⏱L'essentiel en quelques mots
Vendre un bien signifie bien souvent une rentrée d’argent importante pour le propriétaire. Afin de s’assurer de la pertinence financière de l’opération, il est toutefois important de vérifier tous les éléments liés à la vente. Le propriétaire vendeur doit par exemple prendre en compte les frais d’agents immobiliers. Il doit surtout anticiper l’imposition sur sa plus-value. En effet, en fonction de la situation cela peut impacter significativement ses gains. Il existe toutefois plusieurs cas de figure permettant de bénéficier d’une exonération de taxation. C’est le cas notamment pour la vente d’un bien immobilier dont la valeur est inférieure à moins de 15 000 €.
- L’exonération de la plus-value s’applique sur le prix de vente globale pour un propriétaire unique ou sur le montant de la quote-part en cas d’indivision.
- Pour la vente d’un bien détenu en nue-propriété et usufruit, l’exonération se calcule sur le prix de vente totale en fonction du barème légal et de l’âge de l’usufruitier.
Sommaire
Vente inférieure à 15 000 euros : exonération totale de la plus-value immobilière
La plus-value désigne la différence positive entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le prix de revente.
Exemple
Lucie M. a acheté une petite maison 50 000 €. Deux ans plus tard, elle la revend pour 75 000 €. Elle a réalisé 15 000 € de plus-value.
Georges C. a acheté un appartement 100 000 €. Un an plus tard, il le revend 90 000 €. Il a fait une moins-value de 10 000 €.
La plus-value sur les petites ventes est exonérée d’impôt. Les petites ventes sont celles dont le montant n’excède pas 15 000 €. Cette limite concerne la vente totale par un seul propriétaire ou la part indivise en cas d’indivision. Elle s’apprécie parcelle par parcelle, telle que définie au cadastre. Ainsi, si un propriétaire souhaite vendre deux garages de 12 000 € chacun sur la même parcelle, il n’est pas éligible à l’exonération. Si les deux garages sont situés dans la même rue, mais sur deux parcelles cadastrales, le propriétaire peut profiter de l’exonération d’imposition pour les petites plus-values immobilières.
Cette exonération est prévue à l’article 150 U-II, 6° du Code général des impôts. Pour être valide, l’acte authentique de vente doit faire état de l’exonération de taxation sur les plus-values. Le notaire doit également mentionner le motif de l’exonération.
L’exemption d’imposition s’applique à tous les biens immobiliers dont la valeur a été fixée à moins de 15 000 €, peu importe leur nature. Ce peut être :
- une maison ;
- un appartement ;
- un garage ;
- une place de parking ;
- un box ;
- un terrain nu.
Exonération de plus-value : détails de quelques cas spécifiques
L’exonération de taxe sur les plus-values obéit à un fonctionnement différent si le bien est sous indivision ou si les droits de propriété sont démembrés.
Vente dans le cas d’une indivision
Un bien immobilier détenu en indivision peut faire l’objet d’une exonération de taxation des plus-values. Cette exonération est calculée quote-part par quote-part. Le prix total de la cession peut être supérieur au plafond fixé par l’administration fiscale.
Exemple
Louis, Romain et Mathilde détiennent un bien immobilier en indivision depuis l’ouverture de la succession de leur père. Le notaire estime la valeur du bien à 43 500 €. Les trois indivisaires vendent le bien au prix indiqué par le notaire. Ils font donc chacun une plus-value de 14 500 €. Ils peuvent profiter de l’exonération de taxation de la plus-value.
Vente en nue-propriété ou en usufruit
Un bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement de la propriété. Dans cette situation, la personne pouvant jouir du bien et celle disposant de la propriété officielle sont différentes. La valeur d’un bien peut baisser du fait de ce démembrement.
L’exonération s’applique sur la valeur de la pleine propriété du bien. Si la vente de la nue-propriété ou de l’usufruit a lieu, il faut utiliser le barème légal de l’article 669 du Code général des impôts en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier a 51 ans révolus la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit correspond à 60 % de la valeur globale de la propriété.
Les autres cas d’exonération de plus-value
Par principe, les plus-values immobilières sont imposables. Il existe toutefois plusieurs exceptions. La taxation des plus-values s’applique pour la vente d’une résidence principale, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) et de SCI (Société civile immobilière).
La vente d’une résidence principale est ainsi exonérée de taxation. C’est le cas aussi de ses dépendances, comme un terrain, une cour ou une grange. Pour être éligible à l’exonération, le propriétaire doit avoir habité les lieux jusqu’au moment de la mise en vente de sa résidence principale. Il peut toutefois avoir quitté les lieux au moment de la signature de la vente. Il ne doit pas y avoir plus d’un an entre son déménagement et la vente.
Les personnes non-propriétaires d’une résidence principale pendant quatre ans peuvent vendre une résidence secondaire pour la première fois sans être imposées sur la plus-value. Pour obtenir cette exemption, ils doivent acheter leur résidence principale dans les deux ans de la vente de la résidence secondaire. L’exonération de plus-value s’applique uniquement sur la part de la plus-value ayant servi à acquérir la résidence principale.
Il existe ensuite des cas d’exonérations plus rares.
- les personnes âgées ou handicapées habitant depuis moins de deux ans dans une résidence médicalisée, les retraitées et les personnes invalides dont les ressources sont inférieures à un plafond sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières ;
- les non-résidents vendant un bien situé en France ne sont pas soumis à la taxation de la plus-value. Une imposition particulière est applicable ;
- les ventes selon expropriation pour cause d’utilité publique sont exonérées d’imposition si l’indemnité perçue par le propriétaire est utilisée à 90 % au minimum pour acheter, rénover ou agrandir un autre bien immobilier ;
- lors d’un remembrement, la plus-value est calculée selon la valeur d’achat par le propriétaire et non selon celui du prix de vente ;
Par ailleurs, l’administration fiscale applique un abattement sur la plus-value taxée en fonction du nombre d’années de détention.
- 6 % pour l’impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux par année de détention de la 6e année à la 21e année ;
- 4 % pour l’impôt et 1,60 % pour les prélèvements sociaux pour la 22e année ;
- exonération totale après la 23e année de détention.
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Les cas d'exonération de plus-value immobilière
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