Tout savoir sur l'achat immobilier en étant pacsé en 2024

Comment ça marche le Pacs lors d’un achat immobilier ?

Le Pacs n’est pas une institution comme le mariage, mais un contrat : il est conclu entre deux personnes physiques non mariées et libres de fixer leurs modalités de vie commune. Qui dit contrat dit obligations légales, qui sont ici d’ordre public :

• les partenaires de Pacs sont notamment réputés solidaires pour les dettes contractées (sauf si elles ont un caractère excessif) ;
• en cas de défaut de paiement sur un crédit, la banque peut poursuivre l’un des partenaires de Pacs de son choix.

Cela ne signifie pas que, dans le cadre d’un achat immobilier, les deux partenaires sont automatiquement solidaires pour le remboursement de l’emprunt : tout dépend du régime choisi, séparation de biens ou indivision. À noter que la séparation des biens est le régime appliqué par défaut. Pour en changer, il faut en faire la demande avant le Pacs. 

Pacs : comment se répartit le patrimoine immobilier lors d’un achat ?

Tous vos achats immobiliers réalisés avant le Pacs sont considérés comme des biens propres et ne sont pas intégrés dans le cadre de la communauté des biens. En revanche, pour les propriétés acquises durant l’union, le régime applicable dépend de la date du Pacs :

• avant 2007 : l'indivision était le régime en vigueur à la création du PACS. Cela signifie que si vous achetez un bien seul, il appartient quand même pour moitié à votre conjoint. Quels que soient l’achat réalisé et les modalités de son financement, le bien immobilier appartient aux deux contractants à hauteur de 50 % (dans la mesure où aucune précision n’est apportée dans l’acte de vente).
• depuis 2007 : le régime de la séparation des biens s’applique désormais grâce à la réforme de 2007. Chaque partenaire est responsable des biens qu’il a acquis. Dans le cas d’un achat à deux, chacun est responsable des parts qui lui appartiennent.

Indivision ou séparation de biens, que choisir quand on achète en étant pacsé ?

Même si le régime de la séparation des biens s’applique automatiquement pour un achat immobilier avec Pacs, vous pouvez toujours opter pour l’indivision. C’est un régime assez similaire à celui du mariage :

• les biens achetés avant le Pacs restent la propriété exclusive du partenaire concerné ;
• les propriétés achetées pendant le Pacs sont détenues à 50 % par les deux partenaires (et ce peu importe leurs apports respectifs et le partenaire ayant souscrit le prêt immobilier) ;
• les partenaires sont solidairement responsables du prêt immobilier.

Ainsi, s’il existe un écart de ressources financières au sein de votre couple, il peut être plus pertinent de vous orienter vers la séparation de biens :

• si l’un des partenaires fait l’acquisition du bien immobilier en totalité (apport et emprunt immobilier), il est propriétaire à 100 %, même si l’autre partenaire y vit gratuitement ou paye « un loyer » ;
• si les deux partenaires achètent le bien avec leurs ressources respectives, ils seront indivisaires (copropriétaires) proportionnellement à leur contribution respective. 

Il peut être intéressant de rédiger une convention d’indivision ou de créer une SCI pour éviter les problèmes de reventes anticipées en cas de séparation. Cela permet de déterminer un cadre juridique propice pour conserver le bien immobilier.

Quels sont les avantages pour un couple Pacsé lors d’un achat immobilier ?

L’achat immobilier avec Pacs présente plusieurs avantages :

• le droit de jouissance : en cas de décès, le Pacs confère un droit de jouissance d’un an au conjoint survivant (qu’il possède une partie de la propriété du bien ou non). Cela permet de réduire les risques de revente prématurée du bien, et donc une moins-value ;
• l’obtention du crédit : une banque est généralement plus encline prêter à des partenaires Pacsés plutôt qu’à des concubins ;
• les avantages fiscaux : les donations sont soumises à des droits de mutation, qui sont très importants si les liens familiaux sont éloignés (jusqu’à 60 % pour les tierces personnes). Se Pacser permet de ne plus être considérés par la loi comme de parfaits inconnus l’un pour l’autre. Les partenaires peuvent se donner leurs parts du bien selon leurs objectifs patrimoniaux tout en diminuant le coût fiscal de la donation.

