Qu'est-ce que le bail réel solidaire ou BRS ?

BRS ou bail réel solidaire : définition

Au même titre que le PSLA, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété mis en place par les pouvoirs publics pour accompagner les ménages modestes vers une acquisition immobilière. Mis en place dans le cadre de la loi Macron du 6 août 2015, il offre la possibilité aux foyers à faibles ressources d'acquérir un logement à prix modéré dans des zones considérées comme tendues du point de vue de l'offre. Cette acquisition est permise par un découplement du foncier (le terrain) par rapport au bien en lui-même (le bâti).

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Dans la pratique, le BRS prend la forme d'un contrat conclu entre un organisme de foncier solidaire (OFS) qui est propriétaire du terrain et un preneur (le particulier) qui devient propriétaire du logement. Pour le terrain, le preneur reste locataire et doit seulement s'acquitter d'une redevance mensuelle relativement faible en vertu d'un bail conclu avec l'OFS pour une durée de 18 à 99 ans.

Cette dissociation du foncier et du bâti contribue à abaisser parfois de façon importante le prix du bien immobilier (de 20 à 40 % selon les zones concernées). Elle permet alors à des foyers modestes d'acheter un logement en zone tendue en contournant l'impact parfois important du foncier dans certaines villes.

Les caractéristiques du logement

Pour être éligible au BRS, le logement doit la plupart du temps être situé dans les grandes agglomérations françaises bien que certaines petites communes prennent également part au dispositif (comme notamment Ambilly). Différentes zones ont à cet effet été définies conditionnant les plafonds de ressources que nous évoquerons juste après :

• la zone A comprenant l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la région genevoise française, les agglomérations de Nantes, Lille, Rennes, Lyon, Marseille ou encore Montpellier ;
• la zone B1 comprenant les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur et globalement les zones où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés. La Corse et les départements et territoires d’Outre-mer entrent également dans cette classification ;
• la zone B2 qui concerne les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les villes littorales ou transfrontalières où les prix du foncier sont élevés ainsi que le pourtour de l’Île-de-France ;
• la zone C qui recoupe le reste de la France.

Outre la zone géographique, le logement doit être utilisé à titre de résidence principale afin de pouvoir entrer dans le cadre du BRS.

Les plafonds de ressources 2023

Pour pouvoir bénéficier du bail réel simplifié, les demandeurs doivent également respecter des plafonds de ressources basés sur le revenu de référence de l’année N-2 ainsi que sur la composition du foyer. Ceux-ci sont mis à jour chaque début d’année au 1er janvier et sont identiques à ceux du PSLA.

Plafonds de revenus définis pour bénéficier du BRS pour l’année 2023

Composition du foyer	Zone A	Zones B et C
1 personne	35 515 €	26 921 €
2 personnes	49 720 €	35 899 €
3 personnes	56 825 €	41 525 €
4 personnes	64 638 €	46 014 €
5 personnes et plus	73 732 €	50 489 €

Source : Action Logement

Les obligations

Outre les critères de ressources et l’occupation en tant que résidence principale, le demandeur doit par ailleurs :

• s’acquitter chaque mois du remboursement du prêt immobilier pour l’achat du bâti ;
• payer sa redevance mensuelle à l’OFS ;
• faire construire un logement ou acheter un bien immobilier existant (avec possibilité ou non d’y réaliser des travaux de réhabilitation) ;
• des conditions supplémentaires peuvent venir s’ajouter en fonction de la politique pratiquée par les différentes collectivités territoriales avec notamment des critères de typologie de logement, de composition du foyer, de proximité du lieu de travail ou encore de proportions de locataires au niveau du parc social ;
• un processus formel doit être respecté en cas de revente d’un bien acheté avec BRS (plus-value limitée et encadrée notamment).

Bail réel solidaire : les avantages et les inconvénients

Le BRS procure de nombreux avantages à ses bénéficiaires même s’il comporte également quelques limites.

