Location vente : définition, financement et obligations

En quoi consiste la location-vente ?

Définition

La location-vente, également connue sous le nom de location-accession, offre la possibilité d'accéder progressivement à la propriété. Ce processus implique de choisir un bien immobilier et de le louer pour une période appelée "période de jouissance", dont la durée est déterminée à l'avance dans le contrat. La location-vente peut s'appliquer à différents types de biens, que ce soit une maison ou un appartement. Toutefois, la nature spécifique du bien doit être précisée dans le contrat.

La phase de location

La location-vente débute avec la signature d'un contrat préliminaire, engageant le vendeur à réserver le bien pour le locataire en échange du versement d'une somme spécifiée dans le contrat. Selon la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, le locataire doit verser jusqu'à 5% du prix du bien.

Pendant la période de jouissance, le locataire paie une redevance qui se compose de deux éléments :

• une indemnité d'occupation, parfois appelée compensation de jouissance ;
• une part acquisitive, qui sert d'épargne et sera restituée au locataire s'il décide de ne pas acheter le bien.

Ensuite, un contrat définitif est signé en présence d'un notaire et enregistré au bureau des hypothèques pour formaliser la location-vente. Ce contrat doit contenir des informations obligatoires, notamment :

• le prix du bien, que l'on peut estimer en utilisant des outils en ligne ;
• la date de début de la jouissance ;
• le montant de la redevance ;
• les garanties, etc.

La phase d’achat

Pendant la période de jouissance, le locataire a deux options principales :

1. Lever l'option d'achat à n'importe quel moment et devenir propriétaire du logement : dans ce cas, le locataire doit payer au vendeur la différence entre le prix de vente convenu et le montant total de la part acquisitive versée pendant la période de jouissance. Pour financer l'achat du bien, le locataire peut choisir un prêt immobilier traditionnel ou opter pour le prêt social location accession (PSLA), sous certaines conditions.
2. Renoncer à l'acquisition du bien : dans cette situation, la part acquisitive est restituée au locataire. Cependant, le vendeur peut demander une indemnité correspondant à 2 % du prix de vente du bien, conformément à la loi de 1984. En cas d'annulation du contrat par le vendeur, ce dernier doit rendre la part acquisitive au locataire et verser une indemnité de 3 %. Aucune indemnité n'est exigée si l'acheteur renonce à l'acquisition du bien en raison du refus de financement par la banque.

À qui s’adresse la location-vente ?

C'est une solution particulièrement adaptée aux individus à revenus modestes. Lors d'une transaction immobilière classique, la souscription à un prêt immobilier est souvent une condition préalable à la signature de l'acte authentique de vente. À moins que le montant de la transaction ne soit relativement faible, obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque peut être un obstacle.

Pour démontrer que vous disposez d'un capital et que vous serez en mesure de rembourser le prêt de manière fiable, un apport personnel est requis. Cet apport équivaut généralement à 10 % du montant total du financement, mais dans certains cas, il peut être beaucoup plus élevé.

Si l'emprunteur potentiel n'est pas en mesure de fournir cet apport, il existe un risque significatif que la banque rejette sa demande de prêt. Pour un premier achat immobilier (primo-accédant), il peut donc être plus avantageux d'envisager une location-accession comme alternative.

Quelles sont les obligations des deux parties ?

Les obligations du vendeur

Pendant la période de location-accession, le vendeur n'a pas le droit de disposer du bien immobilier. La jouissance du logement appartient au locataire-accédant pour la durée définie dans le contrat, qui est généralement limitée à 4 ans maximum. Les frais de copropriété incombent au locataire-accédant, mais le vendeur reste garant du paiement de ces frais. En cas de défaillance de paiement de la part du locataire-accédant, le syndicat de copropriété peut donc se tourner vers le vendeur pour obtenir le règlement.

Les obligations de l’acheteur

Pour l'acheteur, dès la signature du contrat de location-vente, le locataire-accédant est considéré comme propriétaire. Il a le droit d'assister aux assemblées générales de copropriété et de participer aux votes. L'acheteur est également responsable des coûts d'entretien et de réparation de l'immeuble, ainsi que de l'entretien du logement qu'il occupe. De plus, il doit s'acquitter de la taxe foncière.

Vendeur : quels sont les avantages et les inconvénients ?

La location-accession présente l'avantage pour le vendeur de ne pas avoir à supporter la taxe foncière ni les charges de copropriété jusqu'à la vente effective du bien.

Cependant, si le vendeur décide de révoquer la vente après la signature du contrat, il est tenu de verser une indemnité équivalente à 3 % du prix du bien au locataire-accédant. De plus, il est important de noter que le vendeur doit déclarer les loyers perçus (sous forme d'indemnité d'occupation) en tant que revenus fonciers pendant toute la période de location.

