Exonération de la plus-value immobilière : comprendre les conditions

1.Dans le cas de la vente de sa résidence principale

En France, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale du vendeur est totalement exonérée d'impôt sur les plus-values immobilières. Pour bénéficier de cette exonération, il est nécessaire que le bien ait été occupé de manière continue par le vendeur jusqu'à sa mise en vente. Cette règle encourage la mobilité résidentielle sans pénaliser financièrement les personnes qui déménagent, que ce soit pour des raisons professionnelles, personnelles ou familiales. Cette exemption s'applique uniquement à la résidence principale, et non aux résidences secondaires ou aux biens locatifs. Toutefois, certaines conditions permettent de bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière.

2.Lors de la première vente d’un logement sous certaines conditions

La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière, sous certaines conditions. 

Premièrement, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la vente. 

Deuxièmement, le prix de vente doit être réinvesti dans les 24 mois pour l'achat ou la construction d'une nouvelle résidence principale. L'exonération est proportionnelle au montant réinvesti. Par exemple, si 60 % du prix de vente est utilisé pour acquérir une nouvelle résidence, alors 60 % de la plus-value réalisée sera exonérée.

Cette exonération s'applique également si le montant de la vente est utilisé pour rembourser un emprunt d'une précédente résidence, à condition que le nouveau logement acheté ait un coût équivalent ou supérieur au montant de la vente initiale.

3.Selon la durée de détention : une exonération ou un abattement à prévoir

Combien d’années faut-il pour ne pas payer de plus-value ?

La fiscalité sur la plus-value immobilière intègre un système d'abattement basé sur la durée de détention du bien, différencié entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. 

Pour l'impôt sur le revenu, un abattement de 6 % s'applique pour chaque année de détention au-delà de la 5ᵉ année et jusqu'à la 21ᵉ, puis un abattement de 4 % s’applique pour la 22ᵉ année. L'exonération totale est atteinte après 22 ans de détention du bien. 

Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, de 1,60 % pour la 22ᵉ année, et de 9 % pour chaque année supplémentaire au-delà.

L'exonération totale des prélèvements sociaux est ainsi obtenue après 30 ans. 

Ce système d'abattement favorise la détention longue des biens immobiliers. L’objectif est de réduire progressivement la charge fiscale liée aux gains en capital jusqu'à l'exonération totale après les périodes spécifiées. 

Tableau récapitulatif des abattements pour durée de détention 

Tableau récapitulatif des abattements pour durée de détention

Années de détention	Abattement IR (Impôt sur le revenu)	Abattement PS (Prélèvements Sociaux)
De 1 à 5 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22 ans	4 %	1,60 %
De 23 29 ans	exonération totale	9 % par an
30 ans et plus	exonération totale	exonération totale

4.Pour les personnes âgées ou retraités

L'exonération de plus value immobilière concerne également les retraités :

Les personnes âgées résidant en établissement d'accueil, tels que les Ehpad, les maisons de retraite médicalisées ou les foyers d'accueil médicalisés, peuvent bénéficier d'une exonération fiscale sur les plus-values immobilières, sous certaines conditions.

Pour être éligible, la vente du bien immobilier doit intervenir dans les deux ans suivant l'entrée du propriétaire dans la structure d'accueil.

Le bien concerné doit avoir été la résidence principale de la personne âgée et être resté libre de toute occupation, location ou prêt entre le moment de l'entrée en établissement et la vente, à l'exception de l'occupation par le conjoint du propriétaire.

De plus, le vendeur doit respecter des plafonds de ressources, fixés à 29 230 € par an pour une personne célibataire et à 36 059 € pour un couple (montants en vigueur en 2024, correspondant aux plafonds appliqués pour l'exonération des impôts locaux). 

Enfin, le propriétaire ne doit pas être assujetti à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'avant-dernière année précédant la vente.

 

Par ailleurs, certains retraités peuvent aussi bénéficier d'une exonération totale des plus-values immobilières, quel que soit le bien vendu, s'ils remplissent deux conditions :

• ne pas être éligible à l'IFI 
• avoir un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur aux plafonds prévus à l'article 1417 du Code général des impôts.

Les revenus pris en compte pour vérifier l'éligibilité sont ceux de l'année N-2 par rapport à l'année de la vente. Ces mesures visent à alléger la charge fiscale des personnes âgées et des retraités, leur permettant ainsi de disposer de ressources supplémentaires pour faire face aux dépenses liées à leur prise en charge en établissement spécialisé ou à leur situation de retraite.

5.Lors d’une vente inférieure à un montant de 15 000 €

Les cessions immobilières réalisées pour un montant inférieur ou égal à 15 000 € bénéficient d'une exonération totale de la plus-value immobilière. Ce seuil de 15 000 € s'applique à la valeur en pleine propriété de chaque bien ou fraction de bien cédé individuellement. Ainsi, si plusieurs ventes sont réalisées dans l'année, chaque transaction est exonérée dès lors que son montant ne dépasse pas ce seuil.

