Quels risques quand on fait un achat immobilier sans contrat de mariage ?

Achat immobilier lors d’un mariage sans contrat : Comment est partagé le bien ?

Lorsque vous vous mariez sans établir un contrat de mariage chez un notaire, le droit considère que vous êtes soumis au régime matrimonial légal : la communauté réduite aux acquêts. C’est le régime adopté par la majorité des couples en France. Le patrimoine des époux se constitue dans ce cas de deux grandes familles de biens :

• les biens propres, acquis par chacun des époux avant l’union ;
• les biens communs, achetés ou reçus après le mariage.

Bien acquis avant le mariage

Les biens acquis avant le mariage sans contrat par les époux leur appartiennent en propre. Si le couple se sépare, ces biens reviennent en totalité à celui qui en était propriétaire avant le mariage. Il peut s’agir de biens immobiliers ou mobiliers soit achetés par le conjoint, soit reçus en héritage ou par donation avant le mariage.

Ces biens constituent les biens propres de chacun des époux. Par exemple, si vous avez acheté une maison avant le mariage sans contrat, vous en restez propriétaire et la gérez comme vous l’entendez.

Bien acheté pendant le mariage 

Dans le régime de la communauté légale, les biens achetés après la date du mariage sont présumés communs. Il s’agit :

• des salaires et revenus professionnels 
• des biens immobiliers et mobiliers ;
• des pensions de retraite ;
• des gains de jeux ;
• des bénéfices d’épargne et de placement ;
• etc.

Si vous achetez une maison, un appartement ou un terrain après le mariage, il s’agit donc d’un bien commun, appartenant aux deux époux, y compris si un seul nom apparaît sur l’acte notarié.

Il existe deux exceptions à la règle :

• un bien reçu en héritage ou par donation par l’un des époux, même après le mariage, reste un bien propre. C’est le cas aussi si l’époux achète un bien avec le produit d’un héritage ou d’une donation ;
• un bien acquis par l’un des époux sans l’autre et financé par ses seuls fonds propres sera également considéré comme ne faisant pas partie des biens communs. Dans ce cas, l’origine du financement devra être indiquée dans l’acte de propriété du bien par le notaire (on parle de “déclaration d’emploi ou de réemploi”).

Comment réagit la banque pour un prêt immobilier d’un couple marié sans contrat ?

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier pour acheter une maison ou un appartement, la banque part du principe que vous achetez en commun, au nom des deux époux. Elle ne prête généralement pas attention à votre régime matrimonial, car son seul souci est que les mensualités soient réglées.

Vous pouvez donc tout à fait et facilement acheter un bien immobilier et souscrire un emprunt sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts. En revanche, si vous souhaitez acheter un bien seul en étant marié sans contrat de mariage, elle pourra exiger d’avoir la caution de l’autre conjoint ou même qu’il soit co-emprunteur.

Mariage sans contrat et partage des biens immobiliers

Les conséquences du régime matrimonial choisi ne sont véritablement importantes qu’en cas de dissolution du mariage sans contrat. La répartition des biens mobiliers et immobiliers ne sera pas la même selon qu’il s’agisse d’une séparation, d’un divorce ou du décès de l’un des époux.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Il faut distinguer la séparation de fait (non reconnue de manière officielle par un juge) et la séparation de corps, qui fait l’objet d’une décision d’un juge aux affaires familiales. La procédure est la même que pour un divorce judiciaire, mais les époux restent mariés, sans obligation de vivre ensemble.

En revanche, la séparation de corps a pour conséquence la séparation des biens, puisque les époux doivent liquider leur régime matrimonial devant un notaire. Concrètement, les biens sont partagés entre les deux conjoints dans les mêmes conditions qu’un divorce. Ensuite, ils vivent sous le régime de la séparation de biens (c’est-à-dire que chaque époux gère et dispose de ses biens personnels, sans être responsable des achats ou dettes de l’autre). La séparation de corps peut être transformée en divorce. En cas de décès d’un des conjoints, le survivant conserve ses droits à la succession.

Comment sont partagés les biens en cas de divorce ?

En cas de divorce prononcé par le juge, les biens du couple sont partagés entre les deux conjoints. Seuls les biens communs sont concernés : les biens propres de chaque époux leur reviennent en totalité. Pour déterminer la part de propriété de chaque bien commun, le juge se basera sur l’acte de vente pour voir la quotité de fonds apportés par l’un et par l’autre des conjoints. Dans certains cas, le juge désignera un notaire pour évaluer la valeur des biens du couple.

L’un des époux peut demander à conserver le bien immobilier commun : le juge peut alors prononcer une attribution préférentielle. Dans ce cas, le conjoint recevant la propriété du bien doit payer à l’autre une somme correspondant à sa part : c’est la soulte.

Mariage sans contrat et partage des biens immobiliers en cas de décès

La répartition des biens du couple en cas de décès de l’un des conjoints dépend de la présence d’un testament ou non, ainsi que de l’éventuelle présence d’enfants.

Dans tous les cas, le conjoint survivant a le droit de rester dans le logement commun durant toute sa vie, sauf si le défunt était seul propriétaire en indivision avec d’autres personnes (dans ce cas, le conjoint survivant peut rester un an maximum dans le logement). Cette règle s’applique uniquement pour la résidence principale.

Partage des biens en l’absence de testament

S’il n’y a pas de testament, l’époux survivant reçoit la moitié des biens communs et conserve la propriété de ses biens propres. Les règles de succession s’appliquent alors sur l’autre moitié des biens communs.

• si le défunt n’a aucun autre héritier que son époux (pas d’enfants ni petits-enfants, pas de parents survivants…), l’autre moitié des biens communs revient en totalité au conjoint survivant. Il reçoit aussi la moitié des fonds propres du défunt ;
• s’il y a des enfants ou des parents survivants, le conjoint survivant reçoit un quart supplémentaire des biens communs et les héritiers se partagent le quart restant ;
• s’il n’y a pas d’enfants, mais que l’un ou les deux parents du défunt sont toujours vivants, le dernier quart revient aux parents, ainsi que la moitié des fonds propres du défunt s’il y en a.

Partage des biens en présence d’un testament

Dans ce cas, le défunt a pris soin de répartir son patrimoine à sa guise. Mais il ne peut distribuer la totalité des biens : il existe une part incompressible des biens que l’on appelle réserve héréditaire. La part non soumise à la réserve héréditaire est la quotité disponible, qui est répartie librement par le défunt dans son testament.

La part concernée par la réserve héréditaire dépend de la présence d’enfants ou non, car ce sont eux les héritiers réservataires :

• la réserve héréditaire concerne la moitié des biens s’il y a un enfant, les deux tiers des biens s’il y a deux enfants et les trois-quarts des biens s’il y a trois enfants ou plus ;
• si le défunt n’a pas eu d’enfant, un quart du patrimoine revient au conjoint survivant qui est alors le seul héritier réservataire. Les trois-quarts restants peuvent être répartis librement par le défunt dans son testament.