Comment faire un achat acte en main ?

Vente acte en main : définition

Conformément à l’article 1593 du Code civil : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». Les frais d’actes sont communément appelés les frais de notaire et englobent les coûts relatifs à la rédaction de l’acte authentique.

C’est normalement à l’acheteur qu’il incombe légalement de supporter ces frais de notaire. Cependant, cette règle n'est ni absolue ni impérative, ce qui signifie qu'il existe des alternatives ! En effet, il est possible de transférer les frais de notaire sur le vendeur : c’est ce qu’on appelle une vente acte en main.

L’acte en main autorise donc un acquéreur à se libérer du montant relatif aux frais de notaire, laissant ainsi ce dernier à la charge du vendeur. Cette clause doit être stipulée dans le compromis de vente, convenu et signé par chaque partie.

Pour quelles raisons le vendeur prend-il en charge les frais de notaire ?

Mais pourquoi le vendeur consentirait-il à prendre en charge ces frais ? Il existe deux explications possibles :

• Vendre plus rapidement : le vendeur est extrêmement pressé de vendre son bien, donc il est disposé à payer pour accélérer la vente. En effet, l’acheteur peut alors souvent acquérir le logement sans apport personnel. C’est toutefois une situation assez rare.
• Payer moins de frais de notaire : les frais de notaire sont en réalité inclus dans le prix de vente, à l'instar de ce qui est indiqué dans les annonces immobilières sous la formulation « les honoraires sont à la charge du vendeur ». Mais le vendeur ne paye pas directement l’agent immobilier, il ajuste simplement le prix de vente pour y intégrer la commission. Il en va de même pour l’acte en main. Les frais de notaire seront alors intégrés au prix d'acquisition.

Vendre acte en main : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Les avantages de l’acte en main

L'achat acte en main offre principalement un bénéfice pour l’acheteur, qui se transforme indirectement en avantage pour le vendeur. En effet, il devient possible d'obtenir un financement total de l'achat (soit un financement à 110 %) sans qu'aucun apport personnel ne soit requis de la part de la banque.

Habituellement, lorsqu'elles octroient un prêt, les banques laissent assumer à l’acheteur environ 10 % du montant total de l'opération. Ce montant est destiné à couvrir les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier, etc. Elles sont plus réticentes à les incorporer dans le prêt immobilier puisque si l’emprunteur est dans l'incapacité de rembourser son prêt, elles seront contraintes de procéder à la saisie et à la revente de votre bien.

Elles perdraient alors le montant des frais d'acquisition. Dans cette logique, l'obtention de financement devient aussi plus aisée. L'acte en main peut donc être perçu comme un moyen de donner des garanties au vendeur.

Les inconvénients de l’acte en main

Lorsqu'un vendeur intègre la mention d'acte en main dans son annonce, il se doit d'inclure les frais de notaire dans le prix affiché. Sinon, il devra lui-même en assumer le paiement. De plus, les banques sont souvent réticentes à appliquer ce mécanisme dans le cadre d'un achat immobilier : un apport restera fréquemment requis pour financer le projet, et l’option d'acte en main modifie rarement cette exigence.

Quelles sont les alternatives à l’acte en main pour réduire les frais de notaire ?

La clause d’acte en main n’est pas la seule option pour réduire le coût de votre achat. D'autres alternatives peuvent être explorées pour optimiser les coûts liés à l'acquisition immobilière :

• Négociation du prix d'achat : si vous percevez une urgence dans la vente immobilière ou notez que l'annonce persiste en ligne, il pourrait être opportun de suggérer un prix revu à la baisse.
• Négociation des frais de notaire : il est en effet possible de solliciter une réduction sur les émoluments du notaire. Toutefois, si le notaire accède à votre requête, il sera contraint de proposer la même réduction aux autres acheteurs. C’est donc une démarche difficile à négocier.
• Déduction des frais d'agence immobilière du prix de vente : vous pouvez ainsi réduire les frais de notaire puisqu’ils sont calculés sur le prix de vente.
• Déduction du mobilier : la valeur de certains meubles peut être soustraite du prix d'acquisition.
• Investissement dans des départements avec des droits d'enregistrement et une taxe de publicité foncière moindre : il est plus avantageux d’acheter en Isère, Mayotte, dans l'Indre et le Morbihan.
• Investissement dans un logement neuf : l’achat dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire diminués (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %).
• Négociation des conditions d’emprunt : vous pouvez négocier un taux de crédit avantageux ou utiliser votre droit à la délégation d’assurance pour obtenir des conditions plus favorables.

L’acte en main reste une pratique très peu courante

L’acte en main n’est pas une méthode très courante. En effet, cette technique n'est pas largement reconnue par les banquiers et par les professionnels de l'immobilier, notamment les agents immobiliers. Il s'avère donc assez ardu de suggérer et de faire valider cette méthode par les vendeurs.

La mention “acte en main” doit impérativement figurer dans le compromis de vente. Ainsi, il est simple pour un banquier de déceler qu’un emprunteur tente de se soustraire aux conditions d’apport de 10 %. Opter pour un achat acte en main chez le notaire peut sembler avantageux à première vue, mais cela demeure une stratégie méconnue et assez difficile à concrétiser dans la réalité.