Quelles sont les conditions d'exonération de plus-values pour les retraités ?

Exonération de plus-value pour les personnes résidant en maison de retraite 

L’administration fiscale applique une exonération sur les plus-values pour les personnes entrées en établissement d’accueil des personnes âgées depuis moins de deux ans.

Par établissement d’accueil des personnes âgées, il faut entendre, par exemple :

• les Ehpad (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
• les maisons de retraite médicalisées ;
• les foyers d’accueil médicalisés. 

Les ventes immobilières concernées par l’exonération des plus-values doivent avoir lieu dans les deux années de l’entrée du propriétaire dans la structure d’accueil.

Le bien immobilier doit :

• avoir été la résidence principale de la personne âgée accueillie en maison de retraite ;
• avoir été libre de toute occupation, location ou prêt, entre le moment de l’entrée en établissement d’accueil et le moment de la vente. L’occupation par le conjoint du propriétaire n’entre pas en compte. 

Le vendeur doit répondre à des conditions de ressource pour bénéficier de l’exonération. Ses revenus doivent être inférieurs à 29 230 € par an pour une personne célibataire. Pour les personnes âgées en couple, le plafond de ressources est de 36 059 €. Il s’agit des limites en vigueur en mai 2024. Il s’agit des plafonds appliqués pour l’exonération des impôts locaux. 

Le propriétaire hébergé en maison de retraite ne doit pas non plus être soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) l’avant-dernière année avant la vente.

Exonération de plus-value pour une personne retraitée 

Peu importe le bien immobilier vendu, certaines personnes retraitées peuvent profiter aussi d’une exonération sur les plus-values en cas de vente. Pour être éligibles, les seniors doivent :

• ne pas être éligible à l’ISI (impôt sur la fortune immobilière) ;
• avoir un revenu fiscal de référence (RFR) situé en dessous des plafonds prévus à l’article 1417 du Code général des impôts. 

Les revenus pris en compte pour la vérification des conditions d’éligibilité sont ceux de l’année N-2 par rapport à l’année de vente du bien immobilier. Les personnes retraitées rentrant dans ces conditions sont totalement exonérées d’impôt sur les plus-values issues d’une vente immobilière.

Les autres cas d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière 

Les retraités ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier de l’exonération. L’administration fiscale applique des exonérations de taxation sur les plus-values pour d’autres cas. 

L’exonération des plus-values en cas de vente de sa résidence principale 

La vente d’une résidence principale est toujours exonérée de taxation sur les plus-values. Cela comprend le logement principal, mais également ses dépendances. Il est donc possible de vendre un garage, une grange ou un box tout en étant exonéré d’impôt sur les plus-values. La seule condition est que ces biens soient rattachés à la résidence principale sur le cadastre. Par exception, toutes les dépendances situées à moins d’un kilomètre de la résidence principale sont rattachées à elle. 

Pour être éligible, le propriétaire doit avoir habité le logement jusqu’à la mise en vente de ce dernier. De plus, la vente doit avoir dans l’année ayant suivi son déménagement. 

Les services des impôts entendent la résidence principale comme l’habitation habituelle et effective du propriétaire. Il doit donc l’habiter pendant la majorité de l’année.

Les autres cas d’exonération

Voici les autres cas d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière.

• Tout bien immobilier détenu par un propriétaire depuis plus de 22 ans sera exonéré au moment de sa vente. De plus, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, le propriétaire sera aussi exonéré du paiement des prélèvements sociaux.
• Si la vente immobilière est d’un montant total de 15 000 € (hors frais de notaire), alors elle est exonérée d’impôt sur les plus-values.
• Un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement n’est pas soumis à la taxation des plus-values. Un remembrement est une réorganisation foncière décidée par les pouvoirs publics afin de redistribuer des terrains.
• Si le nouveau propriétaire s’engage à réaliser un ou plusieurs logements sociaux ou s’il est un organisme en charge de logements sociaux, l’exonération s’applique.

Rappel : qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix d’achat du bien immobilier et le prix de revente de ce même bien immobilier. Une plus-value correspond forcément au fait de revendre plus cher que le prix dépensé pour acquérir le bien. Une moins-value n’est évidemment pas taxée. 

Les plus-values immobilières sont taxées selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le vendeur est aussi soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.