Acheteur : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Les avantages pour l'acheteur sont nombreux et variés. La location-vente en immobilier offre plusieurs avantages, notamment :

• Accès progressif à la propriété : l'acheteur peut progressivement devenir propriétaire du bien au fil du temps.
• Flexibilité : l'acheteur a la possibilité de lever l'option d'achat à sa convenance ou de renoncer à l'achat, offrant ainsi une grande flexibilité.
• Épargne constituée : pendant la période de location, le locataire-accédant se constitue une épargne, ce qui peut faciliter l'achat du bien.
• TVA réduite : le prix de la TVA à la vente est réduit à 5,5 % au lieu de 19,6 %, ce qui peut représenter une économie significative.
• Exonération de la taxe foncière : le locataire-accédant est exonéré de la taxe foncière pendant une période de 15 ans.
• Options de financement : acheter une maison en location-vente peut être financé grâce à un prêt immobilier classique ou à un prêt réglementé tel que le prêt social location-accession (PSLA).

Cependant, si le locataire-accédant décide de ne pas acheter le bien, le vendeur peut demander, conformément à la loi de 1984, le paiement d'une indemnité équivalente à 1 % du prix de vente du bien. Dans ce cas, le locataire devra quitter le logement en le restituant en bon état.

Comment financer la location-vente ?

Le prêt classique

Financer la location-vente d’une maison sans apport est possible, dans la mesure où vous épargnez durant votre phase d’occupation du logement. Ainsi, vous pouvez mettre de côté durant vos années de location pour vous constituer l’épargne nécessaire à la constitution d’un apport, critère indispensable de nos jours pour obtenir un crédit auprès d’un établissement bancaire. C’est la raison pour laquelle cette solution est privilégiée par les jeunes actifs et les primo-accédants.

Le PSLA ou Prêt Social Location-Accession

Le prêt social location-accession (PSLA) est un prêt destiné à financer l'acquisition ou la construction de logements neufs qui seront proposés sous forme de contrat de location-accession. Une particularité de ce prêt est qu'il peut être transféré à l'acheteur lorsque le logement est vendu après la période de location. En outre, ce prêt offre plusieurs avantages, notamment :

• une exonération de la taxe foncière pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans après la date de livraison du bien ;
• une garantie de relogement en cas de renoncement à l'achat par le locataire, qui serait contraint de quitter le logement ;
• une garantie de rachat, dans le cas où le locataire devenu propriétaire rencontrerait des difficultés à rembourser son prêt en raison d'événements difficiles tels que le décès ou la séparation (cette garantie est valable jusqu'à 15 ans après la signature de l'acte de vente).

L’acheteur peut-il renoncer à acquérir le logement ?

Oui, le locataire-accédant peut choisir de ne pas devenir propriétaire. Dans le cas où le locataire décide de ne pas acheter le logement, il devra quitter les lieux. Le vendeur devra lui rembourser les sommes versées qui correspondent à la fraction acquise de la redevance. Ce remboursement doit être effectué dans un délai de 3 mois. Il est important de noter que le vendeur peut retenir une indemnité, mais cette indemnité ne peut pas excéder 1 % du prix du logement.

Que contient le contrat de location-vente ?

Pour qu'un contrat de location-accession soit valide, il doit impérativement inclure certaines informations essentielles. Voici une liste des éléments que doit comporter un contrat de location-vente:

• une description détaillée du logement concerné ;
• le prix de vente du bien ;
• les modalités de paiement (le contrat doit spécifier si des paiements anticipés, en tout ou en partie, sont autorisés) ;
• les modalités de paiement par l'acheteur, notamment s'il s'agit d'un prêt immobilier ;
• la date à laquelle l'acheteur prendra possession du bien ;
• les conditions permettant une éventuelle levée anticipée de l'option d'achat ;
• le montant de la redevance, sa périodicité, et le cas échéant, les modalités de révision de cette redevance ;
• les règles pour calculer le prix de vente en fonction des redevances déjà versées ;
• les clauses relatives à d'éventuelles indemnités en cas d'annulation de la vente, que ce soit de la part de l'acheteur ou du vendeur ;
• les informations concernant la garantie du prêt, y compris la nature de la garantie, le nom et l'adresse du garant s'il y en a un ;
• une liste des frais qui seront à la charge de l'acheteur, accompagnée d'une estimation de leur montant ;
• les conditions d'interdiction de logement dans les lieux en cas de renonciation à l'acquisition du bien ;
• les références des contrats d'assurance relatifs au bien en question.

Pour être valable, ce contrat doit être signé en présence d'un notaire, car la location-accession comporte des aspects techniques nécessitant l'expertise notariale.