Cette règle s'applique également en cas de vente en indivision, où l'exonération est calculée selon la quote-part de chaque indivisaire. Pour les transactions impliquant la nue-propriété ou l'usufruit, l'évaluation doit être ajustée selon le barème légal, pour refléter la valeur pleine propriété du bien.

6.Dans le cas de certaines expropriations

Les plus-values immobilières réalisées lors de l'expropriation de biens immobiliers (constructions ou terrains déclarés d'utilité publique) bénéficient d'une exonération totale de l'impôt sur la plus-value. Une condition : au moins 90 % de l'indemnité reçue doit être réinvestie dans les 12 mois suivants.

Ce réinvestissement doit être destiné à l'achat, la construction ou l'agrandissement d'un bien immobilier, sans restriction quant à son usage (habitation ou professionnel). Depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, cette exonération s'étend également aux cessions réalisées dans le cadre d'un droit de délaissement, conformément aux articles L.152-2, L.311-2, L.424-1 du Code de l'urbanisme et L.515-16-3 du Code de l'environnement.

7.Lors du partage de biens

Le partage de biens issus d'une indivision, qu'elle soit successorale, conjugale, entre partenaires de PACS, concubins ou résultant d'une donation-partage, bénéficie d'une exonération de la plus-value immobilière lorsqu'il s'effectue entre les membres originaires de l'indivision ainsi que leurs ascendants ou descendants.

Lors de ces transactions, seul le droit de partage, fixé à 2,5 % de l'actif net partagé, est dû. Cette mesure fiscale facilite le règlement des situations d'indivision sans imposer une charge fiscale supplémentaire sur les plus-values potentielles. Cela encourage ainsi la résolution amiable et la redistribution des biens immobiliers au sein des familles ou des groupes initialement formés.

8.Si la vente se réalise au profit d’un organisme de logement social

Lorsqu'une propriété est vendue à un organisme chargé du logement social, ou à un particulier qui s'engage à développer des logements sociaux dans un délai de 4 ans, la plus-value réalisée sur cette transaction est totalement exonérée d'impôt.

En facilitant de telles transactions, la législation fiscale soutient activement les efforts de développement et d'expansion de l'offre de logements sociaux pour répondre à des besoins essentiels en matière d'habitat pour les populations à revenus modestes.

9.Certains logements en zone tendue

Dans les zones tendues, spécifiquement définies comme les zones A et A bis selon l'article R.304-1 du Code de la construction et de l'habitation, un abattement exceptionnel de 70 % s’applique sur l'assiette imposable des plus-values pour les cessions de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis.

Cette mesure vaut lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes afin de reconstruire des logements.

Peut-on être exonéré de l’impôt sur la plus-value quand on est non-résident ?

Les non-résidents sont soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière dans les mêmes conditions que les résidents français, avec quelques exceptions. 

Si la vente concerne la résidence principale en France, il est possible d’être exonéré à condition que la vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France et que le logement n'ait pas été mis à la disposition d'un tiers depuis ce transfert. 

En outre, les non-résidents ressortissants d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France bénéficient d'une exonération sur la vente d'une autre résidence, limitée à une plus-value de 150 000 €. Les conditions pour cela incluent avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans et la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10ᵉ année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France. Toutefois, si le logement a été librement occupé depuis au moins le 1ᵉʳ janvier de l'année précédant la vente, aucun délai de vente n'est imposé. Cette exonération est limitée à une résidence par contribuable.

Vente de résidence secondaire : dans quels cas peut-on être exonéré d’impôt sur la plus-value ?

En plus des cas précédemment cités, l’exonération de la plus-value immobilière sur la vente d'une résidence secondaire est possible sous certaines conditions spécifiques. Si le vendeur n'a pas possédé de résidence principale au cours des 4 dernières années et réinvestit le montant total de la vente dans l'achat d'une nouvelle résidence principale dans les 2 ans, il peut bénéficier d'une exonération.

Exonération d’impôt sur la plus-value immobilière : ce qu'il faut retenir

• Résidence principale: exonération totale si occupée jusqu'à la vente.
• Première vente: exonération si réinvestissement total sous 2 ans sans possession préalable de résidence principale.
• Durée de détention: exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Petites ventes: exonération pour ventes ≤ 15 000 €.
• Expropriations : exonération si réinvestissement de 90 % dans les 12 mois.
• Partage d'indivision: pas d'impôt sur la plus-value lors du partage.
• Ventes à logement social: exonération totale.
• Zones tendues: abattement de 70 % pour reconstruction de logements.
• Non-résidents: exonérations spécifiques pour la vente de résidence principale ou sous certaines conditions.
• Résidence secondaire: possibilité d'exonération sous conditions de réinvestissement.