Que comporte un contrat de location ? Explications

Qu'est-ce qu'un contrat de location ? 

Un contrat de location est un accord par lequel un bailleur s’engage à mettre à disposition du locataire un bien immobilier pendant une période donnée contre le paiement d’un loyer. Ce contrat définit les termes et conditions de l'utilisation du bien, y compris les droits et obligations des deux parties. Ce type de contrat est essentiel pour formaliser la relation entre le locataire et le bailleur, assurant ainsi la protection juridique des deux parties.

Quels sont les différents contrats de location ?

Il existe plusieurs types de contrats de location immobilière, chacun ayant des caractéristiques spécifiques en fonction de la nature du bien et de la durée de la location.

Contrat de location pour un logement meublé

Vivre en location dans un logement meublé signifie qu’il doit être équipé de tous les éléments nécessaires pour une occupation normale (literie, four, réfrigérateur, etc.). Ce type de contrat de bail de location est conclu pour une durée de 1 an, renouvelable, ou de 9 mois pour les étudiants. Le propriétaire peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Contrat de location pour un logement vide

Ce type de bail concerne les logements non meublés, sans obligation pour le propriétaire de fournir des équipements spécifiques. La durée minimale du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier.

Contrat de location saisonnière

Ce contrat est destiné aux locations de courte durée, allant d'un jour à plusieurs semaines, mais sans dépasser 90 jours consécutifs pour le même locataire. Ce type de bail est souvent utilisé pour les locations de vacances.

Comment rédiger un contrat de location conforme aux lois actuelles ?

Pour rédiger un contrat de location conforme aux lois actuelles, voici les règles à appliquer :

• le contrat doit être rédigé par écrit et signé par les deux parties ;
• il convient d'utiliser un modèle conforme aux exigences réglementaires ;
• le contrat de location doit inclure les noms et coordonnées des parties, la description du logement, la durée de la location, le montant du loyer, les charges et le dépôt de garantie ;
• le bailleur doit prévoir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer ou des charges par le locataire ou la caution.

Le bailleur doit fournir plusieurs documents : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état des risques et pollutions, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, la notice informative, l'attestation d'assurance et, le cas échéant, le règlement de copropriété.

Les informations à faire figurer dans un contrat de location

Un contrat de location doit comporter plusieurs informations essentielles :

• nom et coordonnées du bailleur et du locataire ;
• description détaillée du logement ;
• surface habitable ;
• durée du contrat ;
• montant du loyer et modalités de paiement ;
• charges locatives ;
• dépôt de garantie ;
• date de signature et signatures des parties.

Les lois récentes qui impactent le contrat de location

Trois lois récentes ont modifié les dispositions des contrats de location.

Loi Alur

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été mise en place en 2014 avec pour objectif de réguler le marché locatif et de protéger les locataires. Ses principales dispositions incluent :

• l’introduction d’un modèle de bail type obligatoire pour les locations de résidences principales. Ce modèle standardisé assure que toutes les informations essentielles sont incluses et permet de réduire les litiges ;
• la mise en place d’un encadrement des loyers dans les zones dites « tendues », où la demande de logement est supérieure à l’offre. Dans ces zones, les loyers plafonnés limitent les augmentations abusives.

Loi Elan

La loi « évolution du logement, de l'aménagement et du numérique » (Elan) a été promulguée en 2018. Elle vise à simplifier les normes de construction et à faciliter l’accès au logement. Ses impacts sur les contrats de location sont notables :

• création du bail numérique permettant de conclure un contrat de location en ligne. Cela modernise et simplifie le processus de location pour les propriétaires et les locataires ;
• introduction du bail mobilité destiné aux locations temporaires meublées d’une durée de 1 à 10 mois. Ce bail locataire est sans dépôt de garantie et vise à répondre aux besoins des étudiants, stagiaires et professionnels en mobilité ;
• renforcement de l’encadrement des loyers dans les zones tendues avec instauration de sanctions pour les propriétaires ne respectant pas ces règles.

Loi climat et résilience

La loi climat et résilience de 2021, vise à renforcer la lutte contre le changement climatique et à améliorer la performance énergétique des logements. Elle entraîne plusieurs conséquences pour les contrats de location :

• obligation pour les propriétaires de mentionner l’étiquette de performance énergétique du logement (résultant du diagnostic de performance énergétique ou DPE) dans le contrat de location. Cela permet aux locataires de mieux connaître la consommation énergétique du logement ;
• depuis 2023, les logements appelés passoires thermiques, c’est-à-dire classés F ou G par le DPE sont progressivement interdits à la location. Les propriétaires de ces logements devront réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les mettre en conformité ;
• introduction de nouvelles aides et subventions pour encourager les propriétaires à rénover leurs biens immobiliers afin d’améliorer leur performance énergétique.