Les avantages

Le bail réel solidaire (BRS) offre plusieurs avantages permettant au final d'acquérir sa résidence principale à un prix attractif :

• tout d'abord, il permet d'économiser sur le coût du foncier qui représente une proportion non négligeable de la valeur d'un bien immobilier (de l'ordre de 15 à 30 % selon les zones géographiques) ;
• de plus, le prix de vente est réglementé afin que le bien puisse rester accessible aux ménages les plus modestes ;
• il est également possible de bénéficier d'une TVA à taux réduit à 5,5 % pour l'achat d'un logement neuf ;
• certaines communes prévoient par ailleurs la possibilité de bénéficier d’un abattement de taxe foncière pour les bénéficiaires d’un BRS ;
• le BSR est compatible avec la souscription d'un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer le bien ;
• la durée du bail peut être prolongée indéfiniment. La valeur du bien est ainsi garantie sur le long terme, ce qui permet de se constituer un patrimoine pérenne dans la durée et de préparer sereinement sa retraite ;
• le fait de ne pas être propriétaire du foncier éloigne les risques liées à la spéculation et donc à une perte de valeur à terme pour le propriétaire du logement ;
• le BRS contribue enfin au développement de l'immobilier local pour tous et de la mixité sociale.

Grâce à tous ces avantages, on considère en moyenne que le BRS permet une réduction de l'ordre de 25 à 40 % sur le prix d'achat par rapport aux prix constatés sur le marché local.

Les inconvénients

Malgré ses nombreux avantages, le BRS comporte également quelques inconvénients parmi lesquels :

• l’encadrement de la revente : même si la revente est possible, la plus-value est très encadrée afin de faire profiter de nouveaux acheteurs aux revenus modestes du dispositif ;
• une impossibilité d’hériter du bien en cas de succession à moins que l’héritier ne remplisse les critères de revenus ;
• la limitation à la résidence principale et donc l’impossibilité de réaliser de la location saisonnière pour les biens acquis sous ce dispositif ;
• même si le foncier est dissocié du bien, le propriétaire doit malgré tout verser une redevance à l’OSF (de l’ordre de 1 à 4 € du m²) dont le montant est réévalué chaque année ;
• enfin, en tant que dispositif d’accession sociale, le nombre de personnes pouvant bénéficier du BRS est limité selon les niveaux de ressources.

Où et comment trouver un bien immobilier avec un BRS ?

L’achat avec un BRS est uniquement possible dans les communes éligibles au dispositif précédemment citées. Pour en faire la demande, il convient de contacter un organisme de foncier solidaire et d’adresser un dossier complet d’accès.

Une fois le dossier approuvé, un avant-contrat sera finalisé et signé entre le demandeur et l’OFS. La réalisation d'un BRS suit le même cheminement en 3 étapes qu’une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) à savoir :

• un avant-contrat dit contrat de réservation ;
• un contrat définitif ;
• la livraison du logement.

Comment revendre un logement avec un bail réel solidaire ?

La revente dans le cadre du BRS est strictement réglementée et soumise à plusieurs contraintes. Elle doit ainsi suivre les étapes suivantes :

• informez l'OFS de votre intention de revendre le logement ;
• faites évaluer le prix du logement par l'OFS en fonction de son état, de l'indice INSEE des notaires et de l'évolution des prix du marché local ;
• en cas de vente, si votre logement a pris de la valeur, la plus-value est encadrée et limitée afin de garantir l'accès à la propriété à d'autres ménages modestes dans le cadre du BRS ;
• si au bout d'un an, votre bien n'a pas trouvé preneur, l'OFS a l'obligation de racheter votre logement quelle que soit la conjoncture économique et l'évolution du marché local. Il s'agit donc d'un investissement sécurisé vous mettant à l'abri financièrement à une période où le marché immobilier se tend et où le nombre de transactions diminue.