier concerné. Il peut notamment se baser sur les montants au m² des dernières ventes réalisées sur la zone géographique concernée. Entreront ensuite en ligne de compte d’autres paramètres venant potentiellement augmenter la valeur du bien (nombre de pièces, présence d’un extérieur, étage, présence d’un ascenseur, qualité de l’isolation etc.).

 Une fois avoir consulté les diagnostics immobiliers

Parmi les différents critères susceptibles de modifier le montant de l’offre d’achat, il est tout particulièrement nécessaire de s’intéresser aux différents diagnostics immobiliers avant de procéder à toute offre concrète. Ceux-ci concernent notamment le risque d'exposition au plomb ou à l’amiante, la présence de nuisibles (rongeurs, insectes), l’état des installations électriques et de gaz, l’exposition à la pollution ou encore les diagnostics de performance énergétique (DPE).

Ces différents diagnostics obligatoires contiennent ainsi de précieuses informations sur la salubrité du bâtiment et sur les potentiels aménagements qui seront à effectuer après la vente, augmentant d’autant le budget nécessaire. La nécessité de réaliser des travaux trop importants pourra dans certains cas dissuader un acheteur potentiel d’effectuer une offre.

Après avoir prix connaissance du procès verbal d’assemblée générale

Autre document essentiel à consulter avant toute offre, le procès-verbal d’assemblée générale peut là aussi recéler une mine de renseignements importants pour la détermination du montant de l’offre et même pour sa réalisation effective ou non. Les PV d’AG rassemblent toutes les informations ayant donné lieu à discussion entre les membres d’une copropriété au cours d’une assemblée générale, qu’elle soit annuelle ou exceptionnelle.

Il peut alors s’agir de rapports faisant état de travaux nécessaires dans les parties communes, qu’ils aient déjà été budgétés ou non, de l’installation d’un ascenseur, du budget prévisionnel de la copropriété, de la possibilité d’acheter des parties communes etc. Certaines de ces opportunités permettront d'accroître la valeur du bien (un ravalement de façade récemment effectué par exemple) quand d’autres à l’inverse augmenteront de façon trop significative les charges de copropriété annuelles pour le budget du futur acquéreur.

Sous quelle forme faire la proposition d’achat ?

L’offre d’achat peut être réalisée de façon orale ou écrite. Pour une offre d’achat écrite, celle-ci peut également être effectuée de deux façons différentes : l’offre d’achat manuscrite sur papier à envoyer par courrier ou l’offre d’achat numérique transmise par email. Ce dernier moyen est de plus en plus utilisé par les acheteurs pour son instantanéité évitant ainsi les pertes de temps entre la transmission et la réception et permettant bien souvent de bénéficier de la primauté sur les autres acheteurs.

Le choix de la forme de l’offre dépend avant tout de l’avancement dans le processus de réflexion de l’acheteur. Lorsqu’il ne souhaite pas s’engager outre mesure compte tenu de certaines incertitudes, sans pour autant vouloir mettre de côté le bien, il a alors tout intérêt à effectuer une offre orale, celle-ci étant peu engageante pour l’acheteur comme pour le vendeur. Ce dernier pourra en effet de son côté, proposer le bien à d’autres acheteurs potentiels sans que l’auteur de l’offre orale ne puisse s’y opposer. L’offre orale constitue à cet égard une sorte de pré-offre avant l’engagement écrit officiel une fois que l’acquéreur potentiel aura pu approfondir ses recherches pour se forger une conviction définitive.

L’offre écrite, pour sa part, est, en théorie, plus engageante pour l’acheteur puisqu’elle l’oblige à acquérir le bien si elle est acceptée par le vendeur sous peine de devoir s’acquitter de dommages et intérêts auprès du vendeur. En pratique, cet engagement n’est pas définitif pour l’acquéreur puisque celui-ci a encore la possibilité de retirer son offre à l’issue du délai de rétractation de 10 jours (contre 7 jours auparavant) suivant la promesse ou le compromis de vente sans avoir à subir aucune pénalité. L’offre écrite vise donc ainsi à protéger l’acheteur pour une acquisition dans des conditions particulières définies et sans qu’il n’ait à se précipiter dans un achat important de façon inconsidérée.

 

Que faut-il mettre dans l’offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier écrite doit comporter les éléments suivants :

• l’adresse du bien ainsi que ses différentes caractéristiques d’identification (type de bien, surface, étage, nombre de pièces etc.) ;
• le prix d’acquisition proposé ;
• la durée de validité de l’offre ;
• le délai de rétractation suite à l’acceptation du vendeur ;
• la solution de financement du bien (apport personnel, emprunt voire hypothèque);
• les modalités de réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception, par mail ou encore par voie d’huissier) ;
• les conditions d’application du contrat (effectivité de la vente au moment de l’avant-contrat, annulation de la vente en cas de non-acceptation dans le délai imparti) ;
• les informations sur l’intermédiaire éventuel concourant à la concrétisation de la vente (agence immobilière, chasseur de biens) ;
• la date et l’heure de la rédaction de l’offre.

Voici un modèle d'offre d'achat immobilier

Les conditions suspensives

Pour vous couvrir, l’offre d’achat doit également contenir certaines conditions suspensives si vous n’êtes pas certain de pouvoir honorer cet engagement après l’acceptation de l’offre par le vendeur. Ces clauses permettront alors d’annuler la vente sans que vous n’ayez à encourir de pénalités. Bien sûr, l’inclusion de ces clauses rendra votre dossier potentiellement moins intéressant pour le vendeur qu’un dossier ne mentionnant pas de conditions suspensives.

Il peut principalement s’agir du refus d’emprunt de la part de la banque (un vendeur préfèrera alors un acheteur pouvant financer seul l’intégralité du bien), d’un montant de travaux sous-estimé, de défauts constatés dans les équipements du logement (installation électrique, raccordements de tuyauterie notamment) ou bien encore de la présence de servitudes apparentes ou non (servitudes de passage, écoulement des eaux de ruissellement etc.).

Quels sont les points de vigilance avant d’envoyer la proposition ?

Afin d’optimiser vos chances de voir votre offre acceptée, il vous faudra être vigilant sur un certain nombre de points particuliers pour présenter la proposition la plus aboutie possible. Veillez donc à prendre en compte les éléments suivants :

• L’estimation du délai d’acceptation le plus opportun possible. Celui-ci ne doit pas être trop long pour éviter de laisser trop de temps à d’autres acquéreurs potentiels ni trop court pour ne pas mettre une pression démesurée sur le vendeur. Un délai d’environ une semaine est généralement recommandé ;
• Le calcul de la capacité d’emprunt et l’obtention de l’accord de la banque ;
• La bonne évaluation du prix du bien suite notamment à la consultation de tous les documents s’y rapportant (diagnostics, PV d’AG, règlement de copropriété etc.);
• La mention des possibilités de rétractation ;
• La vérification de la présence de toutes les clauses suspensives. Un oubli pourrait en effet vous mettre dans une situation particulièrement inconfortable et vous contraindre au règlement de dommages et intérêts en cas d’annulation de la vente ;
• Attention à ne surtout pas verser d’arrhes au vendeur avant tout compromis de vente malgré l’insistance potentielle de ce dernier ;
• Si vous le pouvez, n’hésitez pas à joindre des annexes permettant de compléter votre dossier d’étayer à honorer votre promesse d’achat (attestation de financement de la banque, accord de principe, lettre de confort en cas de passage par un courtier ou bien encore une lettre détaillant vos motivations d’achat afin de jouer sur l’aspect affectif).