Mauvais DPE : comment diminuer l'impact sur le prix de vente ?

DPE : pourquoi a-t-il une influence sur le prix de vente ?

La rénovation énergétique des bâtiments est au cœur de toutes les préoccupations, y compris de celle du gouvernement. À ce titre, la loi Climat et résilience a rendu le DPE (diagnostic de performance énergétique) opposable et l’a placé au centre de sa politique. Grâce aux nouvelles contraintes liées à ce DPE (nouvelle version), l’État entend ainsi réussir la rénovation des logements et lutter contre le dérèglement climatique (et la précarité énergétique). À la clef :

• non seulement une réduction des dépenses d’énergie ;
• mais aussi l’amélioration du confort thermique.

D’ailleurs dans le cadre de la loi Climat, l’interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques (logements avec une étiquette F ou G) fait bouger les choses.

Si les propriétaires n’ayant pas les moyens de rénover se sont pressés de vendre, c’est aussi en prévision de la législation. Il n’est donc pas surprenant qu’un mauvais DPE influence le prix de vente au-delà d’être également un motif même de vente.

Pourtant, il est important de souligner que la perte de valeur d’un bien mal classé au DPE est variable. En effet, en plus du DPE d’autres paramètres vont également influencer le prix de vente d’un bien énergivore, comme la tension du marché immobilier et le stock de biens disponibles. 

Mauvais DPE : à quelle décote peut-on s’attendre pour les passoires thermiques ?

Un mauvais DPE a donc nécessairement une influence directe sur le prix de vente. Tous biens confondus et à caractéristiques équivalentes (secteur géographique, surface, ancienneté, etc.) un bien mal classé au DPE aura son prix minoré par rapport à celui ayant une meilleure note. En d’autres termes, le classement DPE de votre bien peut booster le prix de votre logement ou à l’inverse le faire chuter. 

Voici, un tableau indiquant l’influence du DPE sur le prix immobilier, selon une enquête menée par l’association Dinamic :

Influence du classement DPE sur le prix de vente

Note au DPE	A à B	C à D	D à E	F à G
Performance énergétique du bien	Très performant	Bon	Consommation moyenne	Énergivore
Catégorie de bien	Logements économe, type BBC (bâtiment basse consommation)	Construction relativement récente (inférieure à 10 ans)	Bâtiment ancien rénové	Logement ancien (non rénové)
impact sur le prix de vente immobilier	+ 10 %	+ 5 %	– 10 %	– 15 %

DPE F ou G : comment limiter la baisse sur le prix de vente ?

Faire un audit énergétique

Pour limiter la baisse du prix de vente, vous pouvez réaliser un audit énergétique. L’objectif ? Permettre de connaître les travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement. Complémentaire au DPE, l’audit énergétique apporte en effet des informations stratégiques qui permettent d’orienter le futur propriétaire dans ses travaux de rénovation.

Réaliser des travaux de rénovation

Pour améliorer la performance énergétique d’un bien ancien ou mal isolé, vous pouvez réaliser certains travaux de rénovation comme :

• l’isolation de vos murs, de votre toiture ou de vos combles pour éliminer les ponts thermiques et réduire la consommation énergétique de votre logement ;
• le remplacement des ouvertures par des fenêtres double ou triple vitrage ;
• la mise en place un système de ventilation de type VMC double flux ;
• le remplacement de votre ancienne chaudière par un système de chauffage performant et un dispositif de régulation de consommation (thermostat) ;
• etc.

Demander des aides financières pour rénover votre logement

Pour rénover votre logement et améliorer votre mauvais DPE, l’État a mis en place de nombreux dispositifs. Il s’agit notamment de :

• MaPrimeRénov’ ;
• les primes des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ;
• l’éco-prêt à taux zéro ;
• les taux réduits de TVA.

Attention, la plupart de ces aides à la rénovation reposent sur des conditions d’éligibilité liées aux ressources du demandeur ou à sa situation. Par ailleurs, il est généralement indispensable de recourir aux services d’un professionnel certifié RGE (reconnu garant pour l’environnement) pour effectuer des travaux. Pour être certain d’accéder à ses aides, n’hésitez pas à faire une simulation sur le site France Rénov’.

Est-il plus intéressant de vendre ou de faire des travaux ?

Que faire si votre logement est considéré comme énergivore avec un mauvais DPE ? Face aux différentes contraintes liées à une mauvaise étiquette énergétique et à l’impact sur le prix de vente, il convient de ne pas se précipiter. Nous vous recommandons de bien faire vos calculs avant de prendre la décision de vendre votre bien immobilier en l’état ou d’effectuer des travaux de rénovation.

À titre d’exemple, prenons un appartement d’une valeur de 225 000 € situé à Lyon et classé F au DPE :

• Valeur de votre appartement : 225 000 €
• Classement DPE : F
• Décote : 15 %
• Manque à gagner : 33 750 €

Dans ce cas, investir 10 000 € pour améliorer votre classement énergétique vous permettra de gagner 23 750 €  ! À cela, n’oubliez pas que vous pouvez également compter sur les différentes aides de l’État pour financer une partie de vos travaux de rénovation énergétique. Un moyen efficace d’amortir le coût de cet investissement et de ne pas perdre d’argent à la vente de votre bien.

Est-ce une bonne affaire d’acheter un logement avec un mauvais DPE ?

Si les travaux de rénovation énergétique peuvent faire fuir certains propriétaires, prendre la décision de rénover un appartement avec un mauvais DPE peut être une bonne affaire. Sans compter que vous pouvez acquérir un logement mal classé avec une décote plus ou moins importante