Comment calculer la plus value immobilière ?

Qu'est-ce que la plus-value immobilière et quand est-elle applicable ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Cette valeur est importante, car elle détermine le montant de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus lors de la cession du bien. La vente d’une résidence secondaire, de biens locatifs, de logements vacants, de locaux commerciaux, de terrains, de parts de SCPI ou détenues dans une SCI génèrent une plus-value imposable, sauf cas spécifiques d’exonération. En revanche, la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

La détermination de la plus-value suite à une vente immobilière est un calcul essentiel basé sur la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d'acquisition, ajusté selon divers frais et dépenses.

Calcul du prix de vente

Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix de vente correspond au montant final auquel le bien est vendu. Ce montant doit être ajusté en soustrayant les divers frais liés à la vente, tels que :

• les frais d'agence immobilière : équivalent à un pourcentage du prix de vente.
• les frais de diagnostic : nécessaires pour compléter la vente, incluant les diagnostics énergétiques, plomb, amiante, etc.
• la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : si applicable, bien que dans la plupart des transactions immobilières entre particuliers, elle ne le soit pas.

Par exemple, un appartement vendu à 350 000 €, pour lequel vous avez payé 10 000 € en frais d'agence et 1 000 € pour les diagnostics, le prix de vente ajusté sera de 339 000 €.

Détermination du prix d’acquisition

Dans le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition représente le coût initial du bien lors de son achat, majoré de divers frais et dépenses :

• prix d'achat : le montant stipulé dans l'acte de vente.
• frais d'acquisition : incluant les droits de mutation et les honoraires de notaire. Si ces frais ne peuvent être justifiés précisément, un forfait de 7,5 % du prix d'achat est appliqué.
• dépenses de travaux : si des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ont été réalisés, ils peuvent être ajoutés au prix d’achat. Ces travaux doivent être justifiés par des factures et ne doivent pas avoir été utilisés pour réduire d'autres bases imposables (comme les revenus fonciers). Sans justificatif, un forfait de 15 % est appliqué au prix d'achat. 

En clair, si vous avez acheté une maison pour 200 000 €, payé 15 000 € de frais de notaire et de droits de mutation, et dépensé 20 000 € en travaux qualifiés, le prix d’acquisition ajusté sera de 235 000 €.

Calcul de la plus-value immobilière 

Le calcul de la plus-value immobilière s’établit selon la formule suivante : 

Plus-value = prix de vente ajusté − prix d’acquisition ajusté 

Avec un prix de vente ajusté de 339 000 € et un prix d’acquisition ajusté de 235 000 €, la plus-value sera de 104 000 €.

Outils en ligne pour estimer la plus-value immobilière 

Il existe plusieurs outils en ligne permettant de calculer la plus-value immobilière. On retrouve notamment le site de l’ANIL ou encore celui de la Chambre des notaires de Paris. Ces simulateurs de plus-value immobilière pour 2024 demandent de renseigner le prix d'achat, le prix de vente, les dates d'acquisition et de vente, ainsi que les dépenses en travaux et frais divers. Ils prennent en compte les abattements pour durée de détention, offrant ainsi une estimation précise de la plus-value nette imposable.

Comment est calculée la plus-value immobilière dans le cas d’une succession ?

Le calcul de la plus-value immobilière après une succession diffère légèrement de celui d'un achat classique.

Prix d’acquisition d’un bien reçu en héritage

Le prix d'acquisition est établi à partir de la valeur vénale du bien au moment de la succession. Cette valeur, déterminée par un expert (notaire ou agent immobilier), représente le montant estimé du bien à la date du décès du propriétaire précédent. Au-delà de la valeur vénale, les frais notariés et les droits de mutation payés par l'héritier peuvent être ajoutés au prix d'acquisition. Ces frais comprennent les coûts liés à la transmission du bien et les taxes de succession.

Par exemple, si une maison est évaluée à 300 000 € lors de la succession, avec 12 000 € de frais notariés et 15 000 € de droits de mutation, le prix d'acquisition ajusté sera de 327 000 €.

Calcul de la plus-value immobilière après une succession

La plus-value est la différence entre le prix de vente net du bien (après déduction des frais de vente) et ce prix d'acquisition ajusté. Si le bien est vendu pour 400 000 € avec 10 000 € de frais de vente, le prix de vente net sera de 390 000 €, et la plus-value de 63 000 € (= 390 000 € - 327 000 €).

Comment est calculée la plus-value dans le cas d’un terrain ?

La plus-value sur la vente d'un terrain est calculée en déduisant le prix d'achat du prix de vente.

Détermination du prix d’acquisition d’un terrain

Dans le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition du terrain inclut :

• frais d'achat : frais de notaire, droit d'enregistrement, et TVA non récupérable (si applicable).
• frais annexes : frais de voirie, réseaux et distributions nécessaires pour la viabilisation du terrain, qui doivent être justifiés par des factures.
• la valeur vénale du terrain au moment de l'acquisition est utilisée si ce dernier a été acquis gratuitement (par donation ou succession).

Le calcul du prix de cession d’un terrain

Le prix de cession dans le calcul de la plus-value immobilière correspond au montant indiqué dans l'acte de vente, diminué des frais directement liés à la vente, tels que les frais de mainlevée d'hypothèque ou les commissions d'agence immobilière payées par le vendeur.

Supposons que vous avez acheté un terrain en 2008 pour 150 000 euros, avec 10 000 euros de frais de notaire et 2 000 euros de frais de voirie. En 2023, vous vendez le terrain pour 300 000 euros, et vous payez 5 000 euros de commission à l'agence immobilière.

Le prix d’acquisition ajusté sera de : 150 000 + 10 000 + 2 000 = 162 000 euros.

Le prix de cession ajusté sera de : 300 000 - 5 000 = 295 000 euros.

La plus-value imposable sera donc de : 295 000 - 162 000 = 133 000 euros.

Quelles sont les exonérations et abattements possibles ? 

Une fois la plus-value immobilière calculée, cette dernière est ensuite soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux d'imposition global de 36,2 %.

Les cas d’exonération totale de la plus-value 

Dans le cadre de la fiscalité immobilière, certaines situations permettent d'exonérer totalement la plus-value immobilière. C’est notamment le cas de la vente d’une résidence principale pour laquelle la plus-value est entièrement exonérée d'impôt, à condition qu’il s’agisse bien de la résidence principale du vendeur au moment de la cession. De même, des exonérations peuvent s'appliquer pour les cessions favorisant le logement social ou des projets d'aménagement urbain.

Le calcul des abattements applicables pour durée de détention 

Des abattements pour durée de détention viennent diminuer le montant de la plus-value immobilière, et s’appliquent ainsi :

• l'impôt sur le revenu bénéficie d'un abattement progressif après six ans de détention, atteignant une exonération totale après 22 ans ;
• concernant les prélèvements sociaux, l'exonération totale intervient après 30 ans de détention.

Ces abattements visent à encourager la détention à long terme et à réduire la charge fiscale sur les gains immobiliers à long terme.

Quelles démarches pour déclarer sa plus-value immobilière ? 

Le notaire chargé de la vente immobilière gère plusieurs formalités importantes :

• il effectue les démarches auprès de l'Administration fiscale,
• il calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt dû,
• il établit et soumet la déclaration de la plus-value,
• et il procède au paiement de cet impôt auprès des services de la publicité foncière.

Pour votre part, vous devez déclarer le montant de la plus-value indiqué par le notaire sur votre déclaration de revenus l’année suivant la vente via le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C (ligne 3VZ)