Les clauses obligatoires à inclure dans un contrat de location

Un contrat de location à usage d’habitation, qu'il s'agisse d'un bien meublé ou non, doit inclure certaines informations essentielles :

• informations sur les parties prenantes : nom et coordonnées du bailleur, du locataire, et éventuellement du représentant ;
• description du logement : destination (usage d'habitation), nombre de pièces, équipements à usage privatif et commun, surface habitable ;
• durée du contrat ;
• nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat ;
• conditions financières : montant du loyer et modalités de paiement, montant du dernier loyer payé (si le précédent locataire a quitté les lieux depuis moins de 18 mois), modalités de paiement des charges, montant du dépôt de garantie (si prévu), montant des dépenses théoriques en chauffage ;
• date et signatures des parties.

Checklist des mentions obligatoires pour un contrat de location
 ☐ Nom et coordonnées du locataire, du représentant (le cas échéant) et du bailleur
 ☐ Destination du logement
 ☐ Description du logement (maison/appartement, nombre de pièces, équipements)
 ☐ Nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat
 ☐ Surface habitable
 ☐ Durée du contrat de location
 ☐ Montant du loyer et modalités de paiement
 ☐ Montant du dernier loyer payé si le précédent locataire a quitté les lieux depuis plus de 18 mois
 ☐ Modalités de paiement des charges
 ☐ Montant du dépôt de garantie (si prévu)
 ☐ Montant des dépenses théoriques en chauffage
 ☐ Date et signatures des parties

Quelles sont les obligations légales du locataire et du propriétaire ?

En signant un bail de location, le bailleur et le locataire sont tenus de respecter certaines obligations légales.

Obligations du locataire

En tant que locataire, vous avez des obligations à respecter, sous peine de résiliation du bail par le bailleur. Vous devez payer le loyer et les charges à la date fixée, maintenir l'usage prévu du logement, obtenir l'accord du bailleur pour toute transformation des lieux, répondre des dégradations sauf cas particuliers (force majeure, malfaçon, etc.), et permettre l'accès au logement pour travaux.

Vous êtes responsable des petites réparations et de l'entretien courant, tandis que les grosses réparations restent à la charge du bailleur. Vous devez également fournir une attestation d’assurance. En cas d’absence d’assurance, le bailleur peut résilier le bail.

Obligations du propriétaire bailleur

En tant que propriétaire bailleur, vous devez fournir un logement décent, en bon état et effectuer les réparations nécessaires, sauf celles à la charge du locataire. Vous devez informer le locataire avant de commencer des travaux et ne pas entrer dans le logement donné sans sa permission.

Les réparations urgentes, les travaux d’amélioration des parties communes et les réparations liées au vieillissement du logement sont à votre charge. Vous devez également transmettre les quittances de loyer gratuitement et accepter les aménagements légers par le locataire, tout en interdisant les transformations majeures sans autorisation préalable.

Comment mettre fin au contrat de location ?

La résiliation d'un bail suit une procédure précise qui varie selon la partie souhaitant y mettre fin. Voici les étapes clés, de la notification jusqu'à l'état des lieux de sortie.

Résiliation par le locataire

Lorsqu'un locataire souhaite mettre fin à son contrat de location, il doit suivre une procédure précise en fonction du type de logement :

• logement meublé : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur au moins un mois avant la date de départ souhaitée ;
• logement non meublé : informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant la date de départ souhaitée. Le préavis de trois mois est réduit à un mois en zone tendue ou sous certaines conditions spécifiques (perte d'emploi, mutation, etc.).

Résiliation par le propriétaire

Le bailleur peut résilier le bail pour vendre, reprendre le logement, ou pour un motif légitime et sérieux, en informant le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de préavis est de six mois avant la fin du bail pour un logement non meublé et de trois mois pour un logement meublé.

Procédure générale de résiliation du bail

Réalisé à la fin du préavis, l’état des lieux de sortie permet de vérifier l'état du logement et de déterminer les éventuelles réparations à la charge du locataire. Après l'état des lieux, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues pour les réparations ou les loyers impayés.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Le terme « contrat de location » englobe à la fois les contrats de location de matériel et de biens immobiliers, ces derniers étant souvent désignés sous la dénomination de « bail de location ». Ces deux termes sont donc interchangeables, et font tous deux référence à un accord définissant les droits et obligations du bailleur et du locataire.