Tout savoir sur l'hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, anciennement PPD

Qu’est-ce que l’hypothèque spéciale de prêteur de deniers ?

La réforme du droit des sûretés en septembre 2021 a remplacé le privilège de prêteur de deniers par une hypothèque légale ; l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers. Cette modification est entrée en vigueur au 1^er janvier 2022.

Définition

L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers est décrite à l’article 2402 du Code civil. Elle permet à un établissement bancaire de faire vendre un bien immobilier. Avec le prix de la vente, il obtient le remboursement des fonds prêtés au propriétaire.

Il s’agit d’une sûreté réelle, car la banque se base sur la valeur de votre bien immobilier pour sécuriser un crédit d’un montant similaire. C’est une garantie particulièrement appréciée des organismes bancaires. En effet, elle leur donne une priorité de remboursement par rapport aux autres créanciers, appelés créanciers chirographaires.

L’évolution du droit des sûretés a été faite pour renforcer la sécurité juridique. En effet, elle met fin à la rétroactivité des inscriptions de privilège sur un bien immobilier.

Les hypothèques légales, et notamment celle du prêteur de deniers, obtiennent leur rang de créancier au jour de leur  inscription. Elle requiert donc une inscription au service de la publicité foncière. Auparavant, le privilège du prêteur de deniers prenait effet au jour de la signature de la vente du bien.

Les crédits concernés par l’hypothèque spéciale

L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers peut être utilisée pour garantir le remboursement d’un crédit immobilier.

Elle est utilisable uniquement pour l’acquisition d’un bien existant. Ce peut être une maison, un appartement ou un terrain nu. L’hypothèque spéciale ne peut pas servir pour l’achat d’un bien neuf en l’état futur d’achèvement (Véfa). En effet, dans cette situation, l’organisme bancaire n’est pas assuré de la construction effective du bien immobilier dans l’avenir. L’incertitude ne permet pas de créer une garantie suffisamment solide. C’est la raison pour laquelle la sûreté ne peut pas être utilisée pour financer les travaux de construction de votre maison.

L’hypothèque spéciale ne permet pas non plus de garantir un prêt pour des travaux de rénovation. En effet, ce type de sûreté porte uniquement sur le bien ayant pu être acquis grâce au prêt immobilier garanti. La banque ne sera pas en mesure de saisir uniquement les rénovations effectuées pour obtenir le remboursement du capital prêté.

Quelle est la différence entre hypothèque légale et hypothèque conventionnelle ?

Une hypothèque est conventionnelle lorsqu’elle est créée par la volonté commune du débiteur et du créancier. L’emprunteur apporte en garantie un bien qu’il possède déjà et dont il est pleinement propriétaire. Il a nécessairement fini de rembourser le prêt immobilier éventuellement souscrit pour l’acquérir.

Au terme d’hypothèque conventionnelle s’oppose l’hypothèque légale. Cette dernière résulte de la loi.

Il est également nécessaire de distinguer les notions d’hypothèques spéciales et générales.

L’article 2392 du Code civil dispose qu’une hypothèque spéciale s’inscrit uniquement sur le bien immobilier sur lequel porte le crédit garanti. Le créancier doit donc s’assurer que la valeur du bien est suffisante pour rembourser la totalité du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Les hypothèques générales s’inscrivent, elles, sur la totalité du patrimoine immobilier de la personne ayant une dette. Elles permettent même de réaliser des inscriptions complémentaires sur les immeubles arrivés par la suite dans le patrimoine de l’emprunteur.

Comment mettre en place un privilège de prêteur de deniers ?

Pour créer l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, il est nécessaire de se rendre chez un notaire pour effectuer les formalités d’achat du bien immobilier et de souscription du prêt immobilier.

Des informations doivent obligatoirement figurer sur les documents officiels :

• le contrat de prêt doit décrire l’usage du capital emprunté (acquisition d’une maison ou d’un appartement ancien, par exemple) ;
• l’acte de vente doit indiquer que l’achat est financé par un crédit immobilier.

À la suite de la signature de ces documents, le notaire doit procéder à l’inscription de l’hypothèque spéciale dans le registre du service de la publicité foncière (avant dénommé « conservation des hypothèques »). Cette modalité doit être exécutée dans un délai de deux mois, maximum, après la signature de l’acte de vente.

Si toutes ces modalités sont réalisées, l’hypothèque est créée. La banque n’est alors pas tenue d’obtenir l’accord de l’emprunteur pour constituer son privilège spécial de prêteur de deniers.

Combien coûte l’hypothèque spéciale ?

Les frais d’inscription de la garantie spéciale sont à la charge du débiteur, c’est-à-dire l’emprunteur. C’est une disposition légale prévue par le Code civil dans son article 2406.

Le montant de la démarche administrative se décompose en :

• frais des formalités ;
• émoluments du notaire ;
• droits d’enregistrement à la publicité foncière.

Ce type de sûreté est moins onéreuse qu’une sûreté conventionnelle. En effet, elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière.

Comment prend fin une hypothèque spéciale ?

L’hypothèque spéciale prend fin par la disparition naturelle de la dette, c’est-à-dire le remboursement du prêt à son terme prévu. La garantie spéciale du prêteur de deniers reste inscrite une année supplémentaire après son terme effectif. Elle n’a toutefois aucune incidence pour le propriétaire du bien concerné.

Un remboursement anticipé total du crédit immobilier ne met pas fin d’office à l’hypothèque spéciale. Il est nécessaire d’établir un nouvel acte notarié pour mettre un terme à l’hypothèque spéciale dans cette situation.

Si le prix de la vente du bien immobilier dépasse le montant des dettes de l’emprunteur, la banque lui doit la différence. Cette dernière devra toutefois d’abord vérifier s’il n’existe pas d’autres créanciers privilégiés.

Si c’est le cas, l’établissement bancaire est tenu de consigner les sommes restantes. Elles sont ensuite réparties entre les différents créanciers proportionnellement à leur créance. Le débiteur est déchargé de sa dette uniquement si le surplus est parvenu à rembourser tous les créanciers possédant un privilège.

Comparaison avec les autres garanties

Il existe des alternatives à l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers. Les deux principales sont :

• l’hypothèque conventionnelle : elle permet de garantir le remboursement d’un prêt sur un bien dont l’emprunteur est déjà propriétaire ;
• la caution par une entreprise spécialisée : l’emprunteur dispose d’une caution, personne morale, pour garantir le paiement des mensualités en cas de défaut.

Voici un tableau résumant les coûts des différentes garanties :

	Hypothèque spéciale du prêteur de deniers	Hypothèque conventionnelle	Caution par une entreprise spécialisée
Mise en place de la garantie	804 €	1 579 €	1 620 €
Coût d’une mainlevée anticipée	584 €	584 €	1 123 €
Restitution à l’emprunteur à la fin du crédit	0 €	0 €	865 €
TOTAL	1 388 €	2 163 €	1 878 €

Les chiffres sont issus d’une simulation de l’Anil, de Crédit Logement ou de la chambre des notaires pour un prêt de 100 000 €.