Peut-on acheter un bien immobilier sans passer par un notaire ?

Quel est le rôle du notaire ?

Le notaire est un officier public ministériel dont le rôle est :

• d’authentifier les actes (vente d’un bien immobilier, contrat de mariage, donation, succession…) ;
• de conserver les actes dans son étude (pendant 75 à 100 ans) ;
• de conseiller juridiquement les personnes.

Son intervention est souvent inévitable dans une transaction immobilière et il faut donc prendre en compte les dépenses inhérentes dans les frais d’acquisition d’un bien.

Un rôle d’accompagnement

Tout d’abord, le notaire est un professionnel du droit qui peut vous accompagner dans la rédaction des documents émaillant la transaction immobilière, comme le compromis de vente. Il établit également l’acte authentique de vente qui scelle la transaction.

En tant qu’officier public, il apporte sa caution juridique aux documents signés et atteste qu’ils sont conformes au droit. Ainsi, en cas de litige ou de contestation, vous pouvez vous prévaloir du document signé, qui a été authentifié par le notaire.

Un rôle administratif

Le notaire s’occupe également de toute la partie administrative liée à la transaction immobilière. Il entreprend les démarches de publication auprès des impôts, du service des hypothèques et vérifie les actes de propriétés antérieurs.

Il prend en charge la rédaction des actes de manière à ce qu’ils soient conformes au droit. Les frais de notaires que vous payez comprennent non seulement ses émoluments (sa rémunération, qui ne représente que 10% du montant), mais surtout le paiement des différentes taxes et dépenses : droits de mutation, taxe de publicité foncière, frais de consultation du cadastre, contribution de la sécurité immobilière… Les frais de notaire sont de 7 à 8 % du montant de l’achat dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf.

Un rôle de conseil

Enfin, le notaire a un rôle de conseil auprès des parties. Il peut ainsi vous orienter sur les conditions suspensives à intégrer dans le compromis de vente selon votre situation ou vous expliquer certaines clauses de l’acte. Il est tenu de vous exposer toutes les options possibles pour la vente, en détaillant les conséquences de chaque choix.

Dans tous les cas, il doit garder une certaine neutralité, notamment lorsque le vendeur et l’acheteur ont le même notaire.

Est-ce obligatoire de passer par un notaire ?

L’article 1582 du Code civil indique qu’une vente est une “convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé”.

L’acte authentique est obligatoirement signé chez un notaire, tandis que l’acte sous seing privé peut être signé entre deux particuliers sans autre intervention tierce. Il est donc possible de conclure une vente sans passer chez un notaire.

Mais le Code civil précise également (article 1322) que l’acte sous seing privé est seulement opposable aux parties prenantes, à leurs héritiers ou à leurs ayants cause, mais pas aux tiers. Ce qui veut dire qu’une personne extérieure peut contester la vente. Le seul moyen d’éviter cela est d’authentifier l’acte de vente chez un notaire, ce qui rend son intervention indispensable dans les faits.

Pourquoi un notaire est indispensable lors d’un achat immobilier ?

Le passage chez le notaire pour un achat immobilier permet de signer un acte authentique qui sera opposable aux tiers.

Il est le seul à pouvoir valider votre achat immobilier

Le notaire est en effet le seul à pouvoir rédiger et authentifier l’acte de vente, en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par l’État. Il certifie les informations contenues dans l’acte et lui donne une force probante.

De plus, en recourant à un notaire, vous avez l’assurance d’avoir un document conforme au droit et incontestable.

Il authentifie et publie l’acte de vente

L’autre raison pour laquelle le notaire est incontournable dans une transaction immobilière, c’est son monopole de la publicité foncière. En effet, pour être opposable aux tiers, l’acte authentique doit être publié (c’est-à-dire rendu public) via le service de publicité foncière (appelé auparavant service de conservation des hypothèques). Or, le notaire est le seul habilité à faire cette formalité.

Immobilier : quels sont les risques à acheter sans notaire ?

Ne pas passer par un notaire pour conclure la transaction immobilière comporte de nombreux risques. D’abord, l’acte signé sous seing privé n’est valable qu’entre les parties, leurs héritiers et leurs ayants cause. Un tiers peut donc tout à fait contester la validité et même la réalité de l’acte de vente : l’acheteur peut perdre son titre de propriété (puisqu’il n’a de valeur légale que pour quelques personnes).

Ensuite, le risque est d’établir un contrat de vente non conforme au droit, avec des clauses abusives ou même interdites. Là encore, l’acheteur s’expose à des contestations ultérieures et peut perdre la propriété de son bien.

Enfin, sans notaire, vous ne pourrez pas officialiser la vente du bien auprès de l’administration, puisque seul le notaire peut effectuer la formalité auprès du service de publicité foncière.