Frais d'acquisition : de quoi sont composés les frais de notaire ?

Frais d’acquisition : définition

Première acquisition immobilière ou non, un achat immobilier est une étape importante. Pour garantir la légalité et la validité de cette transaction, il est impératif de passer par un notaire. Il est en effet le garant de la bonne finalisation de l’opération. Ce professionnel a alors la lourde responsabilité de s’assurer que toutes les formalités juridiques sont respectées et que les deux parties, acheteur et vendeur, sont protégées. Il est par conséquent impossible d’acheter sans notaire.

L’expression “frais de notaire” est couramment utilisée pour désigner l’ensemble des coûts associés à cette intervention juridique. Néanmoins, il est essentiel de comprendre que ces frais ne se limitent pas à la seule rémunération du notaire. Ils englobent effectivement diverses taxes, droits et autres dépenses nécessaires à la finalisation de la vente. Ces frais, plus justement nommés “frais d’acquisition”, représentent un pourcentage non négligeable du prix de vente et doivent être anticipés par tout acquéreur potentiel. Cette partie d’une acquisition immobilière est généralement financée par un apport personnel. En effet, les établissements prêteurs exigent en très grande majorité que les frais d’acquisition ne soient pas financés par un crédit immobilier.

De quoi sont composés les frais d’acquisition ?

Les droits et taxes

Lorsqu'on parle de frais d’acquisition, une grande partie de ces coûts est en réalité directement attribuée aux droits et taxes d'État. En effet, une portion importante des sommes versées lors de l'achat immobilier ne revient pas au notaire, mais est destinée à l'administration fiscale. Ces montants représentent ce que l'on appelle les droits d'enregistrement immobilier ou, selon la nature du bien et la durée de détention, la taxe de publicité foncière.

Trois éléments majeurs composent ces droits et taxes :

• Le droit départemental: c'est la principale composante, et son taux varie selon les départements.
• La taxe communale additionnelle: comme son nom l'indique, cette taxe est perçue au profit des communes.
• Le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement du droit départemental : il s'agit d'une somme prélevée pour couvrir les frais administratifs liés à la collecte et au traitement de ces taxes.

Il est essentiel pour les acquéreurs de bien comprendre ces composantes afin d'anticiper le coût total de leur investissement.

Taux de droit commun

Les droits d'enregistrement lié à un achat immobilier	Le taux appliqué
Droit départemental	4,50 % sauf pour les départements de l’Indre, de l’Isère, de Mayotte et du Morbihan où le taux est de 3,80 %*
Taxe communale additionnelle	1,20 %
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental	2,37 %**

*Ce droit peut être modifié par les conseils départementaux sans être inférieur à 1,20 % ou supérieur à 3,80 %.

**Calculé sur le montant du droit départemental

Source : notaires.fr.

Taux réduit

Nature de la taxation	Taux
Droit départemental	0,70 %
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental	2,14 %**

**Calculé sur le montant du droit départemental

Les émoluments du notaire

Les frais d'acquisition comprennent également les émoluments du notaire. Ces émoluments, souvent confondus avec les honoraires, ont une particularité majeure : ils sont strictement encadrés par l'État. Ainsi, contrairement aux honoraires qui sont librement fixés par le notaire en fonction des services supplémentaires qu'il peut fournir, les émoluments suivent un barème réglementé. Ce barème est dégressif et varie en fonction du prix de vente du bien immobilier.

Cet encadrement est mis en place pour protéger les acquéreurs et assurer une certaine transparence dans la décomposition des frais d'acquisition. Il est important pour tout acheteur ou vendeur de comprendre cette différence pour éviter toute surprise lors de la finalisation de la transaction. Toutefois, si le notaire propose des prestations spécifiques, en dehors de son rôle standard dans la vente, il peut facturer des honoraires supplémentaires, qui seront, eux, fixés librement.

Émoluments du notaire

Tranche d’assiette	Taux appliqué
De 0 à 6 500 €	3,87 %
De 6 500 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
Plus de 60 000 €	0,799 %

Exemple pour une acquisition de 200 000 €

Exemple pour une acquisition de 200 000 € :

Tranches d’assiette	Taux appliqué	Émoluments
De 0 à 6 500 €	3,87 %	6 500 x 3,87 % = 251,55 €
De 6 500 € à 17 000 €	1,596 %	(17 000 - 6 500) x 1,596 % = 167,58 €
De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %	(60 000 - 17 000) x 1,064 % = 457,52 €
Plus de 60 000 €	0,799 %	(200 000 - 60 000) x 0,799 % = 1 118,60 €
TOTAL		1 995,25 €

Les émoluments de formalités et débours

Dans les frais d’acquisition, les émoluments de formalités représentent les coûts engendrés par les différentes démarches administratives et formalités que le notaire effectue au nom de l'acheteur. Cela comprend la demande de documents officiels, la consultation de registres ou encore les recherches foncières.

Les débours, quant à eux, correspondent aux frais avancés par le notaire pour le compte de son client. Il s'agit, par exemple, des coûts liés au cadastre, aux géomètres ou à d'autres intervenants nécessaires à la transaction.

Peut-on réduire les frais d’acquisition ?

S’ils sont fixes, il existe toutefois quelques astuces pour réduire les frais de notaire.

L’achat dans le neuf à un taux réduit

Investir dans un logement neuf présente un avantage fiscal notable : une partie des frais d’acquisition est moins élevée. En effet, au lieu des 7 à 8 % habituels pour un bien ancien, ils s'élèvent seulement à environ 2 ou 3 % du prix de vente pour un logement neuf. Cette réduction significative offre aux acquéreurs la possibilité d'économiser considérablement sur les frais d'acquisition notaire.

Déduire les meubles du montant du bien

Il est possible de déduire du montant total de la vente la partie mobilier du bien s’il y a lieu, permettant de réduire les frais d'acquisition. Ainsi, en séparant le coût des meubles de celui du bien immobilier, les droits d’enregistrement immobilier s'appliquent uniquement sur le prix du bien immobilier, sans les meubles. Cette astuce, légale et pratique, permet d'alléger les charges associées à l'achat, mais il est essentiel que l'évaluation des meubles soit réaliste et justifiée.

Négocier la rémunération du notaire

Lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier, il est essentiel de savoir que chacun est libre de choisir son notaire, acheteur et vendeur. Ce choix permet, dans certains cas, de négocier la rémunération du notaire, particulièrement en ce qui concerne les honoraires pour des services spécifiques.

Opter pour un notaire avec lequel on a déjà établi une relation de confiance peut ouvrir la voie à des discussions sur les coûts notamment, rendant la transaction plus avantageuse pour l'acheteur ou le vendeur.

Découvrez notre guide sur le fonctionnement d'une vente acte en main.

Comment calculer vos frais de notaire ?

Pour calculer vos frais de notaire, vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

• le prix du bien ;
• sa nature (neuf ou ancien) ;
• la région d'acquisition.

Plusieurs simulateurs en ligne sont disponibles pour vous aider à obtenir une estimation rapide. Toutefois, pour une évaluation précise, il est recommandé de consulter directement un notaire ou de se référer au barème réglementé. N'oubliez pas que ces frais englobent les droits et taxes, les émoluments du notaire, ainsi que d'autres frais annexes.