Achat immobilier avec Pacs : comment les banques réagissent-elles à ce profil emprunteur ?

Une demande d’achat immobilier avec un Pacs est-elle bien vue par les banques ? Gardez bien en tête qu’un organisme de crédit désire simplement s’assurer que vous rembourserez votre emprunt sur le long terme. Ainsi, votre régime matrimonial a beaucoup moins d’impact que vos revenus et leur stabilité.

Lorsque vous décidez d’acheter à deux, la banque ne va pas étudier la répartition du remboursement de la mensualité, puisque le remboursement de l’emprunt se fait grâce à un compte joint. Si vous décidez d’emprunter seul, mais que vous êtes Pacsés, votre partenaire peut se porter caution solidaire, ce qui permet d’étaler le risque sur deux personnes. Ainsi, en cas de défaut de paiement de votre mensualité, la banque peut se retourner contre deux personnes pour obtenir le remboursement de la mensualité concernée.

Autre avantage : les démarches de crédit sont souvent plus légères avec un partenaire Pacsé qu’avec un simple co-emprunteur. Vous devrez fournir moins de justificatifs et l’étude du dossier sera moins approfondie.

Que se passe-t-il en cas de séparation lors d’un achat immobilier en étant Pacsé ?

En cas de séparation après un achat immobilier avec Pacs, on distingue deux situations qui s’avèrent relativement simples :

• les biens achetés sous le régime de l’indivision sont partagés à 50 % entre les deux partenaires (quel que soit le montant financé par chacune des parties) ;
• les biens achetés en propre sous le régime de la séparation des biens restent l’intégrale propriété de leur acheteur.

Toutefois, les solutions sont plus complexes pour les biens achetés en commun sous le régime de la séparation des biens. Il faut commencer par définir les modalités de participation de chacun des Pacsés pour établir la part de chacun. Voici les deux options possibles :

• vente du bien et répartition du fruit de la vente au prorata de la participation de chacun (moins le montant à rembourser s’il reste un capital restant dû pour le crédit) ;
• rachat de soulte par l’un des partenaires pour qu’il puisse rester dans le bien, ce qui consiste tout simplement à racheter les parts de l’autre (un prêt peut être souscrit pour cette opération).

Achat d’un bien avec un Pacs : que se passe-t-il  en cas d’un décès ?

Sans testament, le Pacs offre une protection mineure en cas de décès de l’un des partenaires. En effet, si la résidence principale du partenaire survivant appartenait au défunt (ou aux deux partenaires), la personne survivante ne peut y rester qu’une seule année. Passé ce délai, les ayants-droits peuvent demander le versement d’un loyer ou exiger la libération des lieux. 

Avec testament rédigé par les Pacsés, le partenaire survivant reçoit les droits sur le bien en héritage et sans devoir payer de droits de succession (sous réserve de ne pas léser les héritiers). Le régime appliqué par défaut est ici l’indivision avec les héritiers : il est possible de favoriser son conjoint par testament en augmentant les parts qui lui reviennent.

S’il n’y a pas d’enfants, le bien peut être entièrement légué au partenaire. Sinon, il faut respecter le principe des héritiers protégés : en effet, il n’est pas autorisé de déshériter l’un de ses enfants. Ils doivent recevoir une part minimum dans la succession de chacun de leurs parents. Cependant, pour protéger son partenaire, il reste possible de lui léguer l’usufruit correspondant à son pourcentage tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. Ils bénéficieront ensuite de l’usufruit au décès du partenaire